巴黎世家项目营销推广提案

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1、“巴黎世家”项目初步提案,谨呈：现代置业,第一部分 市场分析,第二部分 项目定位,第三部分 产品规划,第四部分 营销建议,提案构成,第一部分 市场分析,邵东总体概况,邵东县位于邵阳市东郊，东连双峰、衡阳，南邻祁东，西接邵阳县、邵阳市双清区，北交新邵、涟源 。南北长59公里，东西宽56.7公里，总面积1768.75平方公里，人口118万 。邵东素以“百工之乡”“商贸之城”而名闻全国 。县内交通便利，通信发达。 娄邵铁路横贯东西，国道320线、1814线、潭邵高速贯通全境，洛湛铁路邵东段、怀邵衡铁路、邵衡高速公路和邵东新火车站即将修建或正在申报等筹建中 。,邵东发展规划,“十一五”期间重点建设项目

2、个，概算投资万元 。其中：农、林、水产业发展项目个，概算投资万元，占总投资的 ，十一五”期间完成投资万元 。工业发展项目个，概算投资万元，占概算投资. ， “十一五”期间完成投资万元。基础设施建设项目个，概算投资万元，占总投资.，“十一五期间完成投资万元。社会发展项目个，概算投资万元，占总投资，“十一五”期间完成投资万元。旅游项目个，概算投资万元，占投资，“十一五”期间完成投资万元。综合项目个，概算投资万元，占总投资.，“十一五”期间完成投资万元。市场建设项目个，概算投资万元，占总投资，“十一五”期间完成投资万元。,一系列的数据不是罗列而是在表明邵东政府的决心，对发展的支持。,l 房地产E网

3、房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,数据说话,通过分析，邵东这三年来经济发展平稳，消费没有太大的变化，固定资产投资呈梯级上升，两者的平和导致收入停滞不前。,2006年全县经济回顾,2006年全县实现生产总值81.08亿元，比上年增长10.8 %，其中：第一产业增加值19.22亿元，增长5.1%,第二产业增加值32.82亿元，增长14.8%,第三产业增加值29.04亿元, 增长10.5%。人均GDP为6715元，比上年增长11.5%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23.7%、40.5%和35.8%。 全年居民消费价格总水平上涨1.7%，商品零售价

4、格上涨2.4%，工业品出厂价格上涨4.0%，固定资产投资价格上涨2.7%。 全年出口总值为10200万美元，比上年增长32.8%，其中；自营出口2916万美元，增长18.6%。加工贸易进口267万美元，出口622万美元。,2006年，全县全社会固定资产投资累计完成27.70亿元，同比增长23.41%,全县实现社会消费品零售总额34.8亿元，比上年增长13.3%。其中县城市场零售额18.2亿元，增长18.2/%，县以下农村市场零售额16.6亿元，增长12.2%。 分行业看，批发零售贸易业零售额32.3亿元，增长13.7%，餐饮业2.5亿元，增长38.9%。 全社会建筑业完成增加值3.56亿元，增

5、长15.5%。房屋建筑施工面积159.34万平方米，增长22.7%,具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业总产值6.8亿元，房屋建筑竣工产值60516万元。 全县城镇居民人均可支配收入8230元，比上年增长9.1%。 年末全县金融机构各项存款余额80.09亿元，增长16.0%，其中城乡居民储蓄存款71.04亿元，增长15.5%。全县金融机构各项贷款余额19.37亿元，增长5.4%，从贷款投向看：短期贷款17.2亿元，增长8.0%；中长期贷款1.9亿元，增长5.5%；贷款占存款的比例为24.0%。 年末全县人口数为120.74万人，城镇人口39.19万人，农村人口81.55万人，全年出生人口12

