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1、开发周期研究汇报 运营管理中心 2017年5月 2 目录 Pa.0 3 Ch.1 目的意义 4 Ch.1 目的意义 5 目录 Pa.0 6 Ch.2 开工前 7 Ch.2 开工前 0 0 0 1 9 9 6 11 8 1 5 0 7 1 6 0 0 0 3 0 1 1 0 0 1 1 0 0 0246810123个月 4个月 5个月 6个月 7个月 8个月 9个月 10个月 11个月 12个月 13个月 14个月 15个月 16个月 17个月 18个月 19个月 20个月 21个月 22个月 23个月 24个月 25个月 26个月 27个月 28个月 29个月 30个月 开工前周期统计表开工前
2、周期统计表 拿地至施工证 8 Ch.2 开工前 项目名称项目名称 地块面积地块面积 开发商开发商 土地获取土地获取 首批施工许可证首批施工许可证 开工前周期开工前周期 临港泥城社区DE06-L-1地块 33156.5m2 碧桂园 2015-12-24 2016-07-28 7.2 个月 松江区中山街道国际生态商务区12号地块 75687.3m2 绿地 2015-06-17 2016-03-04 8.7个月 奉贤区南桥新城13单元26A-04A、27A-05A区域地块 58531m2 万科 2014-12-25 2015-09-15 8.8个月 松江区方松街道SJC10008单元05-06号地块
3、 57432m2 万科 2014-12-24 2015-07-30 7.3个月 青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧15-02.16-02地块 88801m2 万达 2014-09-10 2015-04-13 7.2个月 松江区佘山镇集镇D-27、D-33号地块 134486m2 绿地 2014-09-04 2015-05-04 8.1个月 宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块 66169m2 融创 2014-03-20 2014-12-23 9.3个月 项目名称项目名称 地块面积地块面积 开发商开发商 土地获取土地获取 首批施工许可证首批施工许可证 开工前周期开工前周期 闸北区N07050
4、1单元09-03地块（华润华发静安府一期）87197.2m2 华润华发 2015-06-03 2016-04-29 11.0个月 杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（信达泰禾院子） 131998.1m2 信达 2015-11-25 2016-11-02 11.7个月 闸北区大宁路街道325街坊地块(大宁金茂府） 138478.9m2 方兴 2014-01-28 2014-09-28 8.1个月 宝山区祁连社区121601单元B3-03地块（滨江壹号） 60250m2 滨江 2015-09-25 2016-10-17 12.9个月 黄浦江沿岸E10单元E04-2、E04-4地块（陆家嘴壹
5、号院37000m2 融创 2014-10-30 2015-11-03 12.3个月 嘉定区江桥镇北社区J1-0104地块（龙湖天璞） 95382.2m2 龙湖 2015-12-11 2016-09-13 9.2个月 9 Ch.2 开工前 立项立项方案内定方案内定 方案内定方案内定施工证施工证 开工前总周期（历史）开工前总周期（历史） 项目性质项目性质 周期周期 我集团历史情况 无产品参照 8.0个月 8.78.7个月个月 16.7个月 有产品参照有产品参照 3.23.2个月个月 11.911.9个月个月 9.0 8.1 10.8 11.9 11.9 11.9 16.9 16.9 16.9 0.
6、05.010.015.020.0与外部企业总体比较 与标杆企业比较 与高品质项目比较 外部企业 我集团（有产品参照） 我集团（无产品参照） 10 Ch.2 开工前 11 Ch.2 开工前 产品品类产品品类 不同级别地产公司产品系列标准摘录不同级别地产公司产品系列标准摘录 万科（万科（3 3千亿千亿级别）级别） 绿城（绿城（1 1千亿千亿级别）级别） 旭辉（旭辉（5 5百亿级别）百亿级别） 海尔（海尔（2 2百亿级别）百亿级别） 住宅地产 金色：G1/G2/G3 城花：C 四级：T1/T2 高档：TOP1/TOP2 多层： 桂花/百合 高层： 钱江/诚园 平层： 御园 别墅： 玫瑰园 大型住区：
7、XX城 Edge： 尚品/城邦 Suburban: 锦城 D.T.: 华庭/御府 首置：U1/U2/U3 首改：蓝系列 再改：邸系列 终置：府系列 商业地产 万科2049 万科红 万科大厦 万科中心 蜂巢商街 XX广场 研发园 国际广场 时代广场 城市广场 美乐乐 日日顺 大厦 广场 主题地产 湖畔度假公园 森林度假公园 产业园 物流园 产品战略 快速周转，精装房 产业化，工业化 全产品系覆盖 快速周转，标准化 聚焦刚需，高杠杆 快速周转，标准化 产业协同，云社区 快速周转，标准化 12 Ch.2 开工前 13 Ch.2 开工前 14 Ch.2 开工前 15 目录 Pa.0 16 Ch.3 开
8、工后 开工前阶段开工前阶段 桩桩基工程基工程 施工施工I I标段标段 施工施工II II标段标段 落架至竣备落架至竣备 核定后的标准核定后的标准施工工期施工工期 单体施工阶段单体施工阶段配套管网配套管网施工施工与与竣工竣工验收历史周验收历史周 期期适当压缩后作为落架至毛坯竣备适当压缩后作为落架至毛坯竣备17 Ch.3 开工后 18 Ch.3 开工后 工作内容（单位：日历天） 产品类型（单一流水） 备注 别墅 （4层以下） 多层 （48层） 小高层 （912） 高层 （1333) 超高层 (34层以上） 1、基础施工 1.1、桩基工程 灌注桩 40天 75天 其他桩基形式及灌注桩中嵌岩桩 工期具
