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1、三亚、陵水 房地产市场户型配比专项研究报告,竞争个案分析,目录,前 言,根据项目所面临环境的变化,针对项目周边重点项目进行调研分析,以期解决以下问题:三亚2009年以来房地产市场的发展以及未来趋势预测主要度假性项目洋房类产品的主力户型面积、主力总价、畅销户型及特点主要度假性项目别墅产品的主力户型面积、主力总价、畅销产品及特点以供陵水土福湾项目确定户型配比定位参考。,1,三亚住宅市场总体分析,住宅供求分析,1,主力户型面积分析,2,3,客户群分析,4,价格走势分析,小结,5,目录,住宅供求分析,数据来源:三亚房协网,面积:万,2009年1-8月住宅供应43.3万,成交79.66万(成交8520套
2、),供求比1:1.82,整体呈现供不应求;2008年全年供应184.77万,成交104.49万 ,大量存货转到09年消化。 根据三亚旅游淡旺季特点,成交有波动但相对平稳,并随大市步入平静期。 3月份,由于南航住宅的定向销售,以及春节旺季成交的后续签约,推高当月成交量。 三亚业界观点,09年6-8月传统淡季不淡,成交相对以往活跃。,主力户型面积,主力供应户型面积: 1-8月批准预售的住宅以小户型为主,区间:80-90,合计10.21万,占总住宅批售面积23.5%。主力成交户型面积: 1-8月成交住宅以小户型为主,区间:90-100,合计14.68万,占总住宅销售面积18.43%60-80,合计1
3、4.45万,占总住宅销售面积18.14%(注:其中,90以下的住房销售面积 31.05万,占总销售面积的 38.98 %),数据来源:三亚房协网,价格走势分析,数据来源:三亚房协网,2009年1-8月,三亚住宅价格走势相对平稳;成交价格在10000元/左右徘徊,1-8月整体住宅平均售价为9742元/。 春节期间促销以及南航住宅项目定向员工销售,直接拉低当月成交价格; 不管是受到金融危机的影响,还是北京、上海、广州楼市出现“回暖”的迹象,三亚楼市依然平稳,不降不涨,一路平坦看好。,注:3月“量升价跌”,主要为春节促销以及南航定向员工销售住宅所致,客户群分析,从2009年1-8月销售情况看,以岛外
4、客户销售为绝对主导。岛外市场销售 6888套,面积 61.06万,岛外市场占总销售套数的80.8%,占总销售面积的 76.6%。,按照销售面积比例,按照销售套数比例,数据来源:三亚房协网,注:岛内客户市场销售份额由原来的10%左右增长为20%左右,主要原因在于南方航空集团海南有限公司兴建的商品住房14万,已办理预售登记9.8万,主要销售对象是本单位职工。,三亚整体住宅市场小结,1-8月市场住宅总供应成交比例高达1:1.8,整体呈现供不应求的态势,同时也说明2009年以来三亚房地产市场比较活跃; 住宅成交价格方面,价格呈现平稳微升态势,在10000元/上下徘徊; 产品供求均集中中小户型,其中批准
5、预售以80-90面积单位最多,销售则以60-80和90-100面积单位为主; 购房客源以岛外客户为主,所占比例在八成左右。,1,2,3,目录,洋房市场分析,别墅市场分析,客户分布分析,国 际 公 馆,海 阔 天 空,三亚湾新城,金中海蓝钻,三亚湾海居,半山半岛,公主郡,海南福湾,雅居乐清水湾,红磡香水湾,香水湾1号,富力湾,楼盘分布图,洋房市场分析,供求分析,集中08年后推货,销售情况较为理想,东部湾区楼盘分期批量推货迹象比较明显; 海景资源是影响销售速度的主要因素。,注:()内为装修标准,项目附近湾区供求分析,注:雅居乐“瀚海银滩”组团目前未正式开售,处于内部预定阶段,总价在200万以下定金