6、462人，出生率为10.4，自然增长率4.68，比上年提高3.8个千分点。,结论,回顾2006年，邵东在经济发展过程中呈以下特点： 国民经济较快的发展，物价小幅的上涨。 投资规模提增，投资总量进一步加大，但建筑业发展平稳。 “三稳”人口稳步增加，居民的收入稳步增长，金融存贷稳步提高。,如何看待邵东房地产市场？,看待一个市场须持谨慎认真的态度，对于邵东市场而言，我们更加要谨慎，应客观与主观结合，定量与定性分析结合。,综观邵东经济、市场，邵东经济、市场对邵东房地产有利有弊。,有利 政府坚定的决心，大力的支持。 投资力度的加大，投资规模的增加，表明了开发商、投资商的投资信心。 收入增加，储蓄的增多，

7、以及人口的增多为房地产的发展打下了基础。,不利 投资规模太大，在短期形成了积压，难以释盘，给销售带来不利。 邵东的收入有所上升，但仍然比较低。 基础设施比较差，同时在一些地方缺乏人气,竞争楼盘分析,分析结论,从整个邵东房地产市场来看，邵东的房地产项目并不多，品质不高，市场处于不成熟状态。 所有的楼盘在销售过程中利用活动造人气，忽略了项目的包装，人们消费观念的引导。 户型一般以120-160平米的三房为主,积极引进先进的思想。 多数楼盘的代理公司、设计公司来自长沙、深圳等大城市，带来了先进的销售理念和设计理念，为以后邵东房地产产生了一定影响。,2007年邵东房地产的发展预测,2007年将是邵东楼

8、盘竞争之年，多数楼盘将于今年进入销售状态，规模较大，给销售带来压力，可能这一现象将会延续到明年。 房地产开发商将更加趋向打造品质产品，引导消费者观念。 邵东房地产价格今年上升的可能性不大，最好平稳定价。 今年可能是消费者转变对楼市看法的一年，也是持币观望的一年。,对 策,抓住销售时机，创造亮点，控制好销售节奏。 大规模分期开发，强调差异化，个性化，走品质路线。 平稳定价，逐步升价。 先造势后卖，先聚人气后开盘，积极引导消费观念,社会环境,“一是命案全破。今年全县发命案8起（其中3起涉及精神病人作案）均已全部告破。二是重点整治“两抢一盗”，连续开展了“天网”行动、打击“两抢一盗”专项行动，共破案

9、415起，打掉34个抢劫、抢夺、盗窃团伙，查扣无牌无证车辆112台、“两摩”605台。三是重拳打击黑恶势力，摧毁了10个黑恶势力团伙，抓获涉案人员126人。四是打击涉毒违法犯罪，破获涉毒案件83起，打掉贩毒团伙10个，抓获贩毒人员38人，强制戒毒579人，劳教164人。五是打击破案力度加大，18月全县破刑事案件1192起，破案率上升41.57%”。,从上面的数据中我们到了邵东警察的功劳，但也看到了这个城市治安较差，人们居住不安全。,分析,： 环境好 规模比较大 开发商有一定的实力,： 周边配套设施差 人气不足 交通不便,： 政府搞好经济坚定的决心。 其他开发商的引导。 邵东经济的好转。,： 消

10、费观念的陈旧。 竞争比较强。,综合结论,通过市场分析，我们可知邵东的情况： 邵东经济趋于缓步向前发展过程中，处于转型的过程中。 邵东人们消费观念比较落后，特别在居住消费上。 房地产市场处于起步阶段，需要加以引导。 社会治安差。,第二部分 定位分析,发展商的目标,实现利润最大化。 树立自己的形象，为未来再开发埋下伏笔。,消费者的需求,满足基本的生活居住功能。 经济又实惠，有好的生活环境，配套设施，有安全感。 邻里的身份、文化、素质与自己相同。 教育配套设施要好，地段有一定的升值前景。,客户关键词描述 要求价格、户型合适 、比较时尚 小区安全、物管、教育配套设施齐全 地段有升值的前景，邻里的和睦相

