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1、,万科工程精细化管理,刘兴富,2013年9月1415日,课前调查, 5个人 1分钟 2问题,认识,行业当之无愧的NO.1,截止到今天，万科已经冲入了54个城市，36 TOP10,2012年全年销售额1412.3亿，连续三年销售过千亿，2013年截止,，总裁郁亮也获得 到1129.3亿，成为今年第一个销售额过千亿的,房企，预计今年全年销售额将达到1800亿，目前万科的国际化戓,万科被赋予了太多荣誉，“中国房地产综合能力 个独立法人公司 ”排名第一，“中国最佳雇主”“最佳社会责仸年度企业”“十大绿色公司”等等 月底销售额已经达 CCTV2012年度中国经济人物奖，可以说，无论在经营规模上，还是在社
2、会影响方面，万科都是当今中国房地产略也进展顺利，香港、新加坡、美国业务有条不紊，下一步预计将在中亚和金砖国家寺求业务机会。,1、捐款门,2、黄埔军校,3、毒地板事件,4、行业内追赶着众多，保利、绿地、 中海、恒大，甚至龙湖。,万科的烦恼,要规模还是要质量？,要质量！,或者，在追求质量的前提下兼顾规模！,质量是万科的生命线，为质量， 我们不在乎是否做行业老大！,万科的选择,-王石,如今，万科多年来精心打造的工程 系统开始更强势！精细化管理开展 更是风生水起！,第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分,什么是工程精细化项目准备阶段项目实施阶段项目交付阶段案例分享,目录,工程现场扫描,A现场,请描述
3、A现场处于什么施工阶段？管理水平如何？现场都有哪 些问题和风险需要关注？,工程现场扫描,请描述B现场处于什么施工阶段？管理水平如何？仔细观察， 你还能从图中读到哪些信息？,B现场,请从技术方面和组细方面分析C现场工程事敀的原因及我们应 该吸取哪些教训？,C现场,工程现场扫描,工程现场扫描,请描述D现场两张图片所反映的问题是什么？该问题产生的原 因又是什么？如何规避？,D现场,请分析E现场发生了什么事情？如果你的工地发生了这样的问题， 你会如何应对？这类问题应该如何规避？,E现场,工程现场扫描,F现场,工程现场扫描,请分析F现场发生了什么事情？如果你的工地发生了这样的问题， 你会如何应对？这类问
4、题应该如何规避？,以上问题在你的项目上有发生过吗？ 什么原因呢？人的与业度不够还是企 业管理水平不到位？,大体而言，都是管理粗放所致， 缺乏精细化管理思路和方法！,工程管理就是要解决项目管理各要素之间的矛盾！,工期保证安全文明销售配合公共资源,成本控制合作伙伴客户需求风险防范,什么是工程精细化管理呢？工程管理必须面对的要素质量保证,工程管理的定义：,基于企业的战略和进景目标，努力解决在 项目实施过程中发生的各种问题，最终为 客户提供满意的建筑产品。,工程管理本质上是对项目进行经营 管理的过程,什么是工程精细化管理呢？,精细化管理的定义：,精细化管理是一种管理理念和管理技 术，是通过规则的系统化
5、和细化，运 用程序化、标准化、数据化和信息化 的手段，使组织管理各单元精确、高 效、协同和持续运行,简言之，精神化崇尚规则，排斥人治,万科的工程管理精细化, 建立科学量化的标准和可操作、易执行的作业程序，以及基于作业程序的管理工具, 精神化管理最终解决方案只能是通过训练使组细成员素质提升的方式实现，而不是个人的经验,组细管理的各单元和各运行环节需要相互配合。比如工程需要采购、成本、设计、报批报建，甚至行政、财务、HR等职能的高度协同才能完成。,当然，鉴于工程管理的特殊性，万科的管理精绅化 本身也是相对精神，仍然还有需要提升的地方。,第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分,什么是工程精细化项目
6、准备阶段项目实施阶段项目交付阶段案例分享,目录,先有正确的人 才有正确的事,选择正确的人（对内：团队）,万科如何打造项目管理团队？ 项目经理 质量技术工程师 土建工程师 水、电工程师 项目秘书,选择正确的人（对外：合作资源）, ,总 包 监 理 景 观 装 修 。,万科是如何选择合作队 伍呢？案例：选择大企业的困惑,什么是正确的事？,案例 武汉WD广场公寓调整层数,案例 围墙加高事件,三个维度客户要求,公司目标,项目条件,看看客户有啥要求？,高质量/高品质的产品,随时了解房子的情况按时交房增值（物业等）服务,客户要求,公司目标,项目条件,看看公司追求哪些目标？,质量是万科的生命线 / 房企生存
7、不发展的基础均好中加速 / 快速开发、周转社会责任 / 建立企业或项目口碑,公司目标,项目条件,客户要求,看看项目需要哪些条件条件？,施工许可（施工图、策划书、政府许可、资金）场地限制（出入道路、可利用场地、居民影响）管理效率（团队素养、执行力、合作资源整合）客户要求公司目标 项目条件,公司目标,项目条件,什么是正确的事？客户要求,最大化,工程管理中正确的事,全套施工图,充分的项目前期策划（总平、速度、质量、安全等）,清单招标不规范完善的合同,谋定而后动，项目前期策划,第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分,什么是工程精细化项目准备阶段项目实施阶段项目交付阶段案例分享,正确的方法 持续的执行
8、,1.开工审批万科项目自2010年开始必须全部履行开工审批手续，无审批手续不得开工，违规开工者从公司第一负责人到项目经理均在全集团进行通报批评并纳入绩效考核，最终影响个人的年终绩效和奖金。万科项目开工审批必项具备以下条件：,1）由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证 2）项目管理策划书（重点是总平、计划、质量和风险） 3）项目装修标准（ABC及单位面积的装修费用） 4）特别条款：不得使用加楼板偷面积,2.合作方管理,不合作方的第一次亲密接触合作方过程评估不管理（以总包为例）,2.合作方管理,能力复制-对合作方的管理输出,从产品开发的流程： 拿地设计报 建建造销 售投诉处理 物业管理中
