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1、江北洪塘中路东侧地块商业项目 可行性分析与发展战略报告,策动中国 地产资料免费提供商,项目概况：总用地面积12.5公顷，建面17.03万平米。,规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方。,一号地块：占地1.6公顷，容积率为2.3，建筑密度28，建筑面积3.6万平米,该用地为酒店。,二号B地块：占地3.93公顷，容积率为2.15，建筑密度20%,建筑面积8.4万平米.该用地为居住用地。,二号A地块：占地4.51公顷，容积率为1.1，建筑密度为35%,建筑面积5.03万平米.该用地为商业用地。,项目概况,目标分解,总体目
2、标： 在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化 目标分解：以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控 合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化,核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险,思维导图,商业体量？,体量布局？,符合需求？,体量实现？,风险规避？,决定商业体量的关键因素,KPI体系,区域位置,交通体系,城市规划,人口状况,处于城市的发展方向上，不会被边缘化,属于城市重点发展区域,良好经济运行状况和积极发展前景,接近购买力，位于消费中心,处于居住的几何中心，保证有广阔腹地,有较强地消费能力,大规模人口
3、聚集，且有一定增长空间,便利的停车系统,强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力,竞争关系,地块条件,有较强的市场竞争力,地块大小能满足开发需求,我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值,洪塘商圈核心商业区“绝版”地块，总占地12.5公顷，建面17.03万平米。,利客来,地块条件,项目初步界定：,我们将从“区位人口交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值,洪塘第一商圈核心区 “绝版”地块,本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待,初步界定,洪塘区位概况,洪塘，位于宁波市区西北部，南
4、临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优
5、势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备。,区 位,人 口,交 通,借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区 北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇,围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、田园城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。 洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。,洪塘用地现状图,洪塘20052020用地规划图,区 位,人 口,交 通,江北之于宁波,* 行政区划 全区面积208平方公里
6、,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。,区 位,交 通,人 口,洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。 洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商
7、业地产发展必须慎重。,洪塘之于江北,交 通,人 口,区 位,三至五年内版块内居住人口达到15万， 足够支撑10万平米左右大型商业购物中心,江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到5060万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。,区 位,人 口,交 通,江北区交通建设状况 杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车,区
8、 位,人 口,交 通,07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大中修工程3个，全线里程约10.7公里，其中压观线大中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建设项目24个，总长25.34公里；新建完毕70个港湾式汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护栏，其中县道1.8公里，乡村道23.435公里，部分主干线公路交叉路口新增11套红绿灯。,洪塘交通体
9、系状态,区 位,人 口,交 通,洪塘与周边地区联系的交通路线余姚方向：甬余公路、余北快速路慈溪方向：杭州湾大桥南连接线 海曙方向：江北大道 鄞州方向：绕城高速公路、机场路、 西外环路 江东方向：世纪大道、中兴北路延伸段 镇海方向：北外环路和原北外环路 其他交通路线规划中的轨道四号线经过本区； 杭甬运河航道位于本区南部；,区 位,人 口,交 通,洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉杭州湾大通道建成后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区
10、的落脚点。随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。,洪塘成为宁波北部重要交通集散区,小结：从“区位人口交通”三个角度看， 本地块初步具备了商业开发价值！,区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上 的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心； 洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道 总人 口
11、将达到1015万，且各收入阶层均有，意味着各类消费需求都有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。 洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动人口的流动，消费的增长和地区经济的繁荣。 综上所述，考虑商业开发、经营所需的时间上的提前量，我们认为洪塘 街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。,区 位,人 口,交 通,洪塘周边（江北西区）整体规划态势,发展规划,一、规划范围：西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面积2.6平方公里。二
12、、规划期限：近 期 20052010年 中远期 20112020年 三、功能定位：集高品质的行政办公、商业商务、居住、工业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新区，宁波中心城的西北门户。四、人口规模：规划总人口20万人。五、规划结构：形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。六、规划布局 规划以道路为界，形成4个居住片区：谢家居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；洪塘 居住片区，规划人口6.3万人，以二类居住用地为主；裘市居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；邵家渡居住片区，规划人口3.5万人，以二类居住用地为主。规划小学11所、初中5所、高 中2所。,本项目价值点总结：,
13、城市副中心核心区域,城市未来的居住中心未来城市的交通枢纽城市副中心核心商圈,案例借鉴,案例研究对象：,研究目的 确定城市副中心未来的发展历程及发展方向,案例选取原则 1、城市副中心 2、周边以居住为主要功能,上海徐家汇 上海五角场,副中心发展方向,深圳南山 上海徐家汇,副中心发展历程,90年代初期,人口稀少，几乎没有商业,90年代中后期,96年底，家乐福南头店开业，带动了周边区域的人气，南头商圈开始形成。同时，人人乐南油购物广场开业，南油商圈开始形成。,90年代末,99年，滨海大道通车，南山区房地产开始快速发展。海雅百货开业，南油商圈正式形成，成为南山区人气最旺的商圈。,21世纪初,沃尔玛入驻
14、蛇口，蛇口商圈开始形成。华侨城铜锣湾广场开业，华侨城商圈开始形成。,顺电、国美、苏