9、体商定 预制桩 30天 45天 桩基础养护及检测 预制桩15天，混凝土灌注桩30天 1.2、基坑支护完成时间 桩基工程施工完成后30天内完成 1.3、土方开挖至正 负零 无地下室 15天（有空腔增加10天） 其他影响因素具体商定 有地下室 一层地下室45天，每增加一层地下室工期增加30天 2、主体施工 2.1、结构及立面工 程 主体结构施工 10天/层 （首层、顶层15天/层） 7天/层 （首层10天、顶层15天/层） 不含二次结构 外立面装饰工程施 工 封顶后60天开始 采用涂料楼层5天/层 采用石材、面砖的楼层10天/层 封顶后90天开始 采用涂料的楼层3天/层 采用石材的楼层7天/层 外
10、立面装饰工程开始之前二次结 构、外保温等必须结束。 外架及人货梯拆除 时间 立面完成后20天内完成落架及人货梯拆除 零星外架二次搭设不算 2.2、室内大面精装 修 室内大面积精装修 施工周期 毛坯竣工备案完成后180天完成（绝对工期240天） 对于别墅和需要拆改的精装修项 目，精装修周期可以适当延长， 具体情况另行商定；对于有预验 房要求的项目，精装修周期延长 一个月 精装修场地移交条 件 依照工管中心关于毛坯移交精装修条件的规范性文件执行 如有特例具体确定 2.3、示范区 样板房硬装施工周 期 90天 60天/叠墅产品90天 60天 适用于多套同步施工情况，具体 如有流水关系则具体确定 样板
11、房硬装整改完 成时间 硬装完成后30天 硬装完成后15天/叠墅产品30天 硬装完成后15天 过程中应予以验收并持续整改 样板房软装布置完 成时间 硬装整改完成后15天 硬装整改完成后7天/叠墅产品15 天 硬装整改完成后7天 软装制作时间不计，适用于多套 同步施工情况，具体如有流水关 系则具体确定 19 Ch.3 开工后 数据类别数据类别 标准配套至毛坯竣备工期（从落架起算扣除工期影响因素）标准配套至毛坯竣备工期（从落架起算扣除工期影响因素） 上海上海 南京南京 武汉武汉 大连大连 西安西安 山东山东 海南海南 8.08.0个月个月 6.06.0个月个月 7.07.0个月个月 8.08.0个月
12、（交付）个月（交付） 15.015.0个月（竣备）个月（竣备） 6.06.0个月个月 8.08.0个月个月 7.07.0个月个月 8.58.5个月个月 6.56.5个月个月 7.47.4个月个月 8.28.2个月（交付）个月（交付） 15.415.4个月（竣备）个月（竣备） 6.36.3个月个月 8.18.1个月个月 7.77.7个月个月 20 Ch.3 开工后 21 Ch.3 开工后 22 Ch.3 开工后 23 Ch.3 开工后 24 目录 Pa.0 25 Ch.4 成果汇总 立项立项- -方案内定方案内定 桩桩基工程基工程 施工施工I I标段标段 施工施工II II标段标段 落架至竣备落
13、架至竣备 方案内定方案内定- -施工许可证施工许可证 26 Ch.4 成果汇总 27 Ch.4 成果汇总 +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X 立项-方 案内定立项-方 案内定方案内定-施 工许可证方案内定-施 工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节 影响开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节 影响冬季施工 影响冬季施工 影响雨季/汛期 影响天数雨季/汛期 影响天数无参照无参照5.0月31.7月5.0月31.7月有参照有参照3.0月29.7月3.0月29.7
14、月无参照无参照5.0月33.8月5.0月33.8月有参照有参照3.0月31.8月3.0月31.8月无参照无参照5.0月35.8月5.0月35.8月有参照有参照3.0月33.8月3.0月33.8月无参照无参照5.0月41.1月5.0月41.1月有参照有参照3.0月39.1月3.0月39.1月30天30天7.5月7.5月14.8月14.8月13.8月13.8月14.8月14.8月13.8月13.8月30天30天12.2月12.2月11.1月11.1月12.2月12.2月总标准周期总标准周期产品类型产品类型开发影响因素（天）开发影响因素（天）小高层 （912）小高层 （912）高层 （1333）高层
15、 （1333）18187.5月7.5月开工前标准周期开工前标准周期采用搭建样板房 （样板房不占主路径）采用搭建样板房 （样板房不占主路径）采用实体样板间 （样板房可能占主路径）采用实体样板间 （样板房可能占主路径）多层 （48）多层 （48）8 87.5月7.5月7.5月7.5月主体结构封顶二结构 完工主体结构封顶二结构 完工343411.3月11.3月10.4月10.4月8.8月8.8月9.7月9.7月11.1月11.1月11.6月11.6月11.0月11.0月- -10.3月10.3月12127.8月7.8月地区地区单体 层数单体 层数设计参 照设计参 照形象进度达预售条件形象进度达预售条件开工后标准周期开工后标准周期上海地区上海地区超高层 （34及以上）超高层 （34及以上）28 Ch.4 成果汇总 +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X +X 立项-方 案内定立项-方 案内定方案内定-施 工许可证方案内定-施 工许可证开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节 影响开工-首次开盘首次开盘-竣备开工-首次开盘首次开盘-竣备立项-竣工备案春节 影响冬季施工 影响冬季