11、处,项目定位背景综述,本项目定位是基于项目自身条件和外在因素的结合，即由自身条件和外在因素所决定的。,项目定位背景分析图,根据前面综合分析，项目定位背景如下： 邵东房地产市场还处于刚起步时期，人们还没能接受规模化小区，但随着社会经济的发展，人们 的居住观念将得到改变，市场将有一定的发展前提。 邵东大多数是些不安全、不美观的自建房，现有的几个楼盘是一种中档型楼盘，称的上高档型楼盘的还没有。高档型住宅发展空间很大。 目前在市场上多层住宅比较受客户的喜欢，特别是大户型的产品比较受人亲睐。 安全问题一直以来受邵东人们所关注，但是在邵东没有一个小区能够给人们充分安全感。 虽然说邵东的年均收入不是很高，但

12、是邵东存在一批经济实力雄厚的爆发户，同时还有些公务员、经商人成为高端群体，享受生活，都追求品质生活。 邵东房地产市场现有住宅大多以现代式风格为主，通过消费者心理研究 中国人喜欢崇洋，特别是洋式风格更能够衬托高档性。,鉴于上述市场形势，本项目定位时必须考虑如下问题： 充分考虑消费者的需求，建立相对差异化、个性化的市场形象与特 征，从而与现有项目形成鲜明差别，利于项目品牌建立及开发利润获取； 并保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的双重目标；,决策,走高档产品路线。在该县只有做高档路线，才能卖到期望价格，占领市场。 打造欧式风格小区，迎合消费者“崇洋”心理，同时弥补时常空

13、缺，引导消费者的消费观念。 重点强调安全。邵东的混乱给了我们一个机会。 以大户型为住，穿插小户型。,客户定位,城市富人阶层,50、60年代末，70年代初出生的 知识与学历水平虽不相同，但都拥有较高智慧，把握机遇，创造个人财富 希望个人成就得到社会认可，骨子里有种光宗耀祖的情节 追求高品质居家、邻里氛围，享受其带来的成就感，尊贵感 要求社区人文氛围较好，向往和谐、舒适的居家文化环境 圈内口碑传播影响其购买决策,客户共性特点,1、大都是中、高收入阶层，他们基本上是邵东的富人； 2、年龄特征大都在3050岁左右，三口之家居多； 3、部分私营业主、经商人士已经在这里长期生活工作对该城市的生活环境比较认

14、同； 4、生活相对比较低调，喜欢在离工作地点较近，环境景观又好的位置购房； 5、对居住品质、建筑品质、园林环境和物业管理非常重视； 6、对创新产品的接受度都比较高，喜欢居住在宽敞、舒适的生活空间中。,客户构成,1、私营业主 (1) 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3050岁，主要是邵东各类批发市场、门店经营者。 (2) 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业； (3) 生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强，由于在周边生活很多年，对该区域比较依恋； (4) 产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求

15、好的朝向、景观面及间距大的产品。,2、经商人士 (1) 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在3045岁，收入比较高； (2) 消费心理和消费特征：由于该人群个性比较张扬，同时又追求高生活品质和敢于超前消费的心理； (3) 生活基本态度和观念：整天忙于工作，大都处于事业上升期，对工作倾注了满腔热情，对未来充满信心； (4) 产品需求描述：由于自有经济实力很强，对创新、舒适型户型比较钟情。,、公务员 (1) 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30岁，主要是长住邵东。 (2) 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，会享受生活，喜欢激情浪漫的生活，基本都是一次置业； (3) 生活

16、基本态度和观念：责任心很强，由于工作原因可能要长期呆在这里； (4) 产品需求描述：一般喜欢时尚的产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。,项目物业定位,30万平米欧洲风情成熟社区,释义： 30万：邵东大规模社区 欧洲风情：在市场上是唯一的，具有区别性 成熟社区：规模化社区 完善的配套 惬意的生活,形象定位,释义： 邵东立足片区 辐射全县 首席唯一性 欧洲生活体现异国风情，也体现了产品的差异性、高档性,邵东首席欧洲生活社区,主推广语,贵族领地 世家享受,案名建议,巴黎世家,释义： 一种欧洲风情。诠释宁静、惬意、舒适的生活，洋气地集合了欧洲各国经典建筑，洋溢浓郁国际风情生活气息的小镇。 世家,体现一种高贵.,参考案名,