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1、塞塞 内内 加加 尔尔K KA AW WS SA AR RA A C CB BD D 中中央央商商务务区区项项目目可可行行性性研研究究报报告告KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 1 页目目 录录第一章第一章 总论总论 .41.1 项目名称.41.2 建设单位简介.41.3 可行性报告编制依据.61.4 项目概况.61.5 可行性研究报告编制范围.61.6 项目背景.71.7 项目建设的意义.9第二章第二章房产市场经济分析房产市场经济分析.13第三章第三章 建设条件分析建设条件分析 .153.1 社会条件.153.2 自然条件.223.4 基础建设环境.313.5 施工条件.
2、323.6 其他.33第四章第四章 项目开发条件项目开发条件 SWOT 分析分析 .344.1 优势.344.2 劣势.364.3 机会.364.4 威胁.37第五章第五章 项目及市场客户定位项目及市场客户定位 .395.1 项目及市场客户定位概述.395.2 本项目市场目标客户分类及相关说明.41第六章第六章 项目开发方案项目开发方案 .446.1 概述.446.2 总平面.456.3 建筑.486.4 结构.506.5 给水排水.526.6 消防专篇.606.7 节能设计.676.8 卫生防疫.696.9 强电.696.10 弱电.74KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第
3、 2 页6.11 暖通.79第七章第七章 项目实施进度计划项目实施进度计划 .857.1 编制原则.857.2 实施进度安排.85第八章第八章 项目招标初步方案项目招标初步方案 .868.1 工程概况.868.2 项目招标范围.868.3 资质要求.878.4 工程招标基本情况.87第九章第九章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 .889.1 投资估算.889.2 资金筹措.919.3 资金分年度使用计划.91第十章第十章 项目风险与对策分析项目风险与对策分析 .9311.1 贷款风险.9311.2 还款来源分析.9411.3 贷款综合回报分析.95第十第十一一章章 研究结论研究结论 .9
4、6KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 3 页附件:附件 1：土地 50 年长期租赁合同；附件 2：土地权属证明书；附件 3：土地由租赁转为永久性所有权的批复；附件 4：公司收购后任命董事长和总经理的股东大会决议；附件 5：项目区位分析图；附件 6：地理外景图；附件 7：建筑施工许可证；附件 8：总统批件;附件 9：总统阿卜杜拉瓦德参观本项目沙盘图型；附件 10：奠基仪式照片；附件 11：政府给予优惠政策的批复。附件 12：塞内加尔地图。附件 13：达喀尔项目材料、人工市场价调查表KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 4 页第一章第一章 总论总论1.11.1
5、 项目名称项目名称KAWSARA CBD 中央商务区项目。1.21.2 建设单位简介建设单位简介非洲建设投资股份有限公司非洲建设投资股份有限公司非洲建设投资股份有限公司(African Company for Construction 2433 层为高区，采用无负压给水设备供应其水量及水压。其中，对于自来水压力超过 0.35Mpa 的楼层,采用可调式先导减压阀减压供水。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 59 页d.办公楼的卫生间热水采用容积式电热水器供给，热水器容积为 V=30L.e.办公楼卫生间采用下行上给的管道系统，在地下一层设有分区供水干管。f.管材：住宅立管、横干
6、管采用内筋嵌入式衬塑钢管，卡环式接口。公称压力： 2.0Mpa；支管、接户管采用 PP-R 管，电热熔连接接口，公称压力：1.6MPa。g.市政生活给水引入管道大小考虑全小区最大时平均秒流量时能保证室外消防水量及水压要求。(2）系统设置 4 号建筑（SOHO）： a.由于不同功能水费收费标准与其他办公楼不同，本建筑的用水单独设置水表计量。b.为节省投资，降低运行费用，保证供水水质，采用变频给水加压给水设备，供 4 号楼中中区、高区用水，低区用水直接采用市政自来水压力。c.本工程一期项目竖向给水分 3 个区供水，其中 3 层及 3 层以下为低区，采用市政压力供应其水量及水压；417 层为中区，采
7、用无负压给水设备供应其水量及水压；1830 层为高区，采用无负压给 水设备供应其水量及水压。其中，对于自来水压力超过0.35Mpa 的楼层,采用可调式先导减压阀减压供水。d.住宅热水采用采用即热式强制排气式燃气热水器。e.住宅设总的用水水表，住宅每户设置一只户用水表。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 60 页f.住宅采用下行上给的管道系统。g.管材：住宅立管、横干管采用内筋嵌入式衬塑钢管，卡环式接口。公称压力： 2.0Mpa；支管、接户管采用 PP-R 管，电热熔连接接口，公称压力：1.6MPa。h.市政生活给水引入管道大小考虑全小区最大时平均秒流量时能保证室外消防水量及
8、水压要求。(3）系统设置 5 号建筑（SOHO）： 5 号建筑的给水系统设置同 4 号建筑。2、生活污水系统1).本项目所有建筑室内采用粪便污水与洗浴废水合流排水管道系统。2).生活污水排水量为给水量的 85。3).本项目所有建筑室内地面以上的生活污、废水重力流排出；地下室污、废水水采用管道汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后、排入室外污水管道。污、废水提升水泵为自动搅匀潜水排污泵，其型号参数为：50JYQW25-10-2.2，Q=25m3/h，H=10m，N=2.2Kw。4).为保证较好的室内环境，各建筑卫生间污、废水管道系统均设有专用通气立管，厨房排水管道设有伸顶通气管道。5).本项目所有建
