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1、1,研究目的： 针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。,案例选择原则： 珠三角及珠三角以外区域 远离城市陌生强势资源区 度假性质大盘,香港愉景湾,美国Florida Seaside,三亚山水国际,深圳万科东海岸,广州假日半岛,深圳万科17英里,案例研究内容： 启动战略 启动产品线策略 启动客户策略 启动区选址 其他（如规划）,珠三角案例,珠三角以外案例,案例总结启动战略,陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题前期人气与形象不足以支撑区域的启动，从而支撑产品的销售。,启动区竞争战略：高形象起势，通过营造未来顶级滨海度假的氛围，展示大区域形
2、象，消除区域陌生,规划、配套生活模式的具体承担者,产品居住，与资源关系的承担者,区域的精神属性对未来生活模式的定义，勾画居者的行为动线,案例总结：产品线策略,案例总结客户特征,陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较高比例的投资性客户，他们除了关注资源的稀缺性外，格外在乎投资潜力和投资风险，因此，必须通过单价和总价控制，为这部分客户预留升值空间并控制总价风险,客户需求多是以投资与度假相结合，随着区域成熟，客户按“投资度假（居家）”演变,案例总结启动区选址,启动区选址原则： 能充分展示资源特点 昭示性好，最好临路或路网完善 施工条件要好 资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如此，强势资源可以在
3、后期博得更高溢价，小地块可以采用最佳资源直接入世的方式。,案例总结其他区域规划,以区域中心为核心向外辐射路网，依此分散布置配套，提高土地资源均好性； 高密度的核心区物业与滨海低密度物业相结合； 宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离中心区越近、即离海滨越远，宅基面积越小；,区域规划原则,案例总结其他区域规划,通过连接组团内部与资源区的道路，使住宅和其他用途区域最大可能共享海资源，将更多的景观资源拉入区域内，让居者共享 路网设计必须避免道路割断人与资源的关系。,路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B地块资源差，造成开发价值扁损,A,B,路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以
4、共享 A，B资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售,海,海,A,B,案例总结其他住宅区排布,按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合 主景观轴与资源区拉通，将景观拉入各组团内部，所有居者均可分享 充分考虑地势地貌带来的景观面增加 延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面 以景观方向为主要朝向考虑,海,大独栋,小独栋,小高层公寓,主景观轴,主景观轴,案例总结其他配套,前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休闲型配套投入为主，附以基本生活配套设施；商业配套前期由于区域陌生不宜销售，但可以通过围板包装展示氛围，少量商业承担基本生活配
5、套功能，主要涉及超市、银行，医疗、餐饮。,物业发展建议国际滨海度假区价值体系,国 际 滨 海 度 假 区 价 值 体 系,区域价值构建,区域界定,奢华体验之旅,规划先行、区域资源整合,“九”大体验计划,精神价值构建,室外家具,奢华俱乐部,巽寮节日,突出区域个性,少数人享有的生活,区 域 形 象 构 建,社 区 形 象 构 建,区域功能价值构建,区域配套功能,度假/居住/旅游/商业为一体,建筑、园林产品价值构建,加勒比海风情,富人度假生活示范,社区配套功能,物业管理,社区功能价值构建,度假/居住为一体,适合度假性增值服务,奢华之旅：九大滨海生活体验计划,通过客户行为的发生，为其拟定其空间生活。,
6、一条私家的滨海大道,一个聚集人气的节日广场,一条琳琅满目的商业街,一条露天海鲜美食街,一个私家享有沙滩,一个少数人拥有的游艇码头,一个少数人享有的沙洲游乐场,一个少数人拥有的顶级豪华会所,一个少数人享有的亲海豪宅,一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象,一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动源,广场是聚集，停留的公共场所。 广场是滨海生活的休憩场所。 广场是新市镇的标志场所。,一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验,风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业街，主要是展示未来滨海生活场景，满足度假基本需求。 风情商业街是为配合前期销售
7、，而营造。,一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致,为聚集人气，在沙洲上可开辟家庭公共活动，可在此野营、烧烤等活动； 沙滩排球，沙滩足球,一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式,游艇码头与商业相结合，有效的避免了游艇码头公共空间对私家住宅的影响。,一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式,一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性,降低沙滩对外开放程度的措施，使其相对私有化。 通过交通条件等限制，提高到达难度。 设置严密的社区保卫，凭业主身份方可进入。 减少沙滩上服务游客的公共设施，只提供业主会员的配套服务。 详见后沙滩私有化案例研究,方案M1,方案M2
8、,一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感,一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性,方案M1,方案M2,方案M2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系，增加客户对其区域吸引力体验,客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。 通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。,滨海私家道,巽寮节日广场,区域级会所、售楼处风情商业街,沙洲游乐场,游艇码头,滨海木栈道,私家沙滩,亲海豪宅,开放区域,私密区域,车行路线,游艇出行展示路线,开放区域,私密区域,客户展示路线节点,选址方案M1展示体系及人流动线,客户行为发生，形成其核心体验
