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1、九州家园商业项目中原地产厂房部荣誉出品 TEL:13424181153 左豫 13510286392 冯俊威,本项目核心价值和市场环境分析 首先进行,项目基础信息分析,龙岗区简介,龙岗区深圳半壁江山。 龙岗区作为深圳市新兴的次城市中心，全区总面积约950平方公里，总人口348多万;是深圳面积最大的一个区，位于深圳市东北部，东临大亚湾，西连宝安区，北连惠州市、东莞市，地利位置得天独厚。按深圳市深圳市城市总体规划（20062020）年，龙岗区是东部发展轴心范围包括龙城、龙岗、横岗、坪地，即龙岗中心组团。有7条高速公路、3条铁路穿境而过，全长42.7公里的地铁3号线于2010年底部分试运营，龙岗已形
2、成以地铁为脊梁，以高（快）速路为骨架，干线和支线相连的道路体系功能定位为东部地区的综合服务中心，重要的先进制造业、高新技术产业基地。具体来说：,1东部发展轴是惠深港区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能。2充分发挥罗湖中心区的辐射功能，重点开发大运新城、龙岗中心城，推进东部通道、莲塘口岸、厦深铁路、深惠城际线等重点交通基础设施建设，进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平。龙岗区是五大城市副中心之一，龙岗中心包括大运新城和龙岗中心城，在进一步发挥综合服务职能的基础上，重点发展文化体育和商业服务业，成为深圳东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心。3.龙岗辖区内有深圳龙岗
3、大工业区和进出口加工区、台湾工业园，龙岗区辖区内有龙腾工业区、宝龙工业区、龙岗高科技工业园、坂雪岗工业区等大型工业园区、工业企业近万家。4.还有正在规划建设中的龙岗服装制鞋工业园、坑梓家私工业园、葵冲坝光精细化工工业园等。5.2010年龙岗区实现地区生产总值1571.6亿元；规模以上工业企业增加值945.3亿元；完成全社会固定资产投资532.1亿元；出口总额250.6亿美元.新增国家级高新技术企业50家，总数达到91家 。,项目-基础数据,优势一：规模大、专业服务,专业于玩具,文体批发市场,项目经济指标：,物业名称：九州家园3栋商铺 物业地址：龙岗中心城龙园路 开 发 商： 深圳市九州房地产开
4、发有限公司 物业用途：商业金融业 产权年限：70年（1992年6月30日至 2062年6月29日止） 入伙日期：2003年04月14日 推荐单位：1、2楼 物业面积：5208.44 单 价：25000元/（实收） 总 价：1.35亿 原 价：15911785.2万元（以房产证登记为准） 租 金： 约42万/月 产权状况： 红本在银行抵押（102本证），个人产权 物业现状： 带租约，租期至2015年。,项目基本数据,装修状况：简单装修 管 理 费：8元/ 空 调 费：计电流量 电梯数量：2部扶手电梯一部货梯 交通状况：地铁3号线车公庙站爱联站出口,十字路口,交通便利。 公 交：985、986、8
5、61、970、810、831 、361、363、380 学 校：平岗中学、丰丽学校、南联学校 商 场：新一佳、乐购、天虹商场、人人购物 医 院：南联医院、龙岗中心医院、民康医院 银 行：建设银行、工商银物、农业银行、邮政储蓄、中国银行 邮 局：南联邮电局 餐 饮：湘里人家、朝记、万寿宫、芙蓉阁、世外桃源 临近商业中心：乐购、世贸中心,项目实景拍摄,8,优势二：深惠路、地铁三号线旁项目位于深惠路边，同地铁口约200米距离，属于城市核心 干道旁的商业物业，具有极大的价值及发展潜力,新一轮商 业业态进驻洗牌后,租金增加,价格一路攀升!,1.项目地理位置,优势三：中心城三大板块之老镇起源、成型、成熟即
6、将崛起老镇为龙岗最早发展的地方，有一定配套及积累，人口最为密集，但经2005年后龙城的快速发展,渐渐成型,人气渐旺,国美,苏宁,人人乐,新一佳,吉之岛.华润,麦当劳,肯德基等国际品牌进驻.,2.项目辐射商圈,地块周边四至,龙城商圈,老镇商圈,本项目,商业环境：周边商业体量,规模大、加大洗牌,渐渐成熟,形成新的商业中心区,3.项目环境分析,市场汇报结论：,已经形成的有龙城和老镇两大商圈，其中龙城商圈档次、形象、经营正在起步,而老镇商圈正在涣发新的光芒,商业不断升级换代,租金,售价不断上升,老镇商圈体量庞大、业态多、专业市场强,人气,人流渐渐旺盛，经营情况较稳中向上。曾代表老镇最高商业形象的赛格电
