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1、星沙商业环境调查及星沙商业乐园营销报告,湖南中原事业三部 HUNAN.12.2010,前言,本次商业调查将立足在星沙商业研究和本项目经营现状的基础上，进行了全方位调查和分析。其中重点对本项目营销推售做了说明，但需投入一定的整改，才能改头换面重新推出市场，改变消费群体对本项目的印象，以求达到重新包装定位，增强可销售性的目的。,目录,第一部分 星沙商业市场调查研究 第二部分 星沙商业乐园情况分析 第三部分 本项目商业销售策略分析 第四部分 本项目营销整合说明,星沙商业市场调查研究,Part 1,商业宏观市场分析,商业经营者访谈,星沙经济背景分析 星沙商业现状分析,大型商业经营者访谈 中小型商业经营
2、者访谈,星沙商业市场状况调查提纲,星沙经济背景分析,Part 1.1,长沙县经济增长迅猛，2009年GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元。,说明：数据来源于政府统计公报及其它政府报告。,单位：亿元,长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。,长沙县房地产开发投资继 续保持较快增长，07年房 地产投资开发总额在30亿 左右，每年的增长率在 20%-50%之间。09年商品 房销售额67.8亿。 长沙县房地产需求旺盛， 年销售额迅速增长；投资 开发与产出呈良好的上升 发展态势。,近年来，长沙县消费品需求持续高
3、速增长，汽车消费是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。,单位：亿元,长沙县社会零售总额从07年 起呈持续增长，消费市场十 分活跃，同比增长接近40%。 2010年上半年，长沙县社会 零售总额达64.4亿元，其中 星沙县城近60亿元.,随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。,人均可支配收入突破1.5万元大关。全县 人均可支配收入由2006年的13632元，到 2009年达到18575元，比2006年增长 36.3%，年均增长14.6%。 2010年上半年，人均可支配收入为11316 元，同比增长11%。,长沙县城乡一体化进程加
4、快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上。,城乡一体化使得县城区域扩大，县城能容纳人口增多。 06年人口总数为75.55万，人口城镇化率为39.8%，至09年，人口总数上升至78.4万，人口城镇化率也上升至59.8%。 根据星沙发展规划，星沙年均人口增长预期为4.2万。,长沙市城市商业网点布局规划（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇）,根据长沙市商业整体规划，星沙将建设一个 市级副中心商圈。作为长沙的两大商业次中 心之一，发展脉络越发清晰，人气越来越旺。,松雅湖商圈规划：总面积
5、达16平方公里的生态公园周边，将建成一个巨大的环湖商务圈，成为星沙新的增长极。,松雅湖北面：三一重工获得600亩地拟开发别墅 另北大青鸟拿地2000亩，初步拟开发住宅群； 松雅湖南面：共计5000亩地，开发以旅游、休闲、 娱乐为主的相关配套设施以及高尚住宅； 松雅湖作为政府主导的重点工程，其开发进度尚不 明确，对于计划于2011年下半年发售的本项目而言， 近期内带动作用有限。,星沙经济背景分析小结,1、星沙处于城市快速发展阶段，人均可支配收入不断增长，消费能力日益旺盛， 为商业发展奠定了基础； 2、项目位于城市发展的核心区域，具备较好的商业发展前景； 3、松雅湖商务圈的规划实施，使得包括本项目
