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1、Make Change With Innovation创造行动变无止境宽货币下的地产金融环境保利投顾研究院2018年7月Make Change With Innovation创造行动变无止境更多免费报告，请关注保利投顾研究院小礼包：保利重磅 2018 年上半年房地产行业研报 保利投顾研究院保利旗下专业房地产研究机构致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。（限时链接 https:/ 密码: aic9 ）Make Change With Innovation01 当前“宽货币”动因分析：1） “中美贸易战”等外围不确定风险加大，金融市场情绪波动从外部环境看，
2、“中美贸易战”对国内经济及出口属利空，外围风险拔升，国内资本市场波动加大，影响金融市场稳定性；从内部环境看，二季度 GDP6.7%，较一季度小幅回落，主要因素为工业增加值偏低和社融继续收紧下的基建下滑。宽货币有利于对冲外围经济利空因素，稳定资本市场预期。Make Change With Innovation图：5 月社会融资规模及 M2 同比15131197531-1数据来源：WIND，保利投顾研究院整理Make Change With Innovation01 当前“宽货币”动因分析：2）多重因素影响下、资本市场风险偏好降低，小微民企融资难金融严监管、叠加外围风险，货币市场信用收缩。资本市场
3、违约风险提升，金融机构风险偏好下降，流动性难以从银行系统流入民企、小微企业，民企信用利差趋高，小微民企融资环境较差，货币流动性难以向实体经济传导。创造行动变无止境0501001502002503003504002010-01-042011-01-042012-01-042013-01-042014-01-042015-01-042016-01-042017-01-042018-01-04信用利差 差值加剧图：不同类型企业信用利差加剧 （中位数、bp）政策多联击、对冲小微信用风险定向降准扩大MLF担保品范围窗口指导、额外MLF鼓励银行增配低评级信用债银保监会座谈会：疏通货币政策传导机制 做好民营
4、企业和小微企业融资Make Change With Innovation信用利差:产业债:央企 信用利差:产业债:地方国企 信用利差:产业债:民营企业资料来源：WIND，保利投顾研究院整理01 当前“宽货币”动因分析：2）多重因素影响下、资本市场风险偏好降低，小微民企融资难近期，央行、银保监会采取多项措施，从多个角度推进银行信用投放的能力和意愿，意图修复银行体系的信用投放功能，特别是针对加大民营企业和小微企业融资服务力度情况进行调研督导。Make Change With InnovationMake Change With Innovation02 房企融资端变化：1）到位资金结构反映房企投资
5、对销售回笼依赖加大房企到位资金结构改变，定金和预收款扩大趋势明显、自筹资金占比收窄、利用外资占比极低，反映金融监管压力下房企融资渠道收紧，投资对销售回笼依赖增大。而按揭和定金与预付款走势分化，限签导致销售回款效率降低，而居民按揭环境也不太乐观。图：定金与预收款和个人按揭贷款走势分化Make Change With Innovation02 房企融资端变化：2）金融监管体系变革，资管新规系统性影响房企融资渠道资管新规将系统性影响房企融资渠道，货币“大水漫灌”地产的非标渠道被堵。根据 2017 年数据估算，银行理财、券商资管、基金子公司受监管将有 1,786 亿投向房地产的资金逐渐缩减至消失，另有
6、 2.92 万亿可能受到挤压；中长期来看，房地产融资将偏向直接融资。Make Change With Innovation备注：数据来源于各行业协会统计报告，根据2016 年比例进行测算。2.92 万亿直接影响金额 1782 亿另外银信合作、信托通道、险资、私募股权投资等未披露相关体量数据，且与上述三大公司有交叉重叠，估算难度较大02 房企融资端变化：1）监管层政策基调房地产行业整体杠杆率仍走高与其他行业对比，房地产行业在整体规模扩张，整体杠杆持续走高，与其他行业整体杠杆呈反向趋势。当前继续推进结构性去杠杆背景下，监管层对于资金流入地产行业维持严监管态度。Make Change With In
