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1、,九鼎项目AB地块定位思路,世联地产 2007.4.10,本报告撰写背景,世联于2006年11月份针对A、B、C地块从地块条件分析、案例参考的角度给到两地块的定位及规划建议； 2007年1月份世联针对C地块的规划方案提出修改建议；,通过世联佛山市场实践及经验，本报告将从降低风险、快速变现与项目土地价值结合的角度给到项目定位的论证及检验，给到定位阐述及开发节奏建议；,历史沟通,本次沟通,项目具备何种可塑性？,项目的土地价值分析,A地块：无开发限制，可塑性极高。 B地块；容积率适宜，具备打造豪宅社区的潜质.,项目本体,经济数据背后的土地价值体现。,1.内部基本无景观资源，拥有东平河参与性景观；2.
2、地块较大，沿河面长，景观南向，保证最大景观户型3.B地块较大，适宜内部造景能保留较大中心园林；,东平河,项目现状 资源环境,A地块：高容积率，临江面少，沿路面多，除去豪宅以外的一切可能存在。,B地块：地块方正，沿河面长、景观面朝南，是一块不可多得的纯居住高尚江景豪宅社区开发用地。,1.两面临城市主干道，四通八达，通达性、昭示性强 2.地块直临道路可能带来一定的噪音影响； 3.河对岸城市标志性场馆世纪莲体育中心已开放使用； 4.现周边旧厂房及村庄环绕，基本生活配套设施欠缺。,现有配套,未来规划,新兴城市中心，现代化滨水生态城市 。,相关提示： 片区的成熟发展将 类似亚艺公园板块的 区域发展模式。
3、,从2006年到2009年分两期对东平河“一河两岸”进行开发,中心组团核心区域发展开始全面提速 。,1. 2003年5月16日，佛山市政府宣布将投资47亿元打造以东平河为中心的禅桂中心组团城区，并将把东平河两岸的中心组团新城区建成未来佛山的商贸中心、金融中心、新闻中心、文化中心、体育中心,2. 广佛地铁将向南延伸8公里，跨越东平河直入新城区,3. 2007年将重点推进五项工作：首先是06H的拍卖；其次就是佛山公园的建设；还有48个班配置的公办小学2007年开始建设，预计将在2008年秋季开学；五星级酒店的建设，目前正在和一些酒店巨头进行洽谈，年内也有望动工建设；另外还有公共卫生大楼的建设,东平
4、河板块与亚艺公园板块的发展对照。,东平河板块正进入火爆开发期，项目所处环境也相当于2002年进驻亚艺公园板块，但竞争更为激烈。可以预见，35年内片区发展趋于成熟。,从2001年到2006年，亚艺公园板块5年时间来迅速发展，现已成为禅城区配套最完善成熟的首席豪宅聚集区 。,环湖花园原有 湖景湾、绿茵鸣苑进驻,汇银帝景湾进驻,鸿翔商住小区三期,汇银奥林匹克、天湖郦都进驻,雅居乐进驻,金地06B、中海06A、汇银06C,本项目、凯德置地、招商地产进驻开发,东平大桥东面300亩土地准备推出,怡景丽苑已有东方水岸、海景蓝湾进驻,继续加推新地块,继续加推新地块,继续加推新地块,项目优、劣势总结,A地块：容
5、积率高，限制小，可塑性极高，除去豪宅以外的一切可能存在。 B地块：容积率低，是一块不可多得的纯居住高尚江景豪宅社区开发用地,本次沟通纲要点,A地块,B地块,定位为怎样的豪宅？,定位方向讨论,市场定位及户型定位,规划建议,规划建议,最合适的定位,项目定位思路说明,项目开发节奏建议,项目经济估算,项目定位思路说明,A、B地块分别定位,原因： A、B地块被市政路隔开，改变难度较大； A、B地块容积率不同，代表不同层次的市场产品； A、B地块的地形、地貌不同，土地价值体现也应不同。,优点： 可以有效提升B地块住宅价值； A地块集中解决项目70/90条件限制。,A地块定位探讨。,一切可能的定位。,A地块
