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1、某某县低效用地二次开发利用调查 评价方案 2013 年 10 月 某某县低效用地二次开发利用调查评价方案 一、低效用地认定一、低效用地认定 根据国土资源部关于印发城镇低效用地再开发试点指导意见的通知 （国 土资发20133 号）和省政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见 （浙政发201235 号）文件，低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途 不合理的存量建设用地。符合土地利用总体规划的下列城镇存量建设用地可列 入试点范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产 和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定 改造的城镇、厂矿和城中村等。从试点
2、地区的具体实践中，以下几类用地可判 定为低效用地： 1、规划确定改造的“三旧”区块：旧城镇、旧村庄（城中村） 、旧厂矿 2、 “三地”：边角地 1、夹心地2、插花地3 3、无合法手续的用地 4、产业禁止和淘汰类用地及不符合生产要求和环保要求用地 5、 “退二进三”产业用地 6、违法违章建筑拆后的空置土地、闲置土地 以上均从定性的角度去判定一宗土地是否为低效用地，对低效用地的认定 依赖于调查者的主观判断，对被调查土地的利用程度和利用潜力并没有进行测 算，对目前仍在利用的土地难以进行合理评断。低效用地评价工作的目的在于 通过微观评价合理界定城镇低效用地，并测算集约利用潜力和可持续发展能力， 为低效
3、用地的后续利用提供数据支撑，探索建立合理的低效用地评价体系，为 政府低效用地规划和产业政策选择服务。 1 边角地指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设 规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于 3 亩的地块。 2 夹心是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或 者夹杂于其中、面积小于 3 亩的地块。 3 插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成 交互楔入状态、面积小于 3 亩的地块。 二、低效用地评价的内涵与思路二、低效用地评价的内涵与思路
4、 城镇低效用地评价是根据城镇低效用地调查形成的初步成果，结合城镇土 地的供给与需求状况、土地利用现状以及城镇规划目标，针对低效用地所在的 具体区域进行的土地利用程度和二次开发潜力的评价。一方面它是低效用地调 查成果的进一步解释和支持，也是反馈和修正；另一方面，城镇低效用地的微 观评价通过测算具体宗地的利用潜力和可持续发展能力为城镇土地开发、旧城 改造、基础设施建设、城镇布局调整和城镇用地审批等具体的城镇规划、建设 和土地管理行为提供信息服务和决策支持。 某某县城镇低效用地评价是在某某县低效用地调查成果的基础上开展的， 评价所依赖的数据基础均来源于调查成果，补充调查资料也基于调查成果宗地 进行展
5、开。本次低效用地评价过程中，评价单元的划分，评价指标与评价标准 的确定、评价方法的选择，均可以为各地开展的城镇低效用地再开发工作提供 借鉴。 某某县低效用地评价的基本思路 1、将某某县城镇低效用地调查成果分为工业区低效用地、商业区低效用地、 居住区低效用地； 2、通过与城镇规划、土地规划的叠加分析初步复核城镇低效用地调查成果 质量； 3、建立城镇低效用地评价体系，制定调查图和调查表，对宗地现状利用情 况进行补充调查； 4、开展城镇低效用地评价，明确已调查的低效用地的集约利用程度，并制 定低效用地判定标准； 5、结合评价成果，提出不同功能区低效用地的二次开发利用方向及建议。 某某县低效用地二次开
