《2011鞍山中策-二台子综合体项目市场定位及策划报告（下篇）120p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011鞍山中策-二台子综合体项目市场定位及策划报告（下篇）120p（121页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、从上图可以看出，鞍山写字楼主要分布于铁东区，且集中分布于市级中心商圈铁东站前商圈，此地位于鞍山市中心最繁华地区，周边配套完善，交通方便。鞍山写字楼物业很少，主要分布于铁东区和铁西区，千山区和立山区目前几乎没有写字楼。,站前商圈,鞍山房地产行业写字楼分布,鞍山市目前写字楼物业仅8幢，其中7幢位于铁东，1幢位于铁西，且写字楼都并非正轨纯写字楼物业，基本都是商住混用，鞍山写字楼多集中于配套成熟的站前商圈。,寰球大酒店,五环大酒店,四海假日酒店,国际大酒店,四星级酒店,五星级酒店,鞍山市房地产市场分析旅游地产,鞍山旅游资源十分丰富，有“东北明珠“之称的千山国家风景名胜区，有中国最大的温泉康复中心汤岗子
2、温泉，有堪称“世界之最“的七彩玉佛，还有东山城市森林公园、岫岩药山风景区、海城白云山风景区等；以鞍山国际大酒店为代表的一大批高中档酒店可以为游客提供舒适的休闲环境；海城西柳服装市场、南台箱包市场、岫岩玉器市场及遍布鞍山城区的各大商场，也将为来鞍游人提供理想的购物场所。,千山AAAA景区,玉佛苑AAAA景区,汤岗子温泉AAA景区,鞍山房地产行业旅游区分布,项目所在地块解读,基本情况认知,项目 地块,人民路,铁西区,解放西路,项目区位概述1：项目位于鞍山市铁西区西段，主干道人民路与解放西路交汇处（原钢材市场地址）。是城市西部发展的重要板块。距市中心6公里、距达道湾产业园区3公里、距奥体中心3公里、
3、距职教城3公里、距高铁站3公里，距高速路入口4公里、距鞍钢5公里周边城市配套较弱，为铁西区低收入人群居住集中区域,A：基本情况认知,项目区位概述2：东俯视-鞍山市居民生活集中区西俯视-腾鳌新兴经济发展区域，未来机场南俯视-物流、仓促集散地北俯视-东北最大建材市场，鞍山交通门户,A：基本情况认知,物流中心,铁西集中生活区,至腾鳌,达道湾产业区,本案,项目所在地块解读,基本情况认知,产品分析,项目经济指标核准,住 宅：提升铁西区居住品质，打造地标性项目（依托商业未来愿景和住宅园区优质规划愿景） 商 业：大型商业，规模化经营多元化商业产品，适合各类需求 写字楼：未来铁西核心区域 酒 店：强强联合,产
4、品分析,项目产品愿景,项目所在地块解读,基本情况认知,SWOT分析,SWOT分析,项目所在地块解读,基本情况认知,产品核心竞争力提炼,产品核心竞争力,商业：市场专业运营、品牌联合经营 住宅：打造未来全新生活MALL模式 写字楼：户型精巧，多元化投资 酒店：强强联合,鞍山市未来的门户，链接城市与外界的聚焦点,项目所在地块解读,地块价值,【地理位置】位于鞍山市西段，铁西区重要位置。链接铁西区老城区、达道湾新兴产业园区及腾鳌镇，占据交通枢纽。,A：地块价值,铁西城区,达道湾,腾鳌,【地块四至】,南侧地块,东至华程路,地块共分三个部分，北侧地块、南侧地块、东侧地块，主要地块为南侧地块，西至峪明路，东至
5、华程路，南至上海大街北侧，北侧为另一块地现状。,西至峪明路,南至上海大街北侧,北侧地块现状,北侧地块,东侧地块,项目价值地块位置,A：地块价值,引领者地位 一个城市梦想与荣耀的 决定了该项目 区位 & 城市发展,沈阳-大连经济发展轴,鞍山-海城经济发展轴,A：地块价值,高级商务中心新生地：城市新都心板块,区域说明：城市发展的“新都心”新兴高档商务中心的发源地。辐射区域：沈大经济带、达道湾产业园区、腾鳌镇区。发展特点：新兴高档商务区，以城市发展规划为原点结合鞍山市未来沈大发展轴的带状规划，整体形成了一个鞍山西部区域价值集中和文化、习性回归的特殊地域。,A：地块价值,沈大产业大道枢纽：商业集约地带
