2011观澜国际项目整体营销报告89P

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1、,本文仅供客户内部使用，版权归武汉思源经纪所有，未经书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：武汉汉阳造地产开发有限公司,2011年9月3日,观澜国际项目 整体营销报告,区域价值解析,项目本体分析,目录框架,区域竞案分析,客户深度研究,营销执行,常规通路,1,2,3,补充策略,服务配套策略,4,价格策略,区域价值解析,四新生态新城东起长江干堤，西至龙阳大道，北起墨水湖南岸，南至中环线所围范围，包括博览中心核心区和四新居住片区，土地面积17.43平方公里。自然生态资源得天独厚，坐拥龙阳湖、墨水湖、南太子湖、三角湖等四座自然湖泊，水域面积达8.5平

2、方公里。 四新地区依托“生产服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道，形成“双轴双心结构”。,四新国际生态居住区、引领武汉地产未来十年,四新片区政府规划,地铁3、6号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三角湖，过体育中心，穿越南太子湖，沿江城大道北行，过博览中心，走鹦鹉大道至钟家村，穿越汉江后到汉口，沿金山大道至终点假日广场。M3线路全长约28公里M6线路全长约32.883公里，前期工作已经开始进行。,地铁交通为本项目带来利好,地铁将把四新宜居的特质发挥得更彻底。,四新片区重大市政工程,汉阳区域地产研究,汉阳楼市按区域可分为汉阳中心区、四新、沌口板块。对于汉阳中心城市来说,

3、由于世茂锦绣长江,华润中央公园,新长江香榭琴台等高档项目的带动,再加上供应量有限,汉阳中心区楼市一直比较活跃.近年汉阳钟家村商圈以及王家湾的齐齐发力使得汉阳在2011年格外引人瞩目.四新板块是未来汉阳生态居住新城,汉阳房地产发展格局,随着金地、绿地、万科、朗诗等地产巨头入驻，武汉国际博览中心雄姿初现，四新新城开始走向靓丽的宜居之城。新区的不断发展，四新作为武汉城市副中心的地位不断强化，以前“矮人一头”的四新新区，很快将后来居上。汉阳成熟中心位置价格在9000-13000元/目前，四新区域内在售楼盘众多，平均销售价格在8000元左右.,相于对汉阳其它区域，四新板块是明显的市场“价格洼地”，发展潜

4、力巨大。,汉阳房地产格局现状,汉阳区域在售楼盘情况,汉阳主城区不同面积住宅销售情况,汉阳区商品住宅成交面积集中在90-120,占到同期全市总成交量的35%,90平方米以下的户型占到同期总成交量的20%,120-140占成交比例的30%,140以上占到15%,从各类户型成交面积段来看,90-120是市场上销售最为看好的产品。所占比例达到55%左右。而90左右按照整个市场需求来看,是鉴于90-120最紧俏产品目前市场上90平米左右的户型大部分为二房,为首次置业客群较多,而90平方米三房在区域市场上较为稀缺.,90左右二房为市场旺销，90左右三房基本为市场空白,汉阳商品住宅发展特征研究,汉阳的土地资

5、源丰富,但该区房价市场的最大局限 在于该区域消费群主要集中在汉阳本地区域,其购买力有限,而其它区域群体对汉阳的认知度较差.,市场,产品,区域内产品目前以高层为主,以小高层为辅,写字楼商务发展相当薄弱,近2年两来,随着武汉新区的建设,对商业发展引起了极大的促进作用,目前汉阳已进入商业地产的快速发展期； 在售住宅楼盘户型面积区间较大, 二房90-120 左右,三房120-140,140以上为四房.其中二房去化速度较快。,主城区的楼盘成交价格9000-13000元/以上,占到整体成交量的60%左右.均价在9000元/以下主要集中在四新及沌口.,价格,区域以刚性首次置业为主,但随着产业发展和区域新热点