9、筑住宅空调凝结水经管道收集后间接排到室外雨水管道。6). 地下一层在适当的位置设置废水潜水泵坑进行排水，潜水泵型号为 50WQ25-10-2.2，Q=25m3/h，H=10m，N=2.2Kw KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 61 页7).本项目所有建筑排水管道除地下一层为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。8)排水管道材质：a.卫生间支管：采用 PVC-U 排水管道，粘接接口。b.排水立管及横干管：排水立管采用双壁中空内螺旋消声（PVC-U）排水塑料管，排水出户及 4 层转换层排水横干管采用柔性接口机制排水铸铁管，不锈钢卡箍连接接口。9).加压排水管道采用焊接
10、钢管，焊接接口.3、屋面雨水及空调凝结水排水系统1).暴雨强度公式与室外雨水排水设计相同，详本说明书第 6.4.3节。2).设计参数：a.设计降雨历时：t=5minb.设计重现期：P=5a；c.屋面径流系数：=0.93).屋面雨水采用外落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由雨水斗收集经雨水管道排至室外雨水井。4).住宅敞开式阳台雨水排水经管道收集后排到室外散水。5).室内雨水管采用给水用 PVC-U 管道，粘接接口。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 62 页6.66.6 消防专篇消防专篇6.6.16.6.1 给水排水消防设计给水排水消防设计本次工程 6 号建筑（办公楼）为最不
11、利建筑，室内外消火栓用水量分别为 40L/s 和 30L/s，自喷（以车库为标准计算）顶板下作用面积内经计算用水量为 30L/s,本次建筑群采用集中建设的消防水池、泵房及供水管路集中为区内的各个建筑供水，集中建设的消防系统为稳高压系统。6 号楼地下的设消防水池、泵房和屋顶高位水箱同时供给其他建筑 4 号楼、5 号楼及二期的 1 号楼、2 号楼、3 号楼消火栓系统、喷淋系统和火灾初期的 10min 消防用水。本建筑群室内外消防系统设计参数：建筑保护区域水量系统类别持续时间备注建筑群室内消火栓40L/S稳高压系统 3 小时水池 2 格+水泵+高位水箱建筑群室外消火栓30L/S市政低压系统 3 小时
12、直接从市政给水管接管建筑群室内喷淋25L/S自动喷水系统 1 小时水池 2 格+水泵+高位水箱地下消防水池的容积为：550 立方米，分成 2 格(与 15 号楼共用)。屋顶不锈钢消防水箱为：18 立方米，设在办公楼电梯机房屋顶，同时在屋顶设稳压增压成套设备。6.6.26.6.2 室外消防给水工程设计室外消防给水工程设计1、室外消防水源采用城市自来水，同时消防水池备用有室内3h 消防用水量，550 立方米，分成 2 格。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 63 页2、本小区最大建筑室外消防用水量为 30L/s。3、室外采用生活用水与消防用水合用管道系统，共设有 14套室外地上
13、式消火栓，其间距不超过 120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于 5.0m。4、室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水供水，正常情况下，消防时由城市自来水直接供水，若火灾时，城市 2 路水源均断水，则通过消防车向消防水池取水供室外消防用水量。5、从本工程从市政给水管道上接 2 根 DN300mm 的引入管，进入用地红线后与本工程室外环状消防给水管网连接，形成双向供水。6、建筑物内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统的消防水泵接合器分别设在建筑室外。6.6.36.6.3 室内消防工程设计室内消防工程设计1、根据建筑设计防火规范GB50016-2006 规定，本工程同时灭火次数为一次。本
14、工程灭火级别最高建筑为一类超高层办公楼，故本次消火栓系统按超高层办公楼（6 号建筑）设计。2、消防水源及消防用水量1).消防水源为一期建筑内地下一层的消防贮水池。2).火灾持续时间：消火栓系统为 3h，自动喷水灭火系统为 1h。3).本小区消防设计考虑一次消防用水，小区内火灾危险等级最高建筑消防用水量标准为：室外 30L/S，室内 40L/S,自喷 30L/S。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 64 页6.6.46.6.4 室内消火栓灭火系统室内消火栓灭火系统1、根据高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005 年版)之规定，本项目所有建筑均应设置室内消火栓系统
15、，室内消火栓系统建筑均采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵设在一期建设项目地下一层消防泵房内，共设 2 台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。消火栓泵的型号参数为：XBD16/40-Z,Q=40L/S,H=160m,N=110KW。2、由于小区最高建筑为 129.30m，建筑最低消火栓处静水压力大于 1.0Mpa。故，消火栓系统在竖向上进行分区。其中2 层15层为低区，低区采用能减动压又能减静压的可调式先导减压阀减压，阀后压力为 0.80Mpa，2 层9 层的栓口压力大于 0.50MPa 采用减压稳压消火栓。其中 16 层33 层为高区，用水泵直供，在主管上不减压，16 层26
16、 层的栓口压力大于 0.50MPa 采用减压稳压消火栓。3、除无可燃物的设备层各建筑各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有 2 股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为 13.00m。4、各建筑消火栓箱均采用壁挂式消火栓箱，每个消火栓箱内均配置 SN65mm 消火栓一个、DN65mm L25m 麻质衬胶水带一条，QZ6519mm 直流水枪一支，消防软管卷盘一套，启动消防水泵按钮和指示灯各一只。 5、所有建筑内栓口压力大于 0.50MPa 采用减压稳压消火栓。KAWSARA CBD 中央商务区项目可行性分析报告第 65 页6、消火栓系统高、低区均设有 3 套消防水泵接合器向系统用水。7、在本工程 6 号建筑 33 层屋顶设有高位消防水箱，有效容积18m3，材质为不锈钢 SUS304 钢板，安装高度为相对标高+134.30米，而本期建筑最不利处消火栓的相对标高为+126.5 米，最不利喷头的相对标高为+129.2 米，不能满足小区本期项目最高处最不利点消火栓处的静水压 15m 水