6、在内的远期区域价值得到极大提升。,星沙现有商圈现状,Part 1.2,星沙现有商圈划分,商圈划分：以目前星沙市场分类区域为依照，开元东路板块暂未涉及。主要为四大商圈：中心区商圈、中南汽车世界商圈、星沙大道北路灰埠商圈、东南新城商圈。,中心商圈分析,中心区商圈分布于星沙大道以西、特立路以南，京珠高速以东、漓湘路以北区域，是星沙最成熟，也是星沙最大的商圈，它以通程商业广场及周边为中心，其辐射范围涵盖星沙及周边乡镇。本商圈经营类别丰富，商业经营面积大，完全可以满足本地市场配套需求。档次跨度较大，从高档次餐饮、购物场所、健身娱乐场所到一般的街边店、杂货店、招待所等，各个档次都涉及。,本商圈经营类别丰富
7、，有高档型消费场所，但大部分区域经营档次不高，特别是星沙之前老城区1、2、3、4、5、6区铺面过多，缺乏合理规划和有效管理，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，另一方面空置率很高、经营环境也不好。临街商铺面积集中在30-50平米。,中南汽车世界商圈分析,中南汽车世界商圈基本位于中南汽车世界中心干道卫星路，基本类型以满足中南汽车世界本地居民生活，以及汽车配件、汽车等商品为主，本商圈经营类别相对单一，生活配套与汽车以及相关配件为主。分布集中于汽车世界主干道，其他区域基本为零散业态。,本商圈经营类别丰富，但大部分区域经营档次低下，铺面过多，面积偏大，整体出租率不高，缺乏合理规划和有效管理
8、，汽车配件有一定规模但整体分布不集中，各个划分的区间业态杂乱，经营档次低、铺面经营情况差。,灰埠商圈分析,位于星沙大道北段以西，特立路以北，板仓路以东，以街铺为主，外型档次较差。本商圈经营类别相对丰富，基本以餐饮、服装、精品、化妆品、运动器材等为主，主要目标人群为区域内学生人群。集中分布于灰埠，其他区域基本为零散业态。,本商圈大部分区域经营档次低下，铺面过多，整体出租率情况受学校寒暑假影响较大，故目前这些老区一方面经营档次低、铺面经营情况差，业态以学生类用品为多，其他业态属于空白状态。,东南新城商圈分析,此商圈分布于漓湘东路沿线及东六线东段两厢，主要以泉塘安置区为中心。其辐射范围主要为泉塘区域
9、、远大路沿线及企业区。本商圈为星沙起步商圈、目前整体经营档次较低、经营类别较杂，以满足周边区域居民基本生活配套需求为主。,本商圈是随着东南新城房地产开发建设的兴起而兴起的，作为一个新兴商圈，它目前存在的主要问题在于商业氛围不足，同时由于本商圈内规划大量的安置区，其底层全部为商铺，缺乏合理规划和管理，商业经营档次普遍较低。,商圈分析小结,星沙商业目前缺乏整体规划，商圈渗透力、辐射力较弱，缺乏对资源的有效整合，星沙现有商业业态主要体现为传统百货商场、本土超市量贩、专业市场、临街铺面及广场地下商场五种形式，且各自相对独立，竞争能力不强，一旦有新型业态的介入，必将对其产生巨大的冲击。,特点一：商业模式
10、单一，缺乏整合竞争力,商圈分析小结,商业环境中，餐饮业非常发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少，休闲业颇为发达，目前已有足浴，茶饮、咖啡、洗浴场所数十余家，但存在规模小，经营手段单一，品位不高，经营地域零散，不集中状况。就商品经营的档次而言，中低档市场趋于饱和状态，竞争较为激烈。缺少中高档购物场所，缺少时尚兼品位齐全的大型购物中心，缺少引导目的性购物、休闲性购物的商业亮点。,特点二：星沙整体上缺乏上规模，上档次、有品牌、有特色的商业类型，特别是 餐饮类和娱乐休闲类,星沙大型/临街商业分析,Part 1.3,现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带，以通程商业广场、易初莲花等大型卖场为主，成为星沙最为
11、繁华的商业场所，作为本案的重点研究对象。,向南辐射至漓湘路，北至特立路，西达 西辅道，东达金华路， 北至开元路、南至凉塘路的板仓路两侧 是星沙现阶段最为繁华的商业经营场所。,大型商业分布：以通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。,大型商业情况调查：业态形式以购物为主，档次偏中档，缺乏综合类百货大卖场。,大型商业配套分析：以快餐店、中西餐厅、餐饮及酒店、银行为主，公交线路较为完善。,餐饮：肯德基、麦当劳、大蓉和、玉楼东、老树咖啡、上岛咖啡、德克士、蒙娜丽莎中西餐厅 酒店：华天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠国际大酒店、开元大酒店 银行：农业