6、,区域说明：城市发展枢纽以沈大高速承接产业发展动脉。辐射区域：以鞍山为核心，促进各城市间的友好往来、经济协作与人才交流。发展特点：依托沈大产业大道的发展，发展商业及工业通行后的鞍山新的交通网络（快铁、鞍山火车西站、沈大高速）将承载加快钢城经济发展与市核心区域西移的战略使命,A：地块价值,鞍山西大门，城市会客厅,区域说明：鞍山西部未来城市发展的会客厅。包括区域：已经形成的鞍山西部拓展发展态势发展特点：政府行为影响大，区域开发规模大、开发速度快周边区域已经出现新型建筑集群的现代化格局区域新项目众多，项目档次较高。,A：地块价值,项目所在地块解读,地块价值,项目总体定位：,以住宅开发为龙头、主题商业
7、为支撑的城市综合建筑群,就是以住宅部分为开发主体和主要盈利点，同时通过主题商业、特色公务部分元素的营造提升其附加值，实现整体价值的提升与收益。,B:项目整体定位,项目定位形象演绎,B:项目整体定位,项目定位定位功能演绎,B:项目整体定位,港龙 国际中心,B:项目整体定位,新生活,新娱乐,新地标,新领域,新方式,新景象,新概念,新主题,新体验,新中心,项目所在地块解读,地块价值,商业部分物业发展定位,C：商业定位,留住客户是商业成功的关键，如何在项目多入口的前提下，使得客户能够长期停留。从经过对项目周边现状的考察，沈丹高速路易形成单向人流，对人流的留驻并无益处。 根据商业模式，街铺价值综合体商业
8、价值围合式社区底商商业价值。 结合伟业顾问多年操盘经验，项目自身人口数量特点难以满足街铺商业价值，但是根据伟业集团的自身资源来看，有丰富的大型商业资源，同时考虑到项目周边现状，本地块适宜的商业形式为大型shopping mall。,项目商业定位商业价值依据,C：商业定位,车流,车流,客流,客流,客流,高档中式酒楼 夜总会KTV 桑拿水疗会 美容院、美体健身会 游乐设施、儿童教育机构 特色连锁餐饮、麦当劳、肯德基等,小型配套店（如理发店、洗衣店，牙所等） 小型餐饮（如中西快餐、冷饮店等） 小型娱乐休闲（如酒吧、咖啡厅等）,大型主题百货（奥特莱斯等）大型超市（如沃尔玛、乐购等）,商业业态,主力店,
9、次主力店,商铺,辅助商业形态,核心商业形态,C：商业定位,C：商业定位,商业定位模拟：,大型商业街模块（奥特莱斯）,“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”,案例上海奥特莱斯 （1）上海青浦奥特莱斯由上海百联集团于2006年创办，位于青浦区，采用别墅式建筑，目前有品牌商家130多家，amani杰尼亚等国际顶级品牌都有入驻,可行条件：完善的规划体系强势的品牌合作充足的城市消费力,C：商业定位,商业定位模拟：,大型主题商场模块（利生体育商厦 ）,案例北京
10、天元利生体育商厦 位于王府井大街201号,是一家体育用品主题商场,建筑面积3.4万平方米,营业面积1.2平方米,经营十五个大类的2万余种商品。,可行条件：庞大的经营规模强势的品牌合作广泛的区域覆盖,以某个题材为概念，专业进行规模化经营某一类别产品；经营模式可分为自主经营或品牌合作联营等方式，提供某类别产品经营的一站式服务,商业定位模拟：,大型主题商场模块（利生体育商厦 ）,案例北京天元利生体育商厦 位于王府井大街201号,是一家体育用品主题商场,建筑面积3.4万平方米,营业面积1.2平方米,经营十五个大类的2万余种商品。,可行条件：庞大的经营规模强势的品牌合作广泛的区域覆盖,以某个题材为概念，
11、专业进行规模化经营某一类别产品；经营模式可分为自主经营或品牌合作联营等方式，提供某类别产品经营的一站式服务,商务酒店根据自身客观情况做好定位，根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务，是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素,商业定位模拟：,酒店模块（万豪酒店 ）,案例万豪酒店 客房578间；最低门市价350美元。24小时为商人服务，商务中心、客房送餐、健身房、游泳池、网球场都24小时开放。25%的客人来自北美，20%的客人来自欧洲，其他大部分来自亚洲，客人的回头率高达65%,可行条件：城市未来经济枢纽综合体支撑同质品牌定位,鞍山五星级酒店分布情况