6、50万,200万以上定金100万,由于三亚湾一线海景住宅严重稀缺,因此定价高端,对产品去化形成压力。但三亚湾区的项目特点与集团项目差别大,固仅供参考。,三亚湾区供求分析,注:()内为装修标准,产品分析,项目附近湾区产品分析,项目附近湾区公寓、洋房多规划为二线海景或无海景资源分布; 整体以中小户型为主推产品,并以单间、一房、两房居多,三种房型货量整体分布平均; 户型设计受海景资源影响大,拥有一线海景资源的产品以大面积为主,多设计为250-350 的大面积三、四房单位。海景 公寓产品多以单间为主,单间主力面积在50-77,一房主力面积70-90 ,两房主力面积110-120; 洋房产品多设计一房和
7、两房,并以两房为主,两房主力面积多为81-84、102-110;,项目附近湾区产品分析,三亚湾区重点项目公寓、洋房多规划为一线或二线海景分布; 户型设计也偏重中小户型,以单间和两房居多;单间面积区间在60-70 ,两房在100-120; 由于三亚湾区楼盘多以常住型为主,固多设计居住型两房、三房单位; 三亚湾生活配套完善,生活氛围浓郁,因此产品设计与项目所在东部湾区会有明显的差别,故只作参考。,三亚湾区重点项目产品分析,价格分析,稀缺海景资源对定价影响大,一、二线海景住宅价格差别明显。 均价 一线海景洋房数量较少,景观资源稀缺下,均价多在22000元/ (毛坯)以上。 二线海景洋房价格,因海景资
8、源以及与海景距离差别而差异明显,均价多集中在18000-22000元/ 以及10000-15000元/两个区间(毛坯) 总价 一线海景三房455-578万/套,四房708-865万/套(货量较少) 二线海景单间普遍在50-90万/套 ;一房主力总价在130-160万/套;景观优势明显的一房总价则在160-220万/套;两房面积多在110-150,总价多在160-240万/套。 无海景两房以90-120居多,总价在100-150万/套之间;,项目附近湾区价格分析,三亚湾区价格分析,三亚湾区一线海景资源日渐稀缺,洋房价格水涨船高,普遍超过30000元/,与东部湾区差别明显;各二线海景住宅与其他景观
9、资源配合,定价也各不相同,仅供参考。,畅销产品分析,畅销户型主要集中在单间和两房,总价较低的产品受市场欢迎。 畅销户型基本与主力户型吻合,海景资源和总价高低是影响畅销度的最重要因素; 畅销单间面积集中在50-77之间,畅销两房则以80-120为主。 二线海景产品中,成交畅旺的单间总价集中50-90万/套,两房则多集中在80-150万/套,总价相对略低的洋房较受市场欢迎。,项目附近湾区畅销产品分析,三亚湾区畅销产品分析,三亚湾各重点项目的畅销户型比较分散,但总体看,以单间与两房占主导;且洋房畅销情况与东部湾区较类似,中小户型依然是市场的主流; 单间以一线海景为主,面积在60-70 ,总价在140
10、-220万; 两房以二线海景居多,面积在100-120,总价在90-150万; 部分景观资源优势明显的大面积单位相对畅销,如【半山半岛】190 的270度双面观海单位销售情况比较理想。,近期后续推货分析,未来供应大,产品依然集中中小户型 未来东部湾区以及三亚湾洋房依然有较多货量供应,市场竞争持续激烈; 未来洋房产品依然以中小户型为主,以一房50-90,两房100-120居多。,洋房市场小结,供求:近两年大批量推货,整体销售良好,供不应求; 产品:中小户型设计为主,其中单间50-77,两房81-84/102-105;产品设计时注重公共区间、休闲空间的设计,如超宽观景阳台、客厅多阳台设计等 均价:
11、一线海景住宅匮乏,仅雅居乐清水湾拥一线海景洋房,价格较高。清水湾:一线海景22000-26000元/ ,二线海景18000-22000元/,无海景8000-11000元/;香水湾:二三线海景洋房集中8000-15000元/;亚龙湾:无海景14000-19000元/ 总价:主力户型总价基本在220万/套以下,二线海景单间集中50-90万/套,二线一房集中140-220万/套,两房中无海景资源在100-150万/套之间,两房二线有海景总价多在160-240万/套。 畅销户型:集中在单间和两房单位,总价较低的产品受欢迎,单价总价在50-90万/套,两房总价在80-150万/套最受欢迎。,别墅市场分析