12、银行、建设银行、工商银行、光大银行、招商银行、中信银行、兴业银行、长沙商业银行 交通：501、127、701、703、126从长沙到星沙,需要特别指出的是：由于通程商业广场配备大型休闲场所，成为周边人群聚集的首要场所，由此也为其带来大量人流。,通程商业广场的人气与经营状况要高于步步高百货区域，一方面是因为其是星沙资格 最老的大型集中商业，另一方面顶部的广场功不可没，是人流汇集的重要区域。,由于缺乏前期规划，商圈内停车位的不足影响了整体的人流动线，一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。,现有临街铺面的调研： 经营以餐饮、娱乐、便利服务业态为主，商铺面积以3090平米为主，租金50元/平米
13、月左右，靠中心区域路段经营状况较好,商业宏观市场分析小结,经济规模： 星沙整体经济快速发展，居民消费能力不断增强，为商业发 展奠定了良好的市场基础。 商圈分布： 星沙目前仅有一个中心商圈，中心区外围仍以社区商业为主，辐射范围小，缺乏区域级商业中心。 商业业态： 星沙现有商业业态较为单一，缺乏上规模、上档次的消费业态，随着居民收入的提高，人们对于消费的档次要求越来越高。,商业宏观市场分析,商业经营者访谈,星沙经济背景分析 星沙商业现状分析,大型商业经营者访谈 中小型商业经营者访谈,中大型商业经营者访谈：项目所在区域前景较好，中高端百货类需求外溢，星沙缺乏品牌大型餐饮以及娱乐产业,步步高百货,通程
14、商业广场,店里的品牌招商欠佳，对客户吸引力不强，很多消费者宁愿逛临街商铺； 星沙有中高端百货需求，但一直都选择在长沙，一方面是购物环境更好，另一方面星沙在这一块没有这类商场。 为了引进人流，超市的规划是后续调整的。,我们这里生意比较好，上面的广场能吸引不少人过来； 新一佳超市带来了非常多的人流； 比较看好松雅湖那一块，以后是城市发展的重点 星沙的大型娱乐休闲场所比较缺而且分散，不像长沙的酒吧一条街那样，生意多好啊。,老乡食,以前我们这里生意不错，但是慢慢的竞争大起来了，客源就被分流了 类似于我们这种中档的餐饮太多了，生意都还不错，但竞争很激烈 星沙的大型品牌餐饮比较少，客户的需求还是有的,小型
15、商业经营者访谈：商家对项目观望浓厚，入驻意向低，需大型主力店的带动。,调查方式：抽样访谈 抽样份数：6份（服饰类） 抽样地址：板仓路、通程商业广场,访谈要点,项目区域处于发展阶段，商业环境没有显现，商家对本项目观望浓厚； 从访谈情况来看，近2年项目对商家吸引力较差，4份样本表示在项目未成型的情况下不会考虑入驻,商业经营者访谈小结,1、星沙百货类业态经营状况一般，品牌招商难度大，中高端需求外溢严重；,2、餐饮类业态经营状况较好，但大型品牌餐饮机构较为缺乏；,3、随着人们收入水平的提高，对于娱乐休闲类消费要求越来越高，但星沙 现阶段此类业态存在较大空白。,星沙商业乐园情况分析,Part 2,幸福里
16、、商业乐园可售商铺面积统计,统计可知： 商铺销售重点：50-100 面积 商铺销售难点：200 以上面积,商铺分项统计表A：商业乐园商铺,合计：数量 A区 3个 B区 18个 C区 52个 D区 30个 合计 103个总面积 13038.6 ,商铺分项统计表B：幸福里 一期商铺,合计： 一层商铺：16个 二层商铺：9个 总面积：503.42 总面积：1982.13 ,商铺分项统计表C：幸福里 二期商铺,合计： 一层商铺：46个 总面积：2943.71,商业乐园平面分布图：未售商铺A区3个，B区18个，C区52个，D区30个合计103个,未售商铺现状说明,未售商铺部分已营业，部分尚未租赁，商铺开始陈旧，人气始终没有养起来 已开业的商铺大部分经营不善，租金基本比较低，若定价高售价，回报率比较低，且租金难以抵月供。 未开业的商铺因长期无人用，使得商铺没有人气，没有后续的可持续发展，商铺销售存在较大难点。 未售商铺大多处于背街或偏角落，相对位置较差。 整个项目因目前在消费者市场中印象不佳，必须下大力气改变市场的观念，才能使得商铺重新具备高价值空间。,
