城镇土地使用税 注税教材

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1、城镇土地使用税第一节概述一、城镇土地使用税的概念 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 土地是人类赖以生存、从事生产活动必不可少的物质条件。我国人多地少，珍惜土地、节约用地是一项基本国策。早在新中国成立初期，就开征了地产税。1951 年 8 月，中央人民政府政务院颁布的城市房地产税暂行条例 ，规定在城市中征收房产税和地产税，称之为城市房地产税。1973 年简化税制时，把对国内企业征收的房地产税并入工商税。长期以来，我国对非农业土地基本是实行行政划拨、元偿使用的办法。实践证明，这种做法不利于合理和节约使用

2、土地。为了控制乱占滥用耕地，国务院于 1987 年 4 月 1 日发布了中华人民共和国 耕地占用税暂行条例 ，用经济手段加强对耕地的管理，但城镇非农业土地使用中的浪费现象仍然严重存在。1988 年 9 月 27 日国务院发布了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 ，并于当年 11 月 1 日起施行，对节约用地和调节土地级差收入起到了一定的作用。 为了进一步合理利用城镇土地，调节土地的级差收入，提高土地使用效率，加强城镇土地管理。2006 年 12 月 31 日，国务院颁布了第 483 号令，修订了中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(以下简称 城镇土地使用税暂行条例 ) ，主要是提高了城镇土地

3、使用税税额标准，将征税范围扩大到外商投资企业和外国企业，从 2007 年 1 月 1 日起施行。修订 后的条例，对统一税制、公平税负、拓宽税基和增加地方财政收入起到积极作用 o 二、城镇土地使用税的特点 现行城镇土地使用税具有以下特点: (一)对占用土地的行为征税 广义上，土地是一种财产，对土地课税在国外属于财产税。但是，根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用的土地只有使用权而无所有权。因此，现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源或行为的课税，属于准财产税，而非严格意义上的财产税。 (二)征税对象是土地 由于我国的土地归国家所有，单位和个人只有占用权或使用权，而无所有权

4、，这样，国家既可以凭借财产权力对土地使用人获取的收益进行分配，又可以凭借政治权力对土地使 用者进行征税。开征城镇土地使用税，实质上是运用国家政治权力，将纳税人获取的本应属于国家的土地收益集中到国家手中。 (三)征税范围有所限定 现行城镇土地使用税征税范围限定在城市、县城、建制镇、工矿区，坐落在农村地区的房地产不属于城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税在筹集地方财政资金、调节土地使用和收益分配方面发挥了积极作用。 (四)实行差别幅度税额 开征城镇土地使用税的主要目的之一，是调节土地的级差收入，而级差收入的产生主要取决于土地的位置。占有土地位置优越的纳税人，可以节约运输和流通费用，扩大销售 和

5、经营规模，取得额外经济收益。为了有利于体现国家政策城镇土地使用税实行差别幅 度税额。不同城镇适用不同税额，对同一城镇的不同地段，根据市政建设状况和经济繁荣 程度也确定不等的负担水平。 三、城镇土地使用税的立法原则 (一) 促进合理、节约使用土地 土地是一种宝贵的自然资源。我国虽然幅员辽阔，但人均占有土地面积并不宽裕。过去，我国对非农业用地基本上都采取行政划拨、无偿使用的办法，企业、单位总是尽量多占地、占好地，宽打窄用，占而不用，造成大量土地资源的浪费，与我国土地资源严重不足形成 了尖锐的矛盾。 开征城镇土地使用税后，国有土地不再由单位、个人无偿使用，而要按规定向国家纳税。由于土地使用税的税额按

6、大、中、小城市及县城、建制镇、工矿区分为四个档次，每个档次又由地方政府根据土地所处位置的好坏确定高低不等的适用税额。企业多占地、占好地 就要多缴税 ;少占地、占次地，就可少缴税。这样，就可以促使企业在用地时精打细算，把空余不用或可少用的土地让出来，起到加强土地管理，合理节约用地的作用。 (二)调节土地级差收入，鼓励平等竞争 在我国目前市场经济条件下，影响企业效益的因素很多。其中，地理位置好坏是影响企业运输成本、流通费用高低，进而影响企业利润的重要因素之一。由于因地理位置差异而获得的土地级差收入与企业自身经营状况无关，如果对土地级差收入不征税，既不利于 企业经济核算，也无法对企业的主观经营成果进