12、,独立别墅供求分析,供求基本平衡,价格和海景资源决定销售 独立别墅总推货量不多,项目附近湾区推出的313套中,已售出259套,销售情况良好。 独立别墅单价/总价高,制约推货速度,因此“少量多批”成为主要采取的推货形式; 总价和景观资源是影响销售主要因素,客户对总价和海景资源的关注度较高,对单价的敏感度较低。,注:雅居乐“瀚海银滩”组团目前未正式开售,处于内部预定阶段,总价在200万以下定金50万,200万以上定金100万,定金不可退,独立别墅产品分析,户型类型丰富,以中型别墅为主 一线海景独立别墅以600 以上大户型为主,但受海岸线影响,货量较少; 非一线海景独立别墅面积以中型为主 ,三、四房
13、居多,三房面积在300-380之间 ,四房在350-400之间; 小面积独立别墅供应量相对较少;,独立别墅价格分析,海景是影响产品类型设计以及价格定位的关键因素,因海景资源不同,价格差距较大; 单价上,一线海景独立别墅主要在50000元/以上,二线海景在28000-36000元/ ,三线海景非海景在22000-28000元/之间,区分明显; 总价上,一线海景独立别墅主要集中在1800-4000万/套,二线海景在1000-1600万/套,三线海景无海景园景则在700-1000万/套。,因湾区之间价格差异较大,按不同湾区汇总如下,小别墅供求、产品及价格分析,供应量少但成交畅旺,总价普遍在250-4
14、50万/套 小别墅项目主要集中在亚龙湾和东部湾区的【公主郡】及【东和海南福湾】,货量供应较少,两盘近两年仅供应小别墅168套,销售情况良好,销售率超过90%; 小别墅面积以一房68-90为主,总价相对较低; 小别墅单价较普通别墅高,主要集中在34000-49000元/,总价250-450万/套,其中户型最小的68别墅,总价在230-300 万/套之间。,总价:万元/套;单价:元/,独立别墅畅销户型分析,总价为800-1000万/套的独立别墅最受欢迎 独立别墅畅销产品户型面积不集中,总价主要集中在800-1000万/套居多; 一房:主力面积160-180,总价550-750万/套; 三房:主力面
15、积266-277 ,总价830-920万/套; 四房:主力面积350-400 , 总价850万/套。 稀缺的一线海景资源产品最受市场青睐,其次园景、高尔夫景、湖景等环境资源或总价较低的产品也受客户欢迎。,联排别墅供求、产品及价格分析,面积控制在300以下,总价控制在450万/套以下 联排别墅主要集中在【富力湾】和【雅居乐清水湾】两盘,两盘近两年共计推出约186套,目前基本售罄;且联排别墅的景观资源以园景为主。 联排别墅面积主要集中在230-280之间,单价区间在13000-18000元/ ,总价在300-450万/套之间;产品四孖屋则在180 左右,总价在230万元/套左右。,单位:总价:万元
16、,单价:元/,近期后续货量分析,后续货量充足,竞争压力较大 各楼盘均有后续产品,预计会推出超过400套各类型的别墅产品陆续上市; 从后续情况看,产品类型丰富,各类产品面积基本延续前期产品设计,中小户型当道; 近期即将推出的【富力湾】M区和【雅居乐清水湾】瀚海银滩组团均以160-220中小型别墅为主,而M区价格约16000元/,面积小总价低,预计较受市场欢迎。,别墅市场小结,独立别墅 供求关系:供求基本平衡,且采用”多批次少量“推出,造成旺销局面 产品特色:一线海景以大面积独立别墅为主且面积跨度大;非一线海景则以三、四房为主,三房面积在300-380之间 ,四房面积在350-400之间; 价格状况:因湾区不同单价有一定的差别,具体参见别墅价格分析 ; MINI小独立别墅 小别墅:供应少,成交畅旺,单价较普通独立别墅高,集中在34000-49000元/,总价集中在250-450万/套,最小套型总价在230-300万/套; 联排别墅 联排别墅:销售最为理想,基本售出推出货量的9成以上,面积集中在230-280,单价在13000-18000元/之间,总价在300-450万/套; 别墅市场后续货量足,短期内推出的产品与前期差别不大,依然以中小套型为主。,