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1、设备运行管理方案设备运行管理方案管理制度管理制度（一）（一） 机房设备操作制度机房设备操作制度1、 机电操作员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性进行 运行和保养。2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。3、 运行操作人员应做到“四会”等。 “ 四四 会会”4、 会使用（1） 对所使用的设备，首先熟悉设备性能 及操作程序，方可开动设备。（2） 在使用设备过程中，严格按照安全操作技术规程，防止设备事故发生及设备使 用寿命缩短。5、 会保养（1） 经常保持设备整洁。（2） 认真做好每班日保养。（3） 按照设备润滑要求做到定质、定量、定时、定点，保证滑动面
2、和传动部位运动 正常。（4） 定期认真执行月检、年检及一级保养工作。6、 会检查（1） 设备开动前必须检查各操纵控制系统，安全装置及油镜等一切正常后再起动设 备运转，如发现问题及时处理排除故障。（2） 设备运行过程中，应该常观察各部位运转情况，如有异常应立即停止运转，检 查、分析原因。7、 会排除故障（1） 凡属设备故障，维修人员应及时排除，如有严重问题向上级汇报，共同排除。（2） 维修人员要熟悉设备电器机构、楼层照明系统，如遇电器故障应配合电工排除 故障。（3） 凡属人为所造成的设备损坏或故障应保持现场，立即向有关人员报告，逐级上 报，根据事故大小进行分析和处理。（4） 检修员工在上班前对设
3、备、楼层供电、生活水箱及消防系统进行一次检查，下 班要做好交接班工作。（5） 维修员工必须熟悉设备的各个润滑点，按要求进行润滑。（6） 对设备根据各自不同特点制定维修保养制度方式（巡回检查制、日检制、周检 制、月检制、季度制及年检制等） 。（7） 对设备无法实施的维修保养项目及对需委托外协保养的设备，维修员工必须熟 悉设备性能及设备使用情况、故障位置等，以便配合外协修理人员一起搞好维修工作。（8） 做好季度、年保养准备工作，为维护设备正常运转可推行专项修理。（二）机房设备维修保养制度（二）机房设备维修保养制度1、 机电工作维修员工必须熟悉和牢记设备的结构，以及注意事项严格按照设备特性 进行维护
4、保养。2、 特殊工程必须凭有关特殊操作证方能操作，确保设备及人身安全。3、 维修操作人员应做到“三好”、 “四会”。 “ 三好三好”4、 管好（1）对物业设备负保管责任，未经上级负责人同意，不准无关人员动用物业的设备。（2）对设备及附件、仪器、仪表、防护罩等应保持完整无损。5、 用好（1）严格执行设备安全操作规程，合理使用设备，对重点设备要在专业技术人员在 场调试，不得超负荷使用设备。（2）不准在设备及机房重地乱堆放杂物，不准用不正确的方法开启电器开关及控制 操纵系统。6、 修好（1）设备在修理或保养进行过程中，维修人员熟悉设备结构，掌握设备性能。（2）维修人员要熟悉设备的技术参数，调整设备，
5、保证设备良好的使用性能。（三）交接班制度（三）交接班制度1、 交班人员须认真填写交班记录，内容包括：设备运行状况、本班中发现的故障处 理情况、工具、卫生、遗留的工作及上级领导布置的工作；2、 交班前检查所要完成的工作，清点工具；3、 遇有紧急事故，交班人员应交接清楚，如需共同处理交班人员应作为主要人员进 行处理；4、 如接班人员因故未到岗，交班人员不得离开工作岗位；5、 接班人员提前 15 分钟到岗进行接班，首先对交班记录进行查看，有问题进行询 问；6、 检查运行设备状态，听取上一班的口头交代；7、 交接班记录经确认无误后，由双方共同签字；8、 主管审查双方的交接班记录并签字认可；9、 交接班
6、记录总工及经理随时调出查阅。Top 维修工作管理办法维修工作管理办法一、设备的维修：一、设备的维修：设备的维修方法分为两类，一类是预防维修，另一类是故障维修。 1、预防维修预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施是根据维护保养和检修制度按 一定周期间隔进行。制度中的周期、项目、范围应参考设备生产厂商的维修指导资料，结 合所管理设备具体情况制订。执行中根据不同的设备运行环境条件、负荷情况、设备和部 件的质量情况及设备现实技术状况做相应的调整。 在故障预防上不可能总是恰当及时，有 可能过于提前形成不必要的过多停车检查，也有可能过于延后起不到预防故障的作用。因此预防维修计划应不断在总结经验分
7、析研究基础上加以修订，执行中也切不可过于 机械。之外，应有预知维修概念，即根据运行技术参数对运转中的设备进行监测、诊断， 据此确定设备的异常部位和劣化程度，对设备故障做出预报，从而采取相应维修措施。这 种方法也协助到预防维修计划。对某台（套）设备地预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行 修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下：(1) 确定停机检修的起、止时间；(2) 组织检修队伍及必要时的后备支援人员；(3) 备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具；(4) 备齐需更换或可能需更换的零件；(5) 备齐临时加工件所需原材料及加工手段；(6) 备
