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2、置不是较好，如何规避这些弱势，应提前做好准备。,2、在保证项目销售成功的同时，如何取得利润最大化是营销策划需要提前策划布局的关键。,3、如何作好产品规划，提高其价值，保持后续服务也是营销策划需要提前布局的问题。,迷易温泉城,产品力：市场分析及产品定位,营销力：项目营销策略及执行,营销推广策略,企划执行策略,销售执行策略,保障力：项目运营团队及资源,本次汇报思考路径,+,产品力：市场分析及产品定位,区域属性,区位、交通,项目属性,配套,地理位置： 地块位于米易县城城北区域，毗邻柳溪河、西攀高速路口和214省道。交通情况： 南距攀枝花市78公里，北距西昌157公里，东接会理西连盐源；县城至攀枝花机
3、场和西昌机场均在1小时车程以内，是攀西地区的重要交通枢纽。成攀高速预计4月通车，开通后成都至米易仅需6小时；昆攀高速、丽攀高速，将把米易至昆明和丽江的时间缩短为2.5小时；成昆铁路新复线预计2014年建成，建成后成都到米易仅需3小时。,区域属性,区位、交通,项目属性,配套,配套设施： 由于区域整体定位和地形有关有关，东面和北面尚无配套设施，目前周边配套主要在西边，以文体和行政配套为主，体育馆、图书馆、米易中学、县政府、安宁明珠酒店都该区域。商业配套上，激情广场和天天超市距项目不远。,太湖天成规划商业配套,水星游艇俱乐部,穹窿山景区,太湖高尔夫球场,激情广场,皮划艇基地,安宁明珠酒店,县图书馆,
4、米易中学,政务大楼,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,地块目前现状二,项目西侧铁路桥,项目南侧现状,项目北侧道路,项目东侧现状,项目位于S214省道米易县攀莲镇青皮村段东侧现拆迁的石材厂片区、柳溪河道南侧。 项目西侧为铁路桥，东侧为灵官山脚下。,区域属性,地块四至,项目属性,地块指标,1、山水资料，柳溪河和灵官山； 2、温泉资源得天独厚； 3、40万方大盘，规模效应笑傲米易； 4、整体地势平整，西南局部有高差，利于对温泉城景观资源的利用。,优势Strength,劣势Weak,1、地块周边环境差、景观差； 2、地块周边有铁轨、省道、高压线、等不利因素； 3、地段一般，且不在城市核心发展区。
5、,1、市场容量有限，市场竞争激烈； 2、米易对其他城市辐射力有限； 3、房地产政策不确定因素。,1、市场放量不大，需求较为旺盛； 2、区域内高品质项目几乎没得； 3、随着攀西高速的通车，对外拉动力提升； 4、旅游、休闲、度假市场活跃。,机会Opportunity,威胁Threaten,SO战略,WO战略,充分挖掘项目地段优势，吸引商务客户； 抓住市场机会与空白点，与项目其他地块形成多类型产品物业组合，全面阻截市场； 通过产品创新，全面升级产品，提升附加值，打造项目核心竞争力。,着力打造小区高品质，升级小区环境，弱化项目周边环境形象弱势；,合理的多物业产品类型组合，规避市场风险,待周边环境得到改
6、善后，再行开发。,WT战略,ST战略,基于SWOT分析的策略选择,全面挖掘项目投资潜力，多产品组合全面阻截市场，产品创新，打造项目核心竞争力。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,2012年房产政策解读, 市场形势：多数城市价格下跌 成交低迷CREIS中指数据监测显示：一月楼市惨淡开局；逾八成城市成交环比下跌，平均跌幅38.14%。1月主要城市库存量有所回落。北京商品住宅可售量下降38.68万平方米，本月40个监测城市成交价格稳中有降，9城市均价环比下跌，9城市均价环比上升，平均跌幅1.81%。 主要城市“”：坚持调控 推进保障房建设主要城
7、市保障房建设规模明显减小。“刚性”需求有望松绑，地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。2012年房地产开发信贷将继续受限2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,2012年房产政策预判,保障房建设资金支持力度进一步加大保障房建设仍然是今年政府工作的重点，中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。在今年1月召开的全国金融工作会议
8、和人民银行工作会议上均提到了要优化信贷结构，加强对国家重点在建续建项目和保障性住房建设。总结：2012楼市调控政策主体基本确定：“促进房价合理回归”为2012楼市调控政策目标，“巩固房地产市场调控成果”为2012楼市调控政策主题，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施” 和“做好保障房建设和管理工作”为2012楼市调控政策重点。,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,2010年，全年实现县域生产总值595872万元，比上年增长18.7%。其中，第一产业增加值81973万元， 增长3.5%；第二产业增加值357809万元，增长28
9、.6%；第三产业增加值156090 。增长10.4%。,十一五期间米易GDP走势,数据来源：米易政府各年份统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,人均消费,2010年，米易县三产结构中，第一产业比重稳步减小，第二产业迅速崛起，第三产业保持平稳。 其中三次产业年均分别增长5.2%、19.4%和13.9%。2010年，三次产业结构为13.8:60.0:26.2。,十一五期间三产比重变化,数据来源：米易政府各年份统计公报,房产市场,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,房产市场,十一五期间人均收入增长情况,2