7、novation149 家沪深上市房企，整体杆杆率是将样本公司资产负债表合并计算资产负债率，02 房企融资端变化：2）监管层政策基调严格限制资金流入地产，防范风险发改委收紧海外债，不可投资房地产项目，仅可偿还到期债务；违规贷款流入房地产行业的银行被处罚；建立银行联合授信机制客观上限制房企银行借贷，等等举措，可见，监管层对房企基于地产投资的Make Change With Innovation新增债务持不支持态度。创造行动变无止境资料来源：保利投顾研究院整理收紧渠道近期监管层动作海外债境外发债主要用于偿还到期债务限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目公司债禁止公司债与票据互还旧债到期或长租公
8、寓领域，房企才可放新债信托超过9家地方银监局向11家信托公司开具15张罚单，其中2家因信托资金违规用于土地储备贷款受罚，2家因房地产项目贷款审批不审慎受处罚对信托产品上下穿透、监管持续收紧银行贷款银保监会重申禁止个人经营性、消费贷款挪用购房加强房地产项目审批联合授信（试行）对同一企业授信的各家银行共同收集和交叉验证企业信息，协商确定授信总额、设置企业融资风险预警线，并按照协议对企业提供融资客观上限制房企银行借贷图：近期监管层对房地产融资动作Make Change With Innovation03 购房端变化：1）整体情况房贷量缩、利率水平仍在升高但幅度趋缓从量来看，新增居民房贷持续同比负增长
9、；从房贷利率来看，整体房贷利率仍在走高但升幅趋缓，房贷利率大幅攀升时间点已过。在整体流动性环境改善之下，将惠及居民信贷端，房贷利率短期企稳可期。创图：全国房贷同比增速（左轴）及房贷利率走势（右轴）120（%）5.8Make Change With Innovation资料来源：WIND，保利投顾研究院整理，备注：为融 360 公布的全国 35 城市首套房平均利率情况03 居民信贷端变化：2）分线情况：资金或重新回流一、二线，三四线房贷环境不乐观从购房杠杆来看，以上海为代表的核心城市，在严调控下居民购房加杠杆的高位已过，而全国层面来看，购房加杠杆仍未过高位，或反映近一年来，主要是三四线购房加杠杆
10、较快。从房贷利率来看，其攀升趋势从一、二线扩张到三四线；三四线市场风险加大下，银行对三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一、二线。创图：全国房贷新增与上海房贷新增情况对比造（主要突出加杠杆时期，比例为相对模拟）图：各线城市房贷利率分化情况Make Change With Innovation一线二线三四线数据来源：WIND，保利投顾研究院整理，备注：为融 360 公布的全国 35 城市首套房平均利率情况Make Change With Innovation下半年地产金融环境研判 当前宽货币的主线逻辑：金融严监管周期开启，中美贸易战风险、债市“违约潮”等，金融机构风险偏好下降，流动性传导实体经
11、济不通畅，增加基础货币投放、修复信用环境；也就是，货币即使宽创 松也是向实体宽松。造行 房企融资端：宽松货币环境下，金融监管体系变革，资管新规的落地大幅收紧非标渠道，降准释放动 流动性较难惠及房企融资端，鉴于当前坚定控地产杠杆的监管态度，下半年房企融资端难有大改善。变 居民信贷端：宽松流动性环境下，居民房贷存边际改善预期，房贷利率企稳可期，城市农商行等中 小银行存更大机会点；分线看，三四线市场风险增大、一二线成交改善，银行端按揭信贷投放大概率境 回流一二线城市。Make Change With Innovation总的来说，地产行业不宜对“大水漫灌”的宽松货币环境存过多预期！房企应对策略：资金面临“强约束” ，稳健财务抗行业风险偿债压力增大而融资不畅， “现金流”管理重要性凸显。现金为王、加紧回笼资金，确保财务稳健，以应对行业短期调整风险。图：房地产企业信用债到期规模情况Make Change With Innovation到期规模（亿元；左轴） 到期只数数据来源：wind，样本企业来源于申万行业房地产分类，信用债包含企业债券、公司债券、短融、中期票据、定向融资工具、资产证券化债券等13