6、发利用调查评价技术流程图见图 1-1 确定评价目的 准备准备 阶段阶段 土地 规划 成果 城市 规划 成果 低效用地 调查成果 地籍 成果 上报上报 阶段阶段 成果论证、上报 调查调查 阶段阶段 现场 踏勘 问卷 调查 访谈座谈 会 低效用地评价调查表 低效用地评价调查图 评价基数数据 土地环境容量 土地投入产出强度 土地利用强度 低效用地 评价 低效用地判定 单位土地固定资产投资额 单位土地生产总值 绿地率 用途一致性 建筑密度 建筑容积率 成果成果 编制编制 阶段阶段 结果分析 未来效益分析 利用方向选择开发主体分析 功能区标准 值测算 图 1-1 某某县低效用地二次开发利用调查评价技术流
7、程图 配套设施完备程度 人口承载能力 三、资料补充调查三、资料补充调查 1、土地利用规划数据：规划数据库、规划图及规划文本，了解土地利用规 划布局和规划方向，建设重点区域； 2、地籍数据：了解各宗地的容积率、建筑密度和绿地率及用地限制情况 3、地价数据：基准地价、征地区片价或标定地价，近两年土地交易资料 4、城乡规划数据：了解城乡规划对宗地利用的影响 四、低效用地评价四、低效用地评价 评价在划分工业区、商业区、居住区的基础上开展现状评价和利用潜力评 价。现状评价采用多因素综合评价模型，通过建设评价指标体系、选取评价指 标对不同功能区内的调查数据开展评价，反映调查宗地的现状利用强度和利用 水平；
8、利用潜力评价采用理想值修正模型，通过指标标准值的设定，对宗地现 状利用水平值进行修正，测算宗地利用潜力，并划分利用潜力级。 4.14.1 低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定 低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定的原则，权重反映评价因素 因子对低效用地利用的作用程度。权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对 比较法或层次分析法确定，也可以用特尔菲测定法结合其他两种方法来确定。 低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定的方法 1 特尔菲测定法（Delphi 方法） 对各因素进行多轮次的专家打分，并按式（1）计算权重值： Wi=Ei/100 （1） 式
9、中：Wi第 i 个因素或因子的权重； Ei第 i 个因素或因子经过多轮打分后的均值。 实施要求： a）专家应是熟悉当地社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及 高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为 l040 人； b）专家打分应根据相应工作的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情 况下按表 A2 的格式独立打分； c）从第二轮打分起，打分必须参考上一轮打分的结果进行； d）打分轮次为 23 轮。 2 因素成对比较法 对所选因素或因子进行相对重要性两两比较，赋值，计算权重。 实施要求： a）对比结果要符合 A 因素大于 B 因素，B 因素大于 C 因素，A 因素大于 C 因素的关系；
10、 b）对因素所赋的值应在 01 范围内，同时两因素之和等于 l。 4.24.2 低效用地评价指标体系低效用地评价指标体系 4.2.1 居住区低效用地评价指标体系的建立居住区低效用地评价指标体系的建立 居住区低效用地现状评价主要考虑土地利用强度和土地环境容量两个因子， 规划用途一致性、容积度、建筑密度、房屋空置率、绿地率、配套基础设施完 备度和人口承载力 7 个指标，通过宗地现状利用情况和标准值的对比计算现状 利用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表 4-1。同时通过定性分 析进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正，综合得出宗地利用潜力值。 定量指标标准的确定：微观评价指标的标准一般
11、是根据地区实际情况来设 定，制定标准值的主要依据有： 1、国家和地方制定的技术规范，如人口承载力、环境优劣度、配套设施优 劣度、房屋空置率等； 2、根据当地土地利用规划、城镇规划确定的技术标准，如容积率、绿地率、 建筑密度等； 3、缺乏国家、地方技术标准时，通过专家咨询、问卷调查、实地勘测等方 式确定。 表 4-1 居住区低效用地评价指标体系表 功能 区 评价因子评价指标指标含义 规划用途一致性 15% 现状用途与宗地主导用途的一致 性（%） 宗地容积率 15%宗地总建筑面积/宗地面积（%） 宗地建筑密度 15%建筑基底面积/宗地面积（%） 土地利用强度 60% 房屋空置率 15% 房屋空置面