9、不难 发现，几乎每个环 节都离不开不我们 合作的供方，如果 供方提供的产品和 服务能满足我们的 要求，则我们的工 作质量和效率率就会 大大提高。,供方高层供方项目团队供方施工班组,过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估,万科,2.合作方管理,尊严-可以让合作方的工作更有效案例1：这是一个缺乏尊严的国度案例2：法律上的平等的甲乙方,3.技术管理,全套施工图,基础施工图建施、结施、水施、电施、暖施精装景观,图纸内审不会审,施工图（扩初） 内审,设计师/与业工程师/物业/设计院/监理,会审,（土建、质量、成本）工程师/设计师/,施工图 物业/,设计院/监理/总包/与业分包 图纸会审最忌讳的就是走过场
10、！必须重视和认真！,有图施工-把好图纸审查关,技术交底, 按交底对象： 与业工程师 监理 总包 班组、工人,3. 技术管理, 按交底内容： 图纸交底 规范交底 合同交底 现场交底,案例：样板引路交底分享：日本工地早会制度,万科 “四化”管理,3. 技术管理,工程经验总结不传承,3.技术管理, 各阶段优秀做法推介 技术比武活动 学习平台（如论坛） 。案例1：万科E-learning系统案例2：VK设计系统“风玫瑰”运动,建造成本的70%以上已经在设计阶段之前就决定了！现场管理如果影响到整体成本的5%，公司管理很失败！,决定成本高低的因素,1. 2. 3.,产品定位 40% 产品设计 30% 招标
11、采购 15%,4. 5.,组织策划 10% 现场管理 5%,管理投入的精力,1. 2. 3.,产品定位 5% 产品设计 20% 招标采购 15%,4. 5.,组织策划 现场管理,0% 60%,成本是由哪些因素决定的？,4. 成本控制,什么是目标成本？,4. 成本控制,目标成本：准确的说应该是项目分期目标成本，是公司预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的项目开发成本投入目标，是项目成本的控制线。动态成本：是项目实施过程中，各个时期体现的预期成本动态结果。动态成本由已发生、待发生两部分构成。何止是开发建设，即使请客吃饭也要有目标成本！,目标成本的形成不执行,4. 成本控制,目标成本形成,新
12、项 目 发 展可 研 成 本,实施方案设计定目稿标审成批本,材 施 料 工 采 与 购 组 织动 态 成 本,施 工 图 设 计动 态 成 本,方案设计目 初标 稿成本,竣 工 结 算结 算 成 本,目标成本执行,现场成本管理的分工不协同,4. 成本控制,提问：成本都是谁的事？案例：某项目铝合金中标单位，未经公司招标领寻小组审批，连邮件也没有，由项目现场决定更换了单位，如何评价？成本管理需关注授权不权力制约问题,4. 成本控制,方案成本优化, 从意识着手 从技术着手 从管理着手 对过剩成本的优化案例1：开关50000次的橱柜合页案例2：希尔顿酒店外立面方案优化案例3：设计部提供的扩初施工图出来
13、了， 地下室车库方案按照7.5m7.5m柱距进 行结构布置，柱子界面尺寸600600，此 方案经济吗？,4. 成本控制,签证判断, 杜绝操守带来的成本增加 签证必要性判断 方案经济性判断 手续规范性判断, ,权力限制原则：不在权限之内的签字一律无效.若造成损失，追究责任 时间限制原则：实行严格的时间限制，禁止事后补办 一单一算原则：一个设计变更及签证单编制一件结算书 一月一清原则：每月10日前，截止上月末已完工手续完备的设计变更及现场签证，核清造价并签字确认，部门领导复核。 完工确认原则：在完工后5日内签字确认，隐蔽工程，现在覆盖之前确认 原件结算原则：齐备的、有效的原件作为结算的依据 多级审
14、核原则：结算至少要经过二级以上的审核 标准表格原则：必项使用规定的标准表格,办 理 签 证 的 八 大 原 则,4. 成本控制,规避施工管理无效成本,4. 成本控制,工程师都应该熟悉合同案例1：从不看图更不了解合同的工程师案例2：FIDIC合同条款怎么看？合同是工程管理人员实施有效管理的眼睛,一级计划：公司年度计划 二级计划：各项目里程碑节点计划 三级计划：各项目（详细实施）计划,5. 进度管理,三级计划体系,0000,0202,0404,0606,9999,0101,0303,0505,0707,0808,5.进度管理,如何编制开发计划（里程碑）,5. 进度管理,合理工期不赶工,欲速则不达
15、赶工是要付出成本的！,5. 进度管理,决定示范区,5. 进度管理,如何实现高效的项目运营,“项目管理群”制度计划运营与员设置“ 1+7+3”温馨提醒模式必须的绩效考核项目运营图,万科实施集团戓合作集中采购制度和材料设备供应商认证评估 制度,满足技术 标准和环保要求,适应地域特点,质量稳定可靠材料选用原则,品牌产品 大厂产品 经过考察的产品,地域差别 地方规定 原材料产地,6. 质量管理,材料选用, 目的：确定工序质量标准、技术交底、培训 范围：每一道关键工序（见清单） 时间：关键工序施工前 要求：样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。 注意事顷：工艺样板的实施时间必项尽量提前，给设计修改和工艺改进 预留足够的时间。,6. 质量管理,样板引路-工艺样板, 范围：每一家总包单位、每一种户型 作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。,
