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1、第六章 房地产项目 投资估算和财务评价,主讲：莫贤发（副教授）2015.7.30,教学内容： 1、成本法的基本原理 2、重新建造完全价值的确定 3、建筑物折旧的估算 4、成本法运用举例 教学要求： 理解成本法的基本原理，完全价值、建筑物折旧的概念。 掌握成本法的具体运用 重点难关：重新建造完全价值的确定，建筑物折旧的估算。,房地产开发项目投资估算,第一节 房地产投资费用与成本构成,土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 财务费用 其他费用 开发期间税费 不可预见费,第二节 房地产开发项目投资与成本费用估算,一、项目投资与成本费用估算
2、的依据与要求,二、房地产开发项目投资与成本估算,（一）土地费用估算,1、土地征用拆迁费,（1）农村土地征用拆迁费,（2）城镇土地拆迁费,2、土地出让地价款,3、土地转让费,4、土地租用费,5、土地投资折价,（二）前期工程费估算,（三）基础设施建设费估算,1、单元估算法,2、单位指标估算法,3、工程量近似匡算法,4、概算指标法,（四）建筑安装工程费估算,（五）公共配套设施建设费估算,（六）开发间接费用估算,（七）管理费用估算,（八）财务费用估算,（九）销售费用估算,（十）开发期间税费估算,（十一）其他费用估算,（十二）不可预见费估算,第三节 房地产开发项目收入估算,一、租售方案,二、租售价格,三
3、、租售收入,四、自营收入,第四节 房地产开发项目税金估算,一、营业税金及附加,（一）营业税,营业税应纳税收入税率,（二）城市维护建设税,城市维护建设税营业税税额税率,（三）教育费附加,教育费附加营业税税额税率,二、土地使用税,土地使用税实际占用应税土地面积（平方米)适用税额,适用税额： 大城市（人口50万以上）1.5-30元； 中等城市（人口20万-50万）1.2-24元； 小城市（20万以下）0.9-18； 县城、建制镇、工矿区 0.6-12元,三、 房产税,1、从价计征 房产税应税房产原值（1扣除比例% ）1.2%,2、从租计征 房产税租金收入12%,四、土地增值税,土地增值税增值额税率扣
4、除项目速算扣除系数,税率：,土地增值税四级超率累进税率,扣除项目：,1、取得土地使用权所支付金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、其他扣除项目 6、旧房及建筑物的评估价格。,房地产开发项目财务评价,返回总目录,第六章 房地产的财务分析,6.3 房地产投资财务分析的基本报表,6.2 房地产投资财务数据估算,6.1 房地产投资财务分析概述,主 要 内 容,6.4 房地产投资财务分析,6.5 房地产财务分析案例,第一节 财务评价基本概念 和评价指标的确定,一、 财务评价的基本概念,二、财务评价指标的确定,项目财务评价主要指标和方法参照表,第二节 房地产开发项目
5、财务报表的编制,一、 辅助报表的编制,（一）投资计划与资金筹措表,1、资金筹措来源,资本金（股本金）,预售收入,银行贷款,2、资金筹措计划,3、资金投资使用计划,3. 借款还本付息表,二、基本报表的编制,（一）现金流量表,1、全部投资现金流量表,2、资本金现金流量表,3. 投资者各方现金流量表,（二）损益表,（三）资金来源与运用表,（四）资产负债表,四、房地产投资分析中的投资与成本1、一般房地产投资的概念房地产投资属于狭义的投资范畴。是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。2、开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制
6、度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。3、经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。,经营成本主要包括：土地转让成本商品房销售成本配套设施销售成本房地产出租经营成本对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率， 计算本期应结转的经营成本。,4、期间费用开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建
7、设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算； 房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用； 房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。,五、经营收入、利润和税金1 、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋面积房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积房屋租金单价自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报,经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场上被出售、出租或自我经营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入
8、比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。,2、 利润利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分，称为投资者的经营利润(或称盈利)，这是房地产企业新创造价值的一部分，要在全社会范围内进行再分配。,经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给企业，作为其可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金等。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现
9、利润)、税后利润和可分配利润等四个层次。,经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入,期间费用=管理费用+销售费用+财务费用 利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润),3 、税金（见第六章详解）税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。税收不仅是国家和地方政府获得财政收入的主要渠道，也是国家或地方政府对各项经济活动进行宏观调控的重要杠杆。,目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：（1）经营税金及附加包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称“两税一费”。（2）城镇土地使用税和房产税（3）企业所得税新的税法：2008年起统一为25%。,谢谢！,