12、：,鞍山市五星级酒店一所，市场需求得不到满足； 项目城市枢纽位置决定未来星级酒店的需求,项目所在地块解读,地块价值,住宅部分物业发展定位,D：住宅定位,城市综合体建筑，与商业一起打造极具特色的“ 鞍山西部形象大门 ”,项目住宅定位依据,城市线老城翻新，鞍山作为老型的钢铁工业基地需要先进时尚的地产理念改变城市面貌市场线宏观市场为房地产商业市场提供机遇，以商代住成为一种发展趋势，区域市场需要高端项目引领开发商线开发商具备雄厚的经济实力和社会经验，有助于大型项目开发产品线鞍山当地市场需要高端产品出现引领市场发展,D：住宅定位,效果示意城市地标建筑、现代前沿地产,项目营销策略,平衡风险与机会，在保证商
13、业街成功经营、开发利润最大化的前提下：,一、商业发展模式建议：,（1）招商先行，销售为主模式。 确保资金迅速回笼，实现预期利润，减少财务、市场、商业经营风险。 （2）持有高价值、核心部分商业，并招商促销售。 第一阶段引进品牌主力店用于聚集商气、人气，提升整体物业形象、商业价值、知名度，以使销售部分商铺的高价格出售。 （3）项目定向开发为基础兼招商导向型开发。 提升物业投资价值，提高商铺销售单价，使项目利润最大化。,项目招商策略,二、销售方案,使项目树立高端商业的市场形象， 一举奠定项目在鞍的投资地位。,（一）推盘前提：,找寻品牌商家。 找寻有影响力的超市入驻 找寻定位高端的市场：如卓展百货、新
14、世界百货、西武百货等,项目招商策略,招商提升，低开平走,（二）价格策略,商业氛围为先，培育市场先行,项目招商策略,（三）销售促进,1、以租促售： 开发商先期招租，在招商成功后再将物业分割给出售给投资业主。 （1）招商成功提升了物业销售价值、有利于项目销售 （2）招商成功可坐享其成促进了物业销售，已租赁的商铺由于能为购买者带来伸手可及的利润，满足了以投资获取回报为目的的目标客户的需求，更容易销售。,项目招商策略,平衡风险与机会，在保证商业街成功经营、开发利润最大化的前提下：,一、商铺运作模式建议：,（1）招商先行，销售为主模式。 确保资金迅速回笼，实现预期利润，减少财务、市场、商业经营风险。 （
15、2）持有高价值、核心部分商业，并招商促销售。 第一阶段引进品牌主力店用于聚集商气、人气，提升整体物业形象、商业价值、知名度，以使销售部分商铺的高价格出售。 （3）餐饮定向开发为基础兼招商导向型开发。 提升物业投资价值，提高商铺销售单价，使项目利润最大化。,项目招商策略,二、销售方案,使项目树立鞍山第一时尚高端商业市场形象， 一举奠定项目在鞍山的首选投资霸主地位。,（一）推盘前提：,洽谈全国知名高端百货店，并完成二三家意向招商。,项目招商策略,招商提升，低开高走,（二）价格策略,本案商铺建筑配置较好，适用业态范围广，投资客户较喜欢，销售价格不予过高。,项目招商策略,（三）销售促进,1、以租促售：
16、 开发商先期招租，在招商成功后再将物业分割给出售给投资业主。 （1）招商成功提升了物业销售价值、开发商获得最大的利润； （2）招商成功可坐享其成促进了物业销售，已租赁的商铺由于能为购买者带来伸手可及的利润，满足了以投资获取回报为目的的目标客户的需求，更容易销售。 （3）由开发商定向招商保证了各商业街业态的统一、保证商业在后期成功运营。,理由： （1）考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等待最佳销售时机； （2）现在鞍山商业项目众多，竞争激烈，为了引进大量的人气，以出租的方式巧妙的做活市场，到时机成熟再进行销售； （3）发展商如果持有部分物业，可稳获租金收益，还可以用物业进行投资贷款等用途。,项目招商策略,三、招商方案,“先”品牌商家引进形成蓄水养鱼： 关键位置引进一、二家品牌/连锁商家或当地最有品牌影响力、规模较大。 可以在招商计划时牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最好”的主力店，它的品牌知名度以及聚客力对项目稳定长久的支持，推进招商工作顺利开展。 “后”一般商户引进利用羊群效应： 利用引进的品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，小幅度提高租金及出租条件，向当地各类商家招商。,
