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1、我国的房地产市场是市场经济吗？,中国自从加入WTO之后，就始终坚持自己是市场经济，但是从加入到现在将近十年的时间，还依然有许多国家不承认中国的市场经济地位。基于中国的国情，房地产市场是一个特殊市场，也是极其受关注的。随着房价的飙升和政府的干预与调控，人们对房地产市场的关注和议论也越来越多。下面我们就一起来对我国的房地产市场 做一个探究。,一,二,三,四,一、市场经济,市场经济的定义,市场经济是一种经济体系，在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。市场经济也被用作资本主义的同义词。在市场经济里并没有一个中央协调的体制来指引其运作，但
2、是在理论上，市场将会透过产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。市场经济的支持者通常主张，人们所追求的私利其实是一个社会最好的利益。,市场经济的性质,商品经济的根本性质在于,生产商品耗费的劳动具有社会性.商品经济是以市场为中心的经济,是由市场调节的经济.市场经济是同商品经济的性质相适应的运行机制,它反映的是商品经济的性质,不反映社会制度属性.,市场经济的特征,市场经济是社会化的商品经济，是市场在资源配置中起基础性作用的经济。市场经济具有平等性、竞争性、法制性和开放性等一般特征。市场经济一般特征的各种表现不是孤立的，而是相互联系、相互制约的；市场经济的一般特征是市场经济
3、所固有的，是各种社会条件下的市场经济的共性。市场经济的一般特征及其内在联系表明，通过市场可以有效地调节社会资源的分配，引导企业按照社会需 要组织生产经营，并且可以对商品生产者实行优胜 劣汰的选择。所以，市场经济是实现资源优化配置 的一种有效形式。,简单地说的话就是：市场经济是通过市场机构，进行供需调节和价格调节的经济，在市场不足之时，政府进行适度宏观调控。一般是通过自由竞争来自动调整生产量和消费量。在这个大的体系里面有一个价格体系，它的特征就是：生产物的价格以及交易量的多少是通过市场机构来均衡的体系。上面市场经济的特征在现阶段的中国，还完全没有达到， 因为在我国房地产市场中存在垄断。 其中在房
4、产市场中存在地区性寡头垄断，在地产市场中国家垄 断。这样就大幅度的降低了房地产市场中的竞争， 但激烈的竞争依然存在，这样看我国的房地产市 场就是一个不完全市场经济。,房地产是房产和地产的合称，又称不动产。它是由土地和土地之上的建筑物组成的。基于我国土地公有制的国情，使得房地产业本身就含有很大的公共利益成分，只有部分价值可以用市场来确定。这就决定了不能拿国外的那种完全的市场经济手段来发展房地产。下面我们从房产市场和地产市场两方面来分析。,二、房地产市场,房产市场,在我国房产市场中，国家一直坚持认为是市场经济，但同时政府及所谓的利益集团又为了维护自己的利益而破坏市场经济规则。在国际房价上涨的时候，
5、我国的房价也不断飞涨，这是开放性在房产市场的体现，但在2008年的世界经济危机严重影响我国出口企业的严峻环境形势下，我们的房产市场却热闹非凡，不但不降价，却还逆势而上，从1992年开始的市场经济实行了这么多年，却还约束不了房产市场，所以从这点看，谁也不能说我们是成熟完全的市场经济。,其次中国的房屋建设，从地产商拿地的那一刻起，“指标”这个概念就跟随到房子的结束，“指标”本是一个计划性质的概念，然而，今天的政府“指标”在房地产行业的意义完全脱离了调控的意义，“指标=权力”成了整个房地产链条的一个独特现象。而中国的房地产市场恰恰缺少充分竞争，一切“权力”都掌握在一个有形机构的手上，能从它手上分得权
6、力的所谓“开发商”不是“权”就是“贵”。“房屋”演变为商品以后，本应当在商品制成以后才能投放市场，可中国又不一样，一个还 没做成的商品可以提前先卖，中国的房产商人一 跃成为超越所有市场经济国家房产商的最优越一 族，画张图纸以后就可以吆喝叫卖，建个框架以 后就可以收钱签合同 。,那么为什么房产市场会产生这种奇怪现象呢？,首先，在最初放开房地产市场的时候，政策制度根本没有完善或制定，现在中国的房产市场在延续日本，香港等发达国家或地区的规律，处在一个极度膨胀的时期。,第二，是地方政府参与的结果，地方政府为追求高速GDP和良好政绩，采用高价出卖土地推高房价，再者就是政府工作者也部分是房产市场的投机者，
7、他们不愿看到房产市场价格下滑影响到自己的利益。,但是不能否认我国房产市场具有市场经济属性，首先它基本遵循了供需关系，当需求增加时供给相应增加，当需求下降时供给也会随之下降。政府适时的限购政策，不能说是破坏了供需平衡，它这么做是为了抑制房产泡沫是房产市场健康发展，并不影响总体供需关系。其次，建在土地上的房产价格是由地价和修建房屋成本，以及一些隐性因素的价值决定的。这些隐性因素包括房屋的区位（交通，环境，人口，商业发展程度等），人民对房产价格预期程度等。除开地价，全国大多数地区房价是基本遵循价值规律的，并且自愿买卖交易。,世界各国保障房与商品房的比例,中国保障房比例的变化,由于保障房具有正的外部性
8、及公共性，所以政府应该出面加强保障房建设，管理好商品房市场，保障人民生活水平。,4%,50%,30%,改革前,去年,今年,地产市场,我国房产市场是市场经济属性，那为什么地产市场就不是市场经济呢？首先我国地产市场的特殊性要求我们现阶段不能发展完全市场经济。中国土地是公有制，归国家或集体所有，而国外一般为土地私有制，土地可以自由买卖，并形成完备的土地交易市场。所以我国在发展房地产的同时，应当考虑土地的公共属性，土地市共有的，而建在土地上的房子脱离土地后很难确定其价值，只有把两者结合起来，才能确定房地产的价值和价格。两者添附在一起价值远大于两者的各自价值之和，例如在地段好的位子，其价格就会大大增加。
9、这种由于添附所形成的房地产价值应归国家所有，即为全民所有。国家将部分收益让渡给开发 商，鼓励其发展也符合人民的利益，但问题是， 目前从国家的整体政策看，却忽略了房地产的公 共性，在土地没有形成规范的市场情况下，这种 收益完全被开发商所窃取。,其次是地方财政方面的原因。从1994年分税制改革后，地方政府的财政收入主要分为预算内收入和预算外收入， 众所周知，土地是房地产市场发展的基本要素，而政府在土地市场中具有强大的垄断性，所以土地出让金成为预算外收入的重要来源。换言之，政府在土地市场具有主导性力量，当政府希望增加财政收入时，必将通过减少土地供给的办法来提高土地价格，进而导致房屋市场供给减少，房价
10、上涨，并培养了老百姓对房屋价格上涨的预期 。在这样土地财政巨额“快钱”吸引下，地方政府无一例外的采取“饥渴型供地”，带来高地价，推动高房价。土地既然已经成为各级地方政府的第二财政，政府就成为了商人，那么，他一方面拼命压低买地价格，另 一方面拼命抬高卖地价格，这成为一个非常符合 经济理性的选择。不幸的是，这违反了现代市场 经济的一条重要准则，那就是政府不能成为具有 经济性的商人。,最后我们来看看地产市场的价格形成。 我们知道土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。 现在可供计算地价的方法有“收益还原法”
11、、 “成本法” 、 “比较法”和“剩余法”等等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数可是，我国地产市场的 “买方市场” 还并未真正形成， 也就是说我国土地的买卖形式采取招拍挂得到的 买卖价格，实质上是由卖方即政府“拍脑袋”得 到的，并没有遵循基本的价值规律。,从发展市场经济的角度来看，宏观调控和市场经济是相辅相成，相得益彰的。为了维护市场的公平竞争，政府加以适当干预，并成为市场主体的“裁判”，经过上百年世界各国，尤其是西方发达国家的探索，已经成为“真理”。不论是完全的计划经济还是完全的市场经济都是不可能的，这无法促进经济的发展，任何市场都是市场经济和
12、计划经济相结合的，西方资本主义的市场经济也同样是一种混合经济体制。在市场失灵后，必须由政府出台调控，这样才能保证市场经济的健康发展。,三、政府调控,面对着房价的不合理上涨和房地产市场的市场失灵，政府有必要采取一定的措施平抑房价保障低收入家庭的适当性住房，因为房价问题不仅仅是经济问题，同时也是社会问题。市场失灵为政府干预经济提供了必要性，政府要保障房地产市场既不能“过热”，也不能“过冷”，其价格既不应该出现“大起”，也不应该出现“大落”。然而，有的人认为政府出台调控政策就是干预市场经济的发展，不符合发展社会主义市场经济的初衷。但我认为这种观点是值得推敲的。,2008年9月，金融危机爆发后，美国政
13、府采取了一系列干预市场的措施：向濒临破产的房地美和房利美两家房地产公司分别注资1000亿美元，并接管两房；美联储向全球最大的保险公司美国国际集团(AIG)注资850亿美元，收管AIG；美国政府提出了7000亿美元的金融市场救援方案，再加上1000亿美元减税和其它政策性措施，救援方案总价值8500亿美元，为20世纪30年代经济大萧条以来美国政府最大的市场救援行动；作为7000亿美元救市计划的具体举措，美国政府动用其中的2500亿美元直接购买金融机构股权，走向了将私营企业“国有化”的救市之路，等等。,金融和经济危机一旦发生，政府干预上升为主导，市场自由就难免受到非议。但必须指出的是，在每次危机发生
14、后，国家的力量都得以加强，干预的边界都发生外移，进而形成新的政府干预经济的格局，这似乎已经成为趋势。对于长期崇尚市场自由的美国政府来说，为了挽狂澜于既倒，不惜采取包括“国有化”在内的微观干预措施。难道我们能否认美国实施的是市场经济体制吗？那又怎么能因为我国政府在房地产市场的市场失灵时进行必要的政府干预就否认我国的房地产市场是市场经济呢？,从全球经济角度和历史来看，对房地产市场实施以完全的市场经济是不可取的，会对本国经济甚至全球经济带来不可估量的后果。2007年以来，美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身，房地产业与其它市场尤其是资本市场联系的越紧密，泡
15、沫破裂后所涉及的范围就越大。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和利率上升 使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭 遇财务困难甚至破产。至今，次贷危机的影响已经 从金融资本市场向全球的实体经济市场蔓延。,四、完全市场经济的弊端,在我国，由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的区域经济发展不平衡一直存在。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，在城乡之间、大中小城市之间都存在着巨大的经济差异。这种到目前为止依然明显存在的不平衡状况直接决定着我国房地产市场的发展，已经形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异。如果运用完全的市场经济发展房地产，这样将会更加拉大这种不平衡的现象，最终阻碍国民经济的发展。,总 结,综上所述，我认为当前我国房地产市场是不完全市场经济。但是目前我国房产市场正处在由不成熟市场经济向成熟市场经济发展的阶段，只要我国逐步进行地产市场市场化改革，我相信我国房地产市场将会发展为成熟市场经济，促进我国房地产事业的良性发展。,谢谢！,
