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1、户型基础知识培训,第一篇 建筑平面分析 第二篇 户型室内分析 第三篇 户型选择要素 第四篇 居家风水 第五篇 户型和市场关系 第六篇 市场主流户型,去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格,户型评价标准,理想的户型将功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起。没有完美户型，只有最满足居住者需求的户型自己好才是真的好！绝大多数人没有选房经验，也搞不清自己真正的户型需求，因此需要专业、客观的户型指导。,第一篇 建筑平面分析,（1） 经典平面鉴赏（2） 创新平面鉴赏（3） 建筑平面概论,经典平面鉴赏,一梯二户,经典平面鉴赏,一梯三户,经典平面鉴赏,一梯四户,经典平面鉴赏,一梯四户,经典平面鉴赏,一
2、梯四户,经典平面鉴赏,一梯六户,经典平面鉴赏,一梯八户,经典平面鉴赏,一梯八户,经典平面鉴赏,一梯十户以上,创新户型鉴赏,三错层,创新户型鉴赏,楼中楼组合,复式上层,复式下层,4.2米,2.8米,5米,2.8米,2.8米,创新户型鉴赏,SOHO,创新户型鉴赏,双拼户型,C、D户型68 ，双拼成136 五房户型,A、B户型55 ，双拼成110 四房户型,建筑平面概论,经典户型市场上采用最多的为大多数业主认同的经得起专业、市场挑剔的少缺陷户型创新户型有独创性的为市场接受的新型实用户型,建筑平面评价,第二篇 户型室内分析,（1） 室内空间尺度（2） 室内空间标准,室内空间尺度,起居室/会客厅,综合！
3、会客？活动？工作？,最小使用面积： 一房不应小于12平方米 两房及以上不应小于14平方米最小短边轴线宽度： 一房和不宜小于3.6米 两房及以上不宜小于3.9米减少直接向起居室开门的数量，至少一面墙的直线长度不小于3米,53平方米,面积保证/充分考虑家具布置,客厅 空间独立：客厅开口不易过多，要有两面完整的墙 方正开阔：方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6米，但开间不宜大于5米 入口设玄关：入户门厅（玄关）是住宅内外的空间过渡避免内厅被外人一目了然，保障私密性 长宽比不应失调：深度开间比不宜大于2：1,客厅开口过多案例,客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。,最小使用
4、面积： 主卧室：12平方米（3*4？） 双人卧室：10平方米 单人卧室：6平方米（2*3？）主卧室最小短边轴线宽度： 一房和两房不宜小于3.3米 三房及以上不宜小于3.6米 （3.0？ 3.3？ 3.6？）,面积、面宽保证,室内空间尺度,卧室,主卧室扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加最好的朝南向 比客厅的 南向要求更甚； 大户型的主卧室应带一个专用卫生间 ，进入式衣帽间使主卧室布局 更为灵活，已成为流行趋势； 次卧室 面积宜大于10 按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些,餐 厅,独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上,室内空间尺度,相对独立：餐厅和客厅空间宜相对独立；餐厅和客厅既有
5、关系又有分隔；餐厅 至少要有两面墙夹一角。与厨房应有关联又独立成区：西式厨房与餐厅在空间上实现一体化,餐厅不独立案例,右图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立，但与厨房之间交通不流畅。,客厅与餐厅分区不明显，餐厅成过道无法利用；客厅摆放家具成问题。厨房位置使客厅显得更加局促。,餐厅不占角案例,餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角(两面墙夹角)，周 边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。,餐厅占角案例,餐厅占一角(两面墙夹角)，空间相对独立，便于使用。,餐厅独立案例,餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明,室内空间尺度,厨 房,应为独立可封闭的空间。 最小使用面积： 一房不应小于4.5平方米（
6、1.5*3） 两房不应小于5.0平方米（1.5*3.3？） 三房及以上不应小于5.5平方米（1.5*3.6？） 通风采光： 低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间）。 面宽进深： 操作面净长不应小于2.1米，单排布置设施的厨房净宽不小于1.5米，双排布置设施的厨房不应小于2.1米,使用面积保证、通风、操作台摆放,厨房 应靠近餐厅 离大门不要太远（进出杂物多） 直接对外采光通风 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置 有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备 厨、厕最好不要做紧邻,卫生间,使用面积保证、通风、减少影响,至少有一间的使用面积不应小于4平方米（
7、1.8*2.2,2*2）。 至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。,室内空间尺度,卫生间 应有明窗通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利 如一个卫生间则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室储藏室（工人房） 对于面积标准较高的户型应设储蓄空间 全封闭独立进入式空间，面积在3平方米以上阳台 保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的 卧室，会干扰主人的私密性,储藏室,88平方户型,一房、两房应有壁橱，进深不宜小于0.6米，净宽