6、以及大牌开发商的进入,将改变区域仅以产品为诉求点的初级竞争。,客户,机会点一：便捷立体交通干道,本案,江城大道贯通汉口和汉阳地区最核心的一条脊梁式干道；四新大道属于贯穿龙阳大道和沿江大道的全国最美景观大道“香榭里舍大街；二、三环线二环连接武汉三镇各大商业中心,三环过白沙洲大桥，无障碍立体交通基本成型；,5分钟的区域中心生活圈，10分钟的城市级生活圈。,车程5分钟即可到达汉阳核心商圈,汉阳生活圈层第一站；,北向交通路网畅通,5-10分可抵达汉口,汉阳各大商业中心,问题1：我们真的只是一个四新盘吗？,机会点二：高性价比,墨 水 湖 大 桥,汉 阳 大 道,三环线 武汉中环,8200-8600元/,

7、9000-1300元/,四新,汉阳中心,项目周边楼盘地理、价格分布如图所示，沿汉阳大道自自东向西依次递减，沿墨水湖大桥自北向西南方向依次递减。但交通的畅达营造了市中心外溢的无限可能。,汉阳中心区域,四新及邻近区域,价格落差明显!,简单的数字问题： 假定本案均价8000元/； 区域内竞争，我们容易赢？ 与市中心竞争,30004000元/的差价很难赢？,支撑,四新盘or中心盘？ 我们到底应该是什么盘？,问题2：,70,80,90,100,110,绿地新都会,金地澜菲溪岸,华润中央公园,世茂锦绣长江,兆麒项目,90,100,110,120,130,绿地新都会,金地澜菲溪岸,华润中央公园,世茂锦绣长江

8、,兆麒项目,140,120以上,二房二厅各楼盘户型面积段分布,三房二厅各楼盘户型面积段分布,150以上,主力两房:80-110;主力三房:125-135；,兰亭熙苑,兰亭熙苑,区域市场2、3房户型面积段分析,绿地新都会,金地澜菲溪岸,华润中央公园,世茂锦绣长江,兆麒,90左右三 房在哪里？,80,90,100,100以上,仅兰亭熙苑有少数90平方米以下小三房,兰亭熙苑,几 乎 空 白,90平方米左右小户型是区域内畅销产品,此类产品的需求较旺盛.,90三房二厅二卫,90三房二厅一卫,同样是90左右户型，可做出不同的功能需求,90二房二厅一卫,卧房,卫生间,机会点三：填补市场空白,那么,有没有功能

9、性强、舒适度好、性价比高、首次购房就可以一步到位的房子呢?,总价,舒适感,功能性,承载家庭容量,置业目标,90平米左右两房,90平米左右三房,偏低,偏低,较强,略弱,一般,全面,二代人,三代人,过渡性置业,可能性终极置业,本质区别,同面积产品区别,项目本体分析,本项目经济指标,墨水湖旁,北面二环线,南面三环线.属四新新城规划轴心位置.,项目区位,汉阳中心,隔入汉阳中心区域,二梯四户90-92三房,户型紧凑,功能齐全,产品结构,区位:墨水湖旁,四新生活的第一站,融入汉阳中心生活圈、闹中取静的生态居住新城；价格:优于汉阳中心及其它区域；价格落差较大；交通: 至汉阳、汉口中心车程5-10分钟；产品:

10、2房价格即可享受3房的舒适性;客户:可以让您一步到位,即可以是您的首次置业需求,也将是你终级追求；,价值提炼,项目发展方向定性,与中心区展开竞争的项目,通过区位、交通、产品各方面因素的对比，本项目应是一个：,承接点,墨水湖,解决这个问题的关键点，我们认为是：,墨水湖作为汉阳中心唯一的大型湖泊，其价值和代表性已经被广大汉阳人所认可，时至今天，其已成为汉阳中心的一个符号，本项目离墨水湖不足一公里，属于标准的墨水湖盘，借用其价值为我所用，将极大提升本项目的价值。,未来汉阳中心区将成为本项目的主战场,项目市场定位,关键字: 墨水湖 进入四新第一个黄金交叉路口 青年人士首次置业终极追求,墨水湖南，现代生

