2016年 中国产业地产企业专题研究报告

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1、2016 中国产业地产公司专题研究报告 2016中国产业地产中国产业地产公司公司 专题研究报告专题研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 中国指数研究院 2016 年 7 月 2016 中国产业地产公司专题研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 第 2 页 地址：北京市丰台区丰茂南路汉威国际广场 E 区 5 号楼 邮编：100070 电话：01056319200 传真：01056319191 目录目录 1 中国产业地产发展环境分析中国产业地产发展环境分析 4 1.1 1.1 中国产业地产政策环境中国产业地产政策环境 4 4 1.1.1 新型城镇化逐步推进, 催生产业园区发展新机遇 . 4

2、1.1.2 区域、城市规划政策相继出台，各地产业地产迎来良好的发展空间 5 1.1.3 产业政策：以培育新兴产业和业态为主产业新政相继出台，催生产业地产需求. 10 1.1.4 工业用地政策：多种方式保障新产业用地供应，持续催热产业地产用地市场 12 1.2 1.2 中国产业地产市场环境中国产业地产市场环境 1313 1.2.1 工业经济：工业增加值稳定增长，高科技及电子信息等工业产业增长迅速 . 13 1.2.2 工业用地市场：投资热情高涨，环渤海区域工业用地供需增长明显，一线城市成交均价上涨相对较快 . 15 1.2.3 产业地产市场发展现状：东部进行产业升级、中西部承接产业转移，发展潜力

3、无限；部分产业园区亟待升级 . 17 2 中国产业地产公司经营表现分析中国产业地产公司经营表现分析 20 2.1 2.1 业务发展情况：营业收入增速整体放缓，企业间分化加剧业务发展情况：营业收入增速整体放缓，企业间分化加剧 2121 2.1.1 营业收入构成：由传统物业销售租赁向产业发展服务、股权投资等方向转化，收入来源多元化 . 21 2.1.2 营业收入增长：产业地产商营业收入规模较大、增长稳定，园区企业收入增长承压 23 2.2 2.2 盈利情况：利润规模增速普遍下降，盈利下行压力凸显，多措施保障盈利稳健盈利情况：利润规模增速普遍下降，盈利下行压力凸显，多措施保障盈利稳健 2525 2.

4、2.1 盈利规模：部分企业利润规模持续增加，产业地产公司净利润增速普遍下降 . 25 2.2.2 盈利能力：利润率下行趋势显著，盈利能力保持稳健 . 26 2.3 2.3 运营效率：总资产周转率呈下降趋势，存货周转率显著提升运营效率：总资产周转率呈下降趋势，存货周转率显著提升 2828 2.4 2.4 偿债情况：负债结构合理、现金流充裕，财务状况保持稳健偿债情况：负债结构合理、现金流充裕，财务状况保持稳健 2929 2.4.1 负债情况：负债结构持续优化，长短期偿债能力均有所提升 29 2.4.2 融资能力：现金流保持稳健，融资成本较低，筹资能力持续提升，经营规模突出的企业更受资本市场青睐 .

5、 30 2.5 2.5 经济贡献：拉动地区经济发展，成为推动区域经济快速发展引擎经济贡献：拉动地区经济发展，成为推动区域经济快速发展引擎 3232 3 中国产业地产公司运营情况分析中国产业地产公司运营情况分析 34 3.13.1 运营模式：构建独特发展模式打造核心竞争力，运营模式：构建独特发展模式打造核心竞争力，PPPPPP、轻资产模式创新提升运营能、轻资产模式创新提升运营能力力 3434 3.1.1 基于区域产业资源禀赋精准定位，构建独特发展模式提升竞争力 34 3.1.2 创新 PPP 模式，破解产业园区融资问题，推动新型城镇化建设 37 3.1.3 积极实践轻资产模式，与金融机构深度合作

6、，转型物业运营商 39 3.2 3.2 市场布局：深耕发展、全国扩张，优化市场布局结构市场布局：深耕发展、全国扩张，优化市场布局结构 4040 2016 中国产业地产公司专题研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 第 3 页 地址：北京市丰台区丰茂南路汉威国际广场 E 区 5 号楼 邮编：100070 电话：01056319200 传真：01056319191 3.2.1 立足重点城市，聚焦产业热点区域开展全国化扩张 40 3.2.2 依托国家级开发区产业基础深耕发展，逐步辐射周边深化区域布局 44 3.3 3.3 产品打造：准确规划定位，围绕需求升级打造精细化产品产品打造：准确规划定位，围

7、绕需求升级打造精细化产品 4646 3.3.1 产业定位：具备独立产业定位能力，根据政策灵活调整适应市场变化 . 46 3.3.2 产品业态：根据客户需求打造精细化产品，围绕新需求发展众创空间等产品创新 48 3.4 3.4 招商招商& &服务：整合内外部资源强化全产业链招商，创新升级服务平台、提升供给服务：整合内外部资源强化全产业链招商，创新升级服务平台、提升供给质量与效率质量与效率 5151 2.5.1 招商运营：建立专业招商团队，借助内外部资源，强化全产业链招商能力 52 2.5.2 产业服务：强化产业思维、贴近客户真实需求，植入互联网思维、提高服务效率 . 53 3.5 3.5 优秀产

8、业园区案例分析优秀产业园区案例分析 5656 3.5.1 固安产业新城项目案例分析 . 56 3.5.2 联东 U 谷济南长清国际企业港项目案例分析 58 4 行业发展趋势与产业地产公司发展策略建议行业发展趋势与产业地产公司发展策略建议 61 4.1 4.1 产业地产行业发展趋势产业地产行业发展趋势 6161 4.2 4.2 产业地产公司发展策略建议产业地产公司发展策略建议 6262 4.2.1 政府合作，利用 PPP 模式参与新城开发建设，拓展产业地产发展空间 62 4.2.2 轻重平衡，探索轻资产之路 . 64 4.2.3 把握机遇，升级创业孵化器布局众创空间 65 附：中国房地产附：中国