7、子市场,五洲风情商业街等,摩尔城,紫薇公寓,海关大厦,天安数码城,俪景中心,风临国际,龙岗电子大厦,珠江广场,正中广场,万象国际A座,东嘉国际广场,本项目,商业环境：竞争项目较少，竞争中本项目优势明显 周边有万象国际、五洲风情商业街、鹏达摩尔城等新项目加入推动升级、渐渐带旺周边人流,商业氛围,4.项目-区位优势分析,珠江广场,项目-环境分析,竞争分析：项目竞争力强，规模大,专业化,集约化 市场角色：为龙岗,坪山新区等提供了专业的玩具,文具成熟的批发集散地,项目商场经营介绍,九洲城文具玩具批发市场是龙岗区首家大型文具玩具、工艺精品专业批发市场，也是目前深圳市关外规模最大、购物环境最好的文具玩具、
8、工艺精品专业市场、物流中心。市场软、硬件配套，已经成为是一个集批发、团购、零售等多种经营方式于一体的专业采购平台。 九洲城文具玩具批发市场开业以来，数百国内外知名的文具、玩具、工艺精品品牌陆续进驻，其中包括“中国文具十大品牌”树德、金万年、得力以及国内知名文具品牌华杰、优邦、齐心、天章、协力、益而高等，国内玩具知名品牌好孩子、奥迪、蓝猫等，国外知名品牌斑马牌、百乐牌、三菱牌、美克牌等。 市场经营品种涉及文具、办公用品、电脑耗材、学生用品、包装材料、文房四宝、玩具精品礼品、喜庆用品及其它小商品，达到上万种之多。,深惠路、地铁第二条深南大道，改变区域物业价值,项目-未来发展方向,深惠路,深南大道,
9、蔡屋围,华强北,人民南,中心 西区,福田 中心区,南山,深南大道成为深圳商务/商业核心的串联线,项目-商圈移动,本项目,本项目：商务商业核心线上的核心点,项目-地理位置及发展方向,享受优越位置，具有巨大发展前景,商业物业，升值潜力无限,核心线：深惠路、地铁三号线 核心点：老镇，地铁口,凸显区域价值，吸引自用/投资客户,带给项目的利益点,从商业体量上中大型购物中心或城市综合体，未来大体量商业将成市场主流； 从项目分布看大多处中心城东部深惠路沿线； 从发展商的实力看均有较强的商业或者综合品牌,调研一:周边大型商业街售价,周边商业调查,出售物业：九州万寿宫 出售物业：龙岗宁波银行 出售面积：2100
10、平米 出售面积：6304平米 出售价格：6500万 出售价格：9500万 租 金：73000元月 租 金：178500元,二楼空置无租约 物业对比： 没有临时停车位，行车不便，影响租客经营 租客单一，有行业限制 不临街，地理位置偏僻 面积大房产证少，不便分售,项目周边商业对比,调研三：目前周边超市/百货类型体量,周边商业数据,特征四：街铺租售情况较好，空置较少,五洲风情MALL,龙岗老镇赛格,周边商业印象,大部分商业一层街铺招租良好，业态集中。,特征二：随片区发展将产生庞大的商务需求，起步型企业增长,区域发展将带动大型企业进入龙岗 受片区第三产业发展较弱的影响，预计将产生大量起步型企业,周边商
11、业规划,70%龙岗中心城25%龙岗周边为主； 购买用途以自用为主，投资比例逐年增长； 进驻企业以服务型小企业为主,转向国际型企业为主；,龙岗商铺客户群分析（2011年以前）,二线拓展区,南山,福田,罗湖,罗湖败落中回升 福田区商铺供应急剧萎缩,商铺单价格飞涨,突破100万元/平方米； 南山商铺供不应求，商铺售价飙升.突破50万元/平方米 宝安及二线拓展区10年投资热点,11年价格高位,突破25万/平方米 龙岗大运、地铁三号线、深惠路、价格洼地,商铺客群（20092011）,关内中小投资商铺客户被迫“涌”向龙岗中心城,龙岗中心城,宝安,48%龙岗中心城26%龙岗周边为主,关内客户26%； 购买用
12、途以投资为主； 进驻企业以中小服务型小企业为主；,客群总结（20092011）,罗湖中心,福田中心,南山中心,宝安新中心,二线拓展区,09年,龙岗中心城,2009-2011年，宝安新中心、二线拓展区 2012年后，龙岗中心城、二线拓展区,新商业核心的诞生,每一次新中心的变迁伴随着客户的迁移,2012年后,交通加速龙岗的发展： 加速了关内投资客户的迁移，提升了原有客户的投资信心,交 通 改 变 城 市 发 展,深惠路改造 北通道通车 地铁三号线 地铁十二号线 水官高速 机荷高速 龙坪路、南通道 ,新中心的诞生,政府超高规划城市生活区、高科技园区、先进工业园区,CBD中央生活区未来城市新商业核心区,地铁三号线为城市发展提速,深惠路城市主干道，人流、车流、物流，经济大动脉,项目外在价值挖掘,未来核心,主干道旁,三号线和十二号线交汇双龙地铁口,项目价值总结,双地铁口 专业化商业新核心大未来,双地铁口三号线,与十二号线交汇：以优越的轨道交通提升本项目的升值，增强项目固有的商业价值和稀缺性。 专业化: 形成深圳市知名玩具与文体用品批发集散地 商业新核心: 十字路口,新商业标杆与集散地 大未来：项目商业价值和稀缺性，推动本项目固有的价值,未来升值无可限量. 优势:单价低,租金收益稳定增长,使用年限70年,银行评估值高,