12、积/房屋建筑面积 （%） 宗地绿地率 10%宗地上绿化面积/宗地面积（%） 配套设施完备度 20% 宗地上给水、排水、通信、电子 等设施的配套情况 居住 区低 效用 地 土地环境容量 40% 宗地人口承载力 10% 宗地使用单位人数/宗地面积（人 /平方米） 4.2.2 工业区低效用地指标体系的建立工业区低效用地指标体系的建立 工业区低效用地现状评价主要考虑土地利用强度、土地投入产出强度和土 地环境容量三个因子，规划用途一致性、容积度、建筑密度、单位土地固定资 产投资额、单位土地工业产值、单位土地税收额、绿地率、配套基础设施完备 度和人口承载力 7 个指标，通过宗地现状利用情况和标准值的对比计
13、算现状利 用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表 4-2。同时通过定性分析 进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正，综合得出宗地利用潜力值。 定量指标标准的确定：微观评价指标的标准一般是根据地区实际情况来设 定，制定标准值的主要依据有： 1、 国家和地方制定的技术规范，如人口承载力、环境优劣度、配套设 施优劣度、房屋空置率等； 2、 根据当地土地利用规划、城镇规划确定的技术标准，如容积率、绿 地率、建筑密度等； 3、 土地投资强度、土地产出强度、单位土地税收额参考当地实际执行 值； 4、 缺乏国家、地方技术标准时，通过专家咨询、问卷调查、实地勘测 等方式确定。 表 4-2 工业区低
14、效用地评价指标体系表 功能 区 评价因子评价指标指标含义 规划用途一致性 20% 现状用途与宗地主导用途的一致 性（%） 宗地容积率 10%宗地总建筑面积/宗地面积（%） 土地利用强度 40% 宗地建筑密度 10%建筑基底面积/宗地面积（%） 单位土地固定资产投资 额 15% 固定资产投资/宗地面积（万元/ 亩） 单位土地工业产值 15% 企业年生产总值/宗地面积（万元 /亩） 土地投入产出强 度 40% 单位土地税收额 10% 企业年上缴税收总额/宗地面积 （万元/亩） 宗地绿地率 5%宗地上绿化面积/宗地面积（%） 配套设施完备度 10% 宗地上给水、排水、通信、电子 等设施的配套情况 工
15、业 区低 效用 地 土地环境容量 20% 宗地人口承载力 5% 宗地使用单位人数/宗地面积（人 /平方米） 4.2.3 商业区低效用地指标体系的建立商业区低效用地指标体系的建立 商业区低效用地现状评价主要考虑土地利用强度、土地投入产出强度和土 地环境容量三个因子，规划用途一致性、容积度、建筑密度、单位土地固定资 产投资额、单位土地工业产值、单位土地税收额、绿地率、配套基础设施完备 度和人口承载力 7 个指标，通过宗地现状利用情况和标准值的对比计算现状利 用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表 4-3。同时通过定性分析 进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正，综合得出宗地利用潜力值。
16、 定量指标标准的确定：微观评价指标的标准一般是根据地区实际情况来设 定，制定标准值的主要依据有： 1、 国家和地方制定的技术规范，如人口承载力、环境优劣度、配套设 施优劣度、房屋空置率等； 2、 根据当地土地利用规划、城镇规划确定的技术标准，如容积率、绿 地率、建筑密度等； 3、 土地投资强度、土地产出强度、单位土地税收额参考当地实际执行 值； 4、缺乏国家、地方技术标准时，通过专家咨询、问卷调查、实地勘测 等方式确定。 表 4-3 商业区低效用地评价指标体系表 功能 区 评价因子评价指标指标含义 规划用途一致性 20% 现状用途与宗地主导用途的一致 性（%） 宗地容积率 10%宗地总建筑面积/宗地面积（%） 土地利用强度 40% 宗地建筑密度 10%建筑基底面积/宗地面积（%） 单位固定资产投资额 15% 企业固定资产投资/宗地面积（万 元/亩） 单位土地产值 15% 企业年生产总值/宗地面积（万元 /亩） 土地投入产出强 度 40% 单位土地税收额 10% 企业年上缴税收总额/宗地面积 （万元/亩） 宗地绿地