8、齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等材料。预防维修完成后由设备管理单位验收，检查各预定项目完成情况及设备技术状况是否 达到完好标准。设备预防维修的实施计划、修前检查和修理中发现的主要零部件维修及更 换情况记录、验收试验报告等文件都要归档。2、故障维修故障维修是指在设备发生故障后，对失效、损坏的部分进行针对性修理。故障维修一 般只用于非重点设备，否则会影响系统运行功能，应尽量减少主要设备故障维修次数，缩 短故障维修时间。可采取故障维修方法的设备有：(1) 个别房间或影响区域很小的末端设备；(2) 有备份的小型设备；(3) 停机损失小、维修简便、修理费低廉的设备；即使是确定采用故障维修方法的设备
9、，也必须进行日常保养和检查，减少故障诱发因 素，提高设备使用效率，延长设备寿命。另外，采用预防维修方法管理的设备发生意外故 障时，其处理方法与故障维修的实施方法相同。故障维修要注意下列问题： 建立严格的日常保养和巡视检查制度。通过保养，提高运行可靠性，减少故障 发生，改善服务质量；通过巡视检查，及时发现问题，以便解决。 建立有效的信息传递体。管理单位设有总值班室及热线电话，实行小时值 班，随时接受业主的维修申请和故障报告，及时将信息通报给维修人员及主管领 导，争取在尽可能短的时间内使有关人员到位。 备有一支常备的精干的维修人员队伍。为适应维修工作需要，必须有一批能应 付各种复杂情况的维修技术员
10、工常驻在物业区域内。他们应当是技术熟练、经验 丰富、一专多能，熟悉本物业设备分布情况和运行技术情况，应具有可靠有效的 通讯手段，须做到能在任何时候召之即来。 建立必要的维修物资储备。为应付可能出现的设备故障维修的需 要，必须事 先准备一定数量的备品备件。故障的发生有着一定的偶然性又具有突发性，备品 备件的品种数量的确定要适度。储备不足必然影响维修及时性，不利于迅速排除 故障，恢复设备正常运转；储备过多则造成资金积压即物资久存变质，形成浪费， 也影响维修质量。要根据设备本身技术现状和运行负荷情况来制定备品备件计划， 及时采购，妥善保管，经常检查鉴定库存物资。 作好维修检验和记录。维修完成后向总值
11、班室报告完成情况，重要设备或较大 范围的故障处理完后，维修人员要作好维修记录，其内容应包括：故障现象、发 生原因、修理方法、更换零部件、维修后状况等。设备管理单位要对维修后的设 备进行验收。 预防维修是事先防范、未雨绸缪、防患于未然，故障维修是时候处理，亡羊补牢、去 病于既起，二者各有特点，适用场合不同。要因时因地制宜，采取适当方式，以最好的维修质量、合理的费用支出，达到设备安全、经济可靠地运转，发挥正常功能，为电厂生产 服务。二、二、 材料应用及报废管理材料应用及报废管理1、 基本库存的零配件、材料由甲方统一负责采购。2、 主管须了解甲方材料库的库存情况，做到库存合理。3、 每月底前由专业主
12、管根据库存情况及工程维修用料、备料计划提交下月物料计划 由工程部统一报给甲方采购备料。4、 如甲方要求乙方进行紧急采购，其所采用的易损件、零配件等的厂家及价格需获 得甲方审批及书面认可，乙方方可采购使用。在紧急采购时，乙方需垫付采购费用，甲方 于次月支付管理费时向乙方支付垫付的采购费用。5、 材料及零配件报废管理程序按下图程序执行,已报废的零配件应交回废品库收存。Top 工作人员技术培训管理工作人员技术培训管理 （一）（一） 新员工的技术培训新员工的技术培训1、 新员工到位后一个月内必须经过技术培训，培训考核合格方能上岗，新员工的培 训应于 1 个月内完成，并于完成后通知培训主任更新员工的培训
13、记录。2、 对于个别情况，各部门主管可向培训主任提出书面的要求延长有关培训的期限。3、 特殊岗位职工如锅炉工、焊工应取得国家劳动技术部门承认的证书，定期复检。 （二）（二） 年度定期技术培训年度定期技术培训1、 人事主任发出通知书要求各部门主管提交各部门的培训要求。2、 各部门主管可根据员工的表现评估及部门的发展等资料，作出每年的部门培训要 求。3、 部门培训要求制订后，由各部门主管签署后交人事主任。4、 部门内部培训可按照各部门之培训要求进行定期培训，作好培训记录存放于部门 档案中，并将培训内容以书面形式通知人事主任。 （三）（三） 技术培训内容技术培训内容 （四）（四） 培训记录培训记录人事主任根据有关人员、员工所提交的资料更新有关员工的培训记录并存档，对于员 工的培训会保存其培训记录。保养计划列表保养计划列表 一、水泵一、水泵二、冷媒水系统二、冷媒水系统三、三、中央空调低压控制柜四、补水箱四、补水箱五、风冷分体空调机五、风冷分体空调机六、风冷螺杆式热泵机组六、风冷螺杆式热泵机组七、空气处理机和新风机组七、空气处理机和新风机组八、风机盘管八、风机盘管九、排风通风系统九、排风通风系统Top