9、节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。 通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。,滨海私家道,巽寮节日广场,区域级会所、售楼处风情商业街,沙洲游乐场,游艇码头,滨海木栈道,私家沙滩,亲海豪宅,开放区域,私密区域,车行路线,游艇出行展示路线,开放区域,私密区域,客户展示路线节点,物业发展建议国际滨海度假区价值体系,国 际 滨 海 度 假 区 价 值 体 系,区域价值构建,区域界定,奢华体验之旅,规划先行、区域资源整合,“九”大体验计划,精神价值构建,室外家具,奢华俱乐部,巽寮节日,突出区域个性,少数人享有的生活,区 域 形 象 构 建,社 区 形 象 构 建,区域
10、功能价值构建,区域配套功能,度假/居住/旅游/商业为一体,建筑、园林产品价值构建,加勒比海风情,富人度假生活示范,社区配套功能,物业管理,社区功能价值构建,度假/居住为一体,适合度假性增值服务,区域配套设施建议承担“八大体验”计划,配套设施建议,区域型配套,巽寮节日广场 顶级会所前期用作售楼处 海鲜美食街 风情商业街 沙洲游乐场 游艇码头,区域性配套承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能,巽寮节日广场 顶级会所 海鲜美食街 风情商业街 沙洲游乐场 游艇码头,硬性配套体系,巽寮节日广场启动肩负的任务：承担整个区域形象的立势功能，渲染度假区域氛围,1. 通过地势、植物、区域标志性建筑小品的打造形
11、成强大视觉冲击力，建立对整个区域规划的信心，弥补项目本身人气不足和配套资源的缺乏。 2.宽阔的巽寮节日广场是整个大中区的商业中心也是人流最大的地方。由于施工时间问题，作为前期展示，只需建设其中紧邻项目的1/4部分。 3.细节必须以体验为出发点，设计中充分考虑人与景观的互动，如加入供人休憩玩耍的小品、划艇、码头等展示要素，创造足够的停留、活动和想象空间,消费者调查显示，高端消费者对社区区身份感十分在意，并且认为气派和开阔的社区景观是提升社区价值的重要因素,巽寮节日广场,巽寮节日广场承担社区活动中心的功能，强调人与自然的融合与共鸣,通过加勒比海风情的园林、富有度假气息的标志性建筑、雕塑和各种休闲气
12、息的小品等项目极力渲染Resort形象和度假氛围 广场作为整个区域的活动中心，承担着整个区域的人与自然的交流，应开阔、大气,供人休憩的小品让人流驻留在此,区域性配套承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能,巽寮节日广场 顶级会所 海鲜美食街 风情商业街 沙洲游乐场 游艇码头,硬性配套体系,会所在前期承担售楼处的功能，昭示性较好，通过一条长300米的道路直接连接沙滩,顶级的综合性会所各分区具有交叉功能，满足娱乐、教学、集会的多种需求，降低空置率和解决空间不足,会议及商务服务,商业服务,娱乐健身服务,才艺教育类,Spa，桑拿,大型聚会用餐服务,顶级会所功能设置,本项目综合会所建议,综合性会所并不一
13、定在1期全部建好，可以建1层后用来做售楼处。,1.动静分区灵活,功能复合交叉，体验试非限定空间2完整的体验式服务链条,动静分区灵活,功能复合交叉，体验式的非限定空间,不对每个房间的用途做严格的限定，通过会所管理系统进行时间和空间的灵活安排，增加空间的有效利用，降低空置率 各种功能之间相互烘托和影响，加强体验感觉和度假气氛 设置花园、大露台等非限定自由空间，促发偶然性故事,会所 综合解决,商务社交,私人聚会,度假娱乐场所,CLUB,才艺学校,会所单元分隔面积建议：注重功能的交叉，会所面积2000平米左右,区域性配套承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能,巽寮节日广场 顶级会所 海鲜美食街 风情
14、商业街 沙洲游乐场 游艇码头,硬性配套体系,在游艇码头对面的露天美食街，通透的街铺可以欣赏到游艇码头也可以享受到海景,美食街面积建议商业面积为750平米，沿海岸面长度为125米,开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验,消费者调查分析表明，高端消费者在旅游地进行餐饮消费时非常注重周围档次与度假氛围的培养,富有度假气息的露天海鲜餐厅将休闲氛围的体验发挥得淋漓尽致,区域性配套承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能,水岸中心广场 顶级会所 海鲜美食街 风情商业街 沙洲游乐场 游艇码头,硬性配套体系,风情商业街定位、排布及体量,考虑： 整个风情商业街服务于区域和社区，打造度假区域形象，在这
15、里与建筑风格一致，建议风情商业街风格为加勒比海风格，突出度假气息 前期业态：以满足启动区客户的基本生活需要为主餐饮，超市，简单家政服务设施和滨海特色卖场。 商业的销售：销售期压后，前期出租少量铺面，承载客户需求的基本功能配套；待客户入住形成一定人气时再销售。 商业街路网与美食街连成一体，打造一条聚集人气的极具度假气息的休闲地带 风情商业街在前期只需做出少量展示，其他用围板围起来即可。,商业量估算： 整个商业街临街面约160米，按对街开，临街商业体量约3200平米，约50间商铺（商铺面宽按6米计算，进深按10米算）。,风情商业街，与后期的商业地块联系，同时在前期作为展示,建议采用加勒比海风格风情
16、商业街 符合海岸山居休闲社区的定位,建议采用加勒比海风格商业街，作为沿街昭示面，尽量采用独特风格，让人群停留下来,商业街业态：酒吧、咖啡吧、网吧、24小时便利店,区域性配套承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能,水岸中心广场 顶级会所 海鲜美食街 风情商业街 沙洲游乐场 游艇码头,硬性配套体系,沙洲游乐场,在沙洲上建12个沙滩排球场地、沙滩足球场,区域性配套承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能,水岸中心广场 顶级会所 海鲜美食街 风情商业街 沙洲游乐场 游艇码头,硬性配套体系,游艇码头旁铺约120米长的木栈道,海边游艇码头,海边游艇码头,内湾游艇码头,内湾游艇码头,物业发展建议国际滨海度假区价值体系,