10、010年，全年城镇居民人均可支配收入15216元，同比增长15.8%，其中，工薪收入增长19.1%；经营性收入增长21.1%。,数据来源：米易政府各年份统计公报,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,人均消费,十一五期间人均消费结构增长情况,2010年，人均消费性支出13313元，同比增长32.9%其中，用于医疗保健增长最多，增长77.0%；其次为交通和通讯为48.4%；食品支出增长30.3%；衣着支出增长28.6%；教育文化娱乐服务支出增长25.4%；居住支出增长13.6%。城镇居民恩格尔系数为39.2%。,房产市场,数据来源：米易政府各年份统计公报
11、,城市研究,政策研判,细分市场,客户研究,米易概况,米易经济,产业分析,人均收入,人均消费, 居住条件抽样调查表明，2010年末，米易城镇居民人均现住房建筑面积30.65平方米，农村居民人均住房面积35.04平方米。 根据米易政府2010年统计公报数据，2010年，米易房屋竣工面积69473 ，其中住宅竣工面积65122 。 截止2011年11月底，米易县商品房住宅销售面积累计130124，施工面积348776，竣工面积120600，其中住宅83600,房产市场,开 发 商：米易嘉园房地产开发有限公司物业类别：住宅 办公建筑类别：高层 26F占地面积：7676平米住宅建筑面积：18181平米，
12、共150套车位配比：105个车位交房日期：2013年3月,项目配套：项目毗邻市政公园和米易中学，周边有幼儿园、图书馆、体育馆等公共配套资源。 项目户型：住宅主力户型为118-135的三房。没有二房。 产品特点：1梯4户，弧形阳台。 销售分析：2011年12月开盘，目前已售80余套。价格4100-4790元/平米，楼层越高， 价格越 高。得房率在83-85%之间。物业费0.8元/ .,幸福里小区,开 发 商：四川睿龙投资管理有限公司物业类别：产权式酒店建筑类别：高层总户数：120套,项目特色：40年产权酒店，购房后可与开发商签订15年租期，15年投资回报率平均值在6.3%。户型面积：项目户型面积
13、30-70平米之间；销售分析：目前已售60余套，销售均价在清水房3900-4000元/平米左右，精装房4900元/平米左右。购买客群中成都的老年客户占一定比例。,阳光米驿酒店,保障性住房C-08地块建筑形态：多层 小高层 建筑结构：框架砖混 建筑体量：共20栋，93778,900套左右； 施工进度：目前1-16号楼已竣工；,保障性住房C-09地块建筑形态：多层 建筑结构：框架砖混 建筑体量：14465 ，约120套； 施工进度：主体已经竣工；,攀钢新白马限价商品房建筑形态：小高层 商业 建筑结构：框架砖混 建筑体量：8栋小高层+1栋商业，约640套； 施工进度：目前主体已竣工；,项目区域保障性
14、住房,延续项目整体“在城市中心再造一个中心，创造另一种可能”的“主动中心化”思路,走业态互动、功能复合化，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险；,地块整体策略选择,通过产品创新、多业态互动实现区域突破， 形成项目核心竞争力。,定位思考,增强抗风险能力,打造核心竞争力,产品功能定位,集高尚居住、服务公寓 、餐饮娱乐、5A级温泉酒店为一体的城市生活文化样板城,高尚住宅服务公寓餐饮娱乐,物业档次定位,高档次，中高价位,形象定位,原创中国风骨典范 地秘天珍，山水和居,客户定位市场方向界定 目标范围 根据项目所在区域辐射力界定三大主要市场方向,方向A： 米易县城及所属乡镇 注：对区域内挖掘，周边潜在购
15、房需求者 方向B： 攀西地区、 注：对整个区域的挖掘，主要是依托于温泉吸引购房客户 方向C： 成都及西南地区 注：跟项目同气质的新兴购房群体,客户定位客群锁定 消费受众 以区域内客户为主，极力拓展区域外客户。,核心客群：首改、首置型,客群属性：需要居住；工作方便； 出击方向：区域内企事业单位、公务员、教师、个体工商户 、私人业主,次要客群：进城型,客群属性：进城享受好的配套 出击方向：乡镇政府及事业单位、个体户,客群属性：投资客；休闲养生 出击方向：西南地区,辅助客群：投资、休闲度假、养老养生型,中坚力量,25-45岁,知富阶层,他们大多在25-65岁之间，他们是社会的中坚力量，他们对事业及未
16、来有相当大的把握，并且不希望落后于人。他们不是盲无目标的选择，他们是重视自己生活的空间和休闲平台，有目标的选择。所以，定义我们的目标客群为：,投资客、退休人士,私营业主,公务员及事业单位人员,个体工商户,目标客群灵魂属性： 追求事业 中坚力量 阶层意识 占有欲,定位定位客群锁定 客群定位 客群抽象描摹,社会中坚力量,市场比较法,比较指标 区域地段 周边环境 周边配套 产品 物业服务 自身资源 品牌形象 项目规模 景观价值 交通价值,市场比较法是以客户购房时着重考虑因素出发，将本项目与具有可比性的类似项目进行比较，比较指标的选取中遵循以上原则，然后根据可比典型项目情况，对预测销售价格进行适当的修正，以此测算本项目客观合理的价格。,选取原则： A、与本项目相近的地理位置，或相似的地理环境 B、与本项目档次相近，形象定位类似 C、建筑形态、硬件设施与本项目未来的规划相似 D、目标客户相似,