6、项目定位的N种可能,写字楼,公寓或酒店,大型商业,住宅,商务公寓,普通公寓,产权式酒店,酒店式公寓,纯酒店,购物中心,专业市场,综合休闲娱乐,中大户型为主,中等户型为主,中小户型为主,在追求项目利润最优化的同时，须从风险控制及物业可变现条件去考虑判断。,1,写字楼可行性条件,佛山写字楼可行性分析,案例：佛山写字楼分布,硬件体系外立面/电梯/空调/其实商务配套,KPI体系,外因,内因,明确定位功能相对单一/小户型/,一流的软件配置,地理位置城市核心繁华地段,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间区域发展增值潜力,功能布局平面布局,人流及商业气氛、需求旺盛,办公智能化系统,物业管理,佛山写字楼的KP
7、I体系（关键绩效指标体系）,可行性判断：而根据本项目所在区位加以预估，在未来5年很难成形商务氛围，在不具备商务气氛的情况下，写字楼的出租及销售的可能性很低！,不可行,公寓、酒店类型的定位探讨。,2-1,公寓、酒店类型,1.普通公寓,佛山类似案例一世纪名轩,位置：大福南路，坐拥未来佛山的都市核心位置，规划前景利好 规模：占地5000平米，总建：2.3万，725层为住宅，共320多套住宅 定位：新贵领地都市核心 客户：公司白领，年轻政府公务员，投资者 价格：住宅均价：4100元/平米（毛坯）；单间：4500元/平米（毛坯） 点评：单间最受欢迎，部分在公开发售不久，已经全部售罄，且实现较高单价！,佛
8、山类似案例二万科金色家园,佛山类似案例分析万科金色家园,一期,公寓部分,佛山普通公寓市场总结,佛山市场普通公寓市场尚处于起步阶段 产品、客户容易出现同质化； 普通公寓市场销售情况良好 过去一年,毛坯价格范围在4200-4500元/之间。,功能化体系纯居住,KPI体系,外因,内因,明确定位功能相对单一/小户型/,一流的合作团队,地理位置城市核心繁华地段,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间区域发展增值潜力,独具特色建筑形式/升值潜力/,人流及商业气氛、需求旺盛,规划设计,物业管理,佛山普通公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）,可行性判断:项目具备足够的先天、后天条件，同时存在市场需求，销售速度较
9、快，但价格受到限制，根据市场价格趋势结合本项目所在区位加以预估，可实现5000的均价，实现价值低，同时本地块建筑面积在17万，不可能全建普通公寓。,不经济，沿街少量可行。,2-2,佛山商务公寓可行性分析,公寓、酒店类型,2.商务公寓,案例借鉴一深圳财富广场B座,B座,位置:位于深圳车公庙地铁口,该区域中小企业非常集中,办公气氛浓厚;,目标客户:投资者及中小企业主为主;,使用用途:小企业办公为主;,物业性质:商住70年,佛山案例借鉴二汇博星辰,项目名称：汇博星辰 定位：菁英公寓 创新点： 1、引入“LOFT公寓概念”； 2、首创4.5米层高公寓，空间间隔创意灵活； 3、34平米的小空间，可自由分
10、合。,创新案例分析,客户对这种创新型产品认同度较高，4.5米层高创新产品实现500元/平米的溢价； 4层创新产品推出即售罄；,创新效果评价,功能化体系商务办公、SOHO,KPI体系,外因,内因,明确定位功能相对综合多样/小户型/,一流的合作团队,地理位置城市核心繁华地段,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间区域发展增值潜力,独具特色建筑形式/平面布局/升值潜力/,人流及商业气氛、需求旺盛,规划设计,物业管理,佛山商务公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）,可行性判断：项目尚未具备足够的先天条件，商业气氛较欠缺，价格受到限制，实现价值低。,不可行,佛山产权式酒店可行性分析,公寓、酒店类型,3.产权