8、不宜小于0.8米； 三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于1.5平方米。,室内空间尺度,参考：建设部商品住宅性能认定标准,室内空间标准,参考：建设部商品住宅性能认定标准,室内空间标准,第三篇 户型选择要素,选择户型要素,动静分区全明户型通风采光,动静分区案例,平面户型也可以作到“动静分区”,动区,静区,错层设计最易实现“动静分区”,动区,静区,全明户型案例,室内四明 明厅、明室、明厨、明卫,公共空间通风采光案例,一梯二户的小高层，电梯厅、 公共楼梯作到通风采光应不是 难题。,一梯18户能够作到公共空间的通 风采光，显示出建筑师选用“蛙 ”式平面的苦心,功能空间分类,住宅的“八大”使用功能起居、
9、就餐、厨卫、就寢、储藏、工作、学习、阳台住宅的“三类”空间 公共空间：客厅、餐厅、观景阳台 私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间 服务空间：厨房、公用卫生间、工人房、储藏间、生活阳台,第四篇 居家风水,（1） 居家风水注解（2） 阳宅三要素（3）典型冲门案例（4）风水注意问题,居家风水科学解释,居家风水是研究居住房屋与其土地和四周环境的关系的中国传统居家理论 住宅风水就是人类环境卫生学“居家风水”的实际上是由于户型设计中的忽略，造成客户在居住中的不适，成为一种心理障碍而影响情绪与生活,阳宅三要素,阳宅三要-门、房、灶门 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲 大门口直对长走廊
10、是冲煞 大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 其它门尽量不相对,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，会引起讲究风水客户的不认同,典型门冲案例,典型“葫芦串”户型， 私隐性较差,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。,主卫门直冲主卧床不妥,门冲修改案例,玄关可在装修时设置,户型风水注意问题,房：”横梁压顶“不利,厨：门对灶犯门冲煞,厕：大门对厕所门凶论,针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免,户型风水评价要素,水龙头冲炉灶属凶论,大门入口受厕所阴气渗透,户型风水注意问题,户型风水评价要素,厕所居户型中央，为大凶,户型风水注意问题,尊重市场研
11、究民俗,风水的市场性 广东沿海一带，包括潮汕人、福建人，对住宅的选择，无论是城市、农村都极信风水； 生意人、官员较为看重风水问题尊重而不迷信市场中，为数不少的客户在讲究“风水”，从研究客户的购房心理与行为着手，我们不得不研讨居家风水,第五篇 户型和市场关系,两房70平方米？90平方米？110平方米？ 三房90平方米？130平方米？170平方米？,户型和市场的关系,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,分析：此公寓位于大学南面，周围有复旦、上外等高校云集，说明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,贴合市场的，就是好户型！,一层为文化家庭室。弹琴、
12、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同,点评：187平方米的复式，只有2个卧室？,点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？,户型和市场的关系,分析：产品研发的定位上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,符合定位的，就是好户型！,户型和市场的关系,市场对户型的关注点,客户在购房时考虑居室各部分的 优先顺序： 客厅： 方正好用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：合理性（面积、采光）、私密性 餐厅： 相对独立，通风采光 厨房： 宽敞实用，
13、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：作书房、客房适宜 阳台： 观景阳台的休闲性、观赏性，生活阳台的实用,第六篇 市场主流户型,市场流行户型解读,上海保利叶上海 建筑面积约72平米,上海万科四季花城 建筑面积约90平米,上海金地未未来 建筑面积约83平米,控制总价，减小面积,若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促,市场流行户型解读,建筑面积约55平米,建筑面积约63平米,复式空间，动静分区更明确。 上卫生间不便。 更适合青年人。,空间紧凑，中规中矩。 面积控制，低总价。 各年龄层均适用。,市场流行户型解读,建筑面积约90平米,建筑面积约90平米,1.干湿分离，扩大卫生间面积，同时形
14、成玄关，解决“门冲”问题 2.次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面 3.大阳台，增强景观性,建筑面积约125平米,市场流行户型解读,建筑面积约130平米,保证南向卧室面积，卫生间全明,入口无玄关，餐厅空间局促 南北次卧面积分配不当 主卧空间利用率低,市场流行户型解读,建筑面积约154平米,建筑面积约171平米,客厅+三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明 进深小,入口无独立玄关 中间走廊过长 主卧空间自行变化余地有限,建筑面积270平方米,市场流行户型解读,高级公寓,宽厅，公共空间放大 厨房放大 三卧南向 工人房 主卧套房 双主卧,市场流行户型解读,平层官邸,建筑面积462平方米,上海汤臣一品 建筑面积597平方米,超豪华主卧 每个卧室均配备卫生间 主客人客房分区布置 工人流线分开,适合的就是最好的！ 尊重土地（利益最大） 顺应市场（经受检验） 迎合客群（完成去化）,