7、行比较。 征收城镇土地使用税，并按城镇土地的不同位置设置差别税额，土地位置好，级差收入多的，多征税;土地位置差，级差收入少的，少征税。这样，将国有土地的级差收入纳入国家财政，不仅有利于理顺国家和土地使用者的分配关系，还为企业之间的平等竞争创造了一个基本公平的用地条件。 (三)广集财政资金，完善地方税体系 土地是一种税源稳定且具有非流动性的税基，通常是地方财政的主要收入来源之一。根据 1994 年分税制体制的规定城镇土地使用税是地方税收入归地方政府支配。由于我国土地资源广阔，该税种又在所有大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区开征，收入额较大，因此，它可以成为地方财政的一项稳定收入来源，为完善地方

8、税体系和分税制财政体制创造条件。 第二节征税范围、纳税人和适用税额 一、征税范围 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。其中，城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区和郊区;县城是指县人民政府所在地，其征税范围为县人民政府所在地的城镇;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的，符合国务院规定的镇建制标准的镇，其征税范围为镇人民政府所在地;工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。 由于城市、县城、建制镇和工矿区内的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，税法很难对全国城镇的具体征税范围作出

9、统一规定。因此，国家税务总局在关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定中确定城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府划定。 二、纳税人 凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商技资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人包括个体工商户及其他个人。由于在现实经济生活中，使用土地的情况十分复杂，为确保将城镇土地使用税及时、足额地征收入库，税法根据用地者的不同情况，对纳税人作了如下具 体规定: 1.城镇土地使用税由拥有土地使用

10、权的单位或个人缴纳; 2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税; 3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 需要说明的是，从 2007 年 1 月 1 日起，国家将外商技资企业、外国企业列为城镇土地使 用税的纳税人。三、适用税额 城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下: 1.大城市 1.5 元至 30 元; 2.中等城市 1.2 元至 24 元; 3. 小城市 0.9 元至 18 元; 4.县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元。 上述大、中、小城市是以登记在册的非农业正式户口人数为依据，其中，市区及郊区非农业人口在 50 万以上的，称为大城市;市区

11、及郊区非农业人口在 20 万至 50 万的，称为中等城市;市区及郊区非农业人口在 20 万以下的称为小城市。 根据城镇土地使用税暂行条例规定，各省、自治区、直辖市人民政府应当在法定税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。 市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地使用税适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定的最低税额的 30% 经济发达地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适

12、当提高，但须报经财政部批准。 第三节计税依据及应纳税额的计算 一、计税依据 城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米) 为计税依据。 纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。二、应纳税额的计算 城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。 计算公式如下: 应纳税额=计税土地面积(平方米) X 适用税额 土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。 例:某市一商场坐落在该市

13、繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为 6000 平方米，经确定属一等地段; 该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地 4000 平方米;一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为 1000 平方米; 另外，该商场自办托儿所占地面积 2500 平方米，属三等地段。计算该商场全年应纳城镇土地使用税税额。(一等地段年税额 4 元/平方米; 三等地段年税额 2 元/平方米 ;五等地段年税额 1 元/平方 米。当地规定托儿所占地面积免税) 解: ( 1 )商场占地应纳税额 = 60004 = 24000 (元) (2)分店占地应纳税额= 40002 = 8000 (元) (3)仓

14、库占地应纳税额= 10001 = 1000 (元) (4)商场自办托儿所按税法规定免税 (5)全年应纳土地使用税额= 24000 + 8000 + 1000 = 33000 (元) 第四节减免税优惠 一、减免税优惠的基本规定 城镇土地使用税的免税项目有: (一)国家机关、人民团体、军队自用的土地 1.人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案，并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。 2.国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 1.由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预

15、算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。 2.事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。 3.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。 (三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 1.宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。 2.公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。公园、名胜古迹中附设的营业场所，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等用地，应征收城镇土地使用税。(四)市政街道、广场、绿化地带等公

16、共用地 非社会性的公共用地不能免税，如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地。 (五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地。农副产品加工厂占地和从事农、林、牧、渔业生产单位的生活、办公用地不包括在内。 (六)开山填海整治的土地 自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税 5 年至 10 年。开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。 (七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地 此外，个人所有的居住房屋及院落用地，房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地，免税单位职工家属的宿舍用地，民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利 工厂用地、集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地等的征免税，由各省、自治区、直辖市税务局确定。 二、减免税优惠的特殊规定 (一)城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接 为避免对一块土地同时征收耕地占用税