9、房地产 TOP10 研究组简介研究组简介 68 2016 中国产业地产公司专题研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 第 4 页 地址：北京市丰台区丰茂南路汉威国际广场 E 区 5 号楼 邮编：100070 电话：01056319200 传真：01056319191 1 中国产业地产发展环境分析中国产业地产发展环境分析 1.1 中国中国产业地产产业地产政策政策环境环境 1.1.1 新型城镇化新型城镇化逐步推进逐步推进, 催生产业催生产业园区园区发展新机遇发展新机遇 新城新城城镇化城镇化人口聚集人口聚集， 推动产业地产， 推动产业地产日益活跃日益活跃。 新型城镇化是拉动中国经济的强大引擎，是未

10、来十年的重大战略机遇。 作为未来五到十年甚至更长时间我国发展的主旋律， 新型城镇化肩负着产业升级和城市发展的双重重任。2015 年中国城镇化率为 56%，结合联合国人口署预测，预计 2020 年中国劳动力人口将降至 9.87 亿人，劳动力人口占比也将逐步降至 70%左右。 2014-2020 年新型城镇化规划提出，2020 年城镇化率将达到 60%，年均提高 0.85个百分点。 随着城镇化人口聚集， 第三产业发展迅速， 作为推动新型城镇化建设的重要载体，产业地产将日益活跃。 图：图：1996-2020 年新增城镇人口及年增城镇化率变化趋势年新增城镇人口及年增城镇化率变化趋势 数据来源：国家统计

11、局，中国指数研究院综合整理 新型城镇化带来产业新型城镇化带来产业地产地产发展的新支点。发展的新支点。 未来城市化的动力在于城镇化的进程， 从人口体系而言， 城镇化过程中主要为城镇人口及部分从亊农业生产的外来人口， 未来的重点方向为科学规划城镇产业空间布局，优化产业结构，大力发展第三产业，并以工业区为载体，积极发展现代工业，在城镇化工业区的发展过程中，产业地产发展空间广阔。新型城镇化的重点是强调产业支撑和以人为本，就需要大力发展以产城融合为重点的产业新城建设。 中国制造 2025及国家新型城镇化（2014-2020 年） 均指出将通过发挥产业集聚区的作用推进工业化和城镇化的有效融合，2015 年

12、发改委办公厅发布的关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知中，提出要形成 60 个产城融合示范区报试点，在现有产业园基础上升级成产业新城。有专家预测，未来十年，城镇化将为中国提供未来十年，城镇化将为中国提供 50 万亿的工业量，园区作为万亿的工业量，园区作为产业落地的载体，迎来巨大的发展空间。产业落地的载体，迎来巨大的发展空间。 2466187015010.0%0.4%0.8%1.2%1.6%2.0%050010001500200025003000万 人万 人新增城镇人口（左）城镇化率年均增幅（右）2016 中国产业地产公司专题研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 第 5 页 地址：北京市

13、丰台区丰茂南路汉威国际广场 E 区 5 号楼 邮编：100070 电话：01056319200 传真：01056319191 2016 政府工作报告提出，发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业；加强城市规划建设管理；增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一” ；打造智慧城市，改善人居环境。可见可见“新型城镇化新型城镇化”不仅会使生态工业园区、物流不仅会使生态工业园区、物流园区将获得长足发展空间园区将获得长足发展空间，也会让物联网等也会让物联网等与与“智慧城市智慧城市”相关的产业综合体项目相关的产业综合体项目迎来迎来发发展空间展空间。 1.1.2 区域区域、城市

14、城市规划规划政策政策相继相继出台出台，各地各地产业地产迎来良好的发展空间产业地产迎来良好的发展空间 2015 年中国区域城市群、城市新区及自贸区等战略规划密集出台，新型城镇化与区域经济一体化发展共同作用， 将带来部分城市的产业发展新机遇， 以及房地产市场长期健康发展的重要动力，产业地产迎来良好的发展空间。 表表：2015 年年-2016 年年上半年上半年区域区域及城市规划及城市规划 区域区域 规划规划文件文件 城市城市或区域规划内容或区域规划内容 对产业对产业地产影响地产影响 一带一一带一路路 2015.2 推进 “一带一路”建设工“一带一路”建设工作会议作会议 安排部署 2015 及今后一段

15、时期推进“一带一路”建设的重大事项和重点工作，会议指出，要把握重点方向，鲁商依托国际大通道，以重点经贸产业园区为合作平台，共同打造若干国际经济合作走廊；海上依托重点港口城市，共同打在通畅安全高效的运输大通道。 园区“走出去”有利于促进中国与“一带一路”沿线各国之间的政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通、民心相通，是实现“一带一路”战略的重要路径，也为中国的产业园区发展带来新机遇。 环渤海环渤海与京津与京津冀地区冀地区 2015 年 4 月，中国中央政治局 京津冀协同发展规京津冀协同发展规划纲要划纲要 京津冀协同发展上升为国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，促进区域协调发展，形成新增长极。 河北省多地作出应对措施承接产业转移：石家庄搭建正定新区、高新技术开发区、国家生物产业基地、装备制造基地、物流产业园等八大产业承接平台；保定将 34 个产业园区作为承接京津功能疏解产业转移的重要承载平台。 将加速北京非首都核心功能外溢，带动天津、河北地区产业快速转型升级，天津、河北两地产业园区建设加速。 2015 年 8 月，