11、式酒店公寓,2-3,佛山类似案例分析三水花园酒店,佛山产权式酒店可行性分析总结,聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度；业主利润与酒店经营相关，发展商承担一定风险；目前佛山禅城暂时缺乏类似物业类型；溢价空间大，可卖高价，价格视投资回报率而定；通常产权式酒店体量较小,约在300间-400间房以内,佛山产权式酒店的KPI体系（关键绩效指标体系）,功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/,一流的合作团队,地理位置旅游、休闲区,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力,独具特色使用权与经营权分离/
12、经营性/,区域旅游业发展良好，消费需求旺盛,酒店式经营管理,规划设计,可行性判断：有一定的可行性，但A地块总建约17万，体量较大，同时对发展商在后期管理经营及运营的控制能力要求很高，操作难度大，风险较高。,风险太高,发展商相关类型物业开发经验丰富及营运控制能力强,比较缺乏,条件由品牌物管公司进行管理或聘请专业酒店管理公司经营管理高品质的星级人文服务生活、商务配套完善专有空间、尊贵感、高度私密性,佛山酒店式公寓可行性分析,2-4,公寓、酒店类型,4.酒店式公寓,佛山类似案例分析尚辉苑、顺德时代大厦,佛山现有酒店式公寓推出时间较早，投资客占到购买客户半数以上，目前的使用客户已商务用途为主。,佛山酒
13、店式公寓可行性分析,酒店式公寓一般位于金融中心或者可独享稀缺资源的城市景观休闲区，强调私人性、专有性、资源稀缺性； 所提供的星级酒店式服务无法用规定的标准衡量，服务标准难以作出定性比较； 物业以居住功能为主，租售并举，通常为出租； 溢价空间较具弹性化，价格视物业硬性配套及软服务情况而定。,佛山酒店式公寓的KPI体系（关键绩效指标体系）,功能化体系以居住功能为主，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位私人尊贵空间/优越感/,一流的合作团队,地理位置金融中心或者都市景观休闲区,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间景观资源、服务品质,独具特色私密性/专属性/强制性视觉冲击性/,自然景观资源
14、的稀缺性,酒店式物业管理或引入酒 店进行经营管理,可行性判断：投资较大，市场运作风险相对较小，但体量一般在3万左右，而另一方面产品的溢价空间相对有弹性，便于价格提升。,佛山纯酒店可行性分析,公寓、酒店类型,2-5,佛山类似案例分析佛山宾馆,佛山市首家”五星级旅游饭店”,佛山类似案例分析佛山金城大酒店,佛山市四星级涉外旅游饭店,佛山酒店可行性分析总结,聘请专业酒店管理公司费用相对较高、存在一定操作难度； 属于长期自持物业，投资、经营成本高，发展商承担风险较高； 目前佛山禅城暂时缺乏类似物业类型； 溢价空间大，但可变现性差，投资回报率视后期经营管理、推广效果而定；,佛山酒店的KPI体系（关键绩效指
15、标体系）,功能化体系星级酒店功能，硬软性配套完善,KPI体系,外因,内因,明确定位星级酒店式布局、服务/投资回报/,一流的合作团队,地理位置旅游、休闲区,交通可达性地铁、主干道沿线,溢价空间投资回报率、承诺、区域发展升值潜力,独具特色使用权与经营权分离/经营性/,区域旅游业发展良好，消费需求旺盛,酒店式经营管理,规划设计,发展商相关类型物业开发经验丰富及营运控制能力强,可行性判断：存在可行，但长期持有产业，投资大，风险高，回收期长。,风险太高，不建议,公寓及酒店模式研究总结,集中商业可能的定位模式,对于大中型集中商业,其经营方式无外乎如下几种:,成功关键条件：1-3公里范围内，需要有约10万消费人群的消费基础。,购物中心模式探讨,成功关键要素：引入知名品牌的大型超市作为核心主力店,3-1,对于购物中心来说，需要较多的人流量及周边人口基数。 本项目三大因素影响商业的可行性： 1、处于立交桥下，不利于车流到达； 2、处于单边人流位置，本区商业片于单边辐射位置。 3、现阶本项目一公里范围内是一片荒凉，起码五年内商业不成气候。,购物中心模式的探讨,玫瑰园商圈,城南商圈,湖景片区新兴商圈,立交桥下，单边辐射区域，设置大型购物中心可行性不高。设置社区服务型中小购物中心存在机会,