11、态生活第一站！,区域竞争格局,汉阳中心区 以周边配套，交通主要卖点 产品形态：以高容积率产品为主 发展阶段：发展成熟、未来规划滞后 均价：9000-10000元/,四新片区 以项目品质、居住环境为主要卖点 产品形态：以综合性产品为主 发展阶段：规划超前、目前发展相对缓慢 均价：7000元/,沌口片中心区 以开发区地段主要卖点 产品形态：以高容积率产品为主 发展阶段：规划与发展均快于其他片区 均价：8500元/,汉阳房地产格局,项目周边楼盘分布图,墨 水 湖 大 桥,汉 阳 大 道,三环线 武汉中环,项目周边楼盘地理、价格分布如图所示，沿汉阳大道自自东向西依次递减，沿墨水湖大桥自北向西南方向依次

12、递减。 本项目处于二环线旁墨水湖大桥南，属于武汉新区的核心区域四新新区。琴台路、汉阳大道、二、三环线、沌阳大道等形成“五纵七横”的道路框架，以及3、6号地铁的开通，四新大道快速公交车道，都为本案通达全城构建了快速的交通网络。,万科汉阳国际,项目名称 : 万科汉阳国际 开发商 : 永利置业 建筑类别 : 高层、超高层 物业地址 :汉阳区龙阳大道陶家岭 总户数 : 5332户 占筑面积 : 167240 建筑面积 : 570676 绿化率 : 30% 容积率 : 3.41 价格：待定,项目基本情况：,预计2011年10月初开盘，主推80平米两房，95平米小三房，130平米大三房,南国明珠,项目名称

13、 :南国明珠 开发商 ：新亿胜置业 建筑类别 :多层、小高层 物业地址 :龙阳大道95号 总户数 :662套 建筑面积 : 700000 占地面积 : 466666 绿化率 :40% 容积率 :1.5 价格：8600元/,项目基本情况：,主力户型为45-145的一房到四房,推盘节奏及产品情况：,Step1,推盘时间是2010年6月21日 南国明珠芯片人社区80-130平米房源，均价7200元/平米，购房享受98折后再98折优惠；二期“墨水湾” 户型面积为145平方米中央景观房，均价8300元/平方米；186平方米湖景房，均价9000-10000元/平方米。,Step2,推盘时间是2010年9月

14、21日 南国明珠芯片人均价7200元/平方米，80-130平方米房源，目前购房享受一次性付款98折再97折，按揭98折后再98折优惠。,Step3,推盘时间是2011年8月30日，均价 8600/，45-75平小户型在售,项目名称 : 绿地新都会 开发商 ：绿地集团 建筑类别 :多层、高层 物业地址 :汉阳区江城大道与四新大道交汇处前行800米 总户数 :3704套 建筑面积 : 458620 占地面积 : 190294 绿化率 :30.9% 容积率 :2.41 价格：8200元/,项目基本情况：,主力户型为94-112的三房,推盘节奏及产品情况：,Step1,推盘时间：2011年6月08日

15、75-112平方米国际花都高层开盘在售，起价6500元/平方米，均价7500元/平方米，面积为130平方米别墅，89-110平方米高层。,Step2,绿地新都会89-110平方米高层加推,均价7500元/。,绿地新都会,9#热销中,绿地新都会,9#户型配比,89两房两厅一卫,100两房两厅两卫,110三房两厅一卫,在这三种热销户型中两房占比例75%，其中89的两房为主推户型,项目名称 : 兰亭熙园 开发商 :广电房地产开发集团司 建筑类别 : 高层、公寓 物业地址 :武汉汉阳马鹦路与马沧湖路交汇处 总户数 : 1469户 建筑面积 : 125454 占地面积 : 35844 绿化率 : 35% 容积率 : 3.5 绿化率 : 38%,推售时间：2011年5月 推售楼栋：3#、4#、5# 产品面积段：40-140精装 均价：9000/,兰亭熙园,项目基本情况：,推盘节奏及产品情况：,推售时间：2011年8月 推售楼栋：2# 产品面积段：37-137毛坯 均价：8600元/,推售时间：2011年8月 推售楼栋：6# 产品面积段：110-135精装 均价：9500元/,主力户型为110-135三房,Step1,Step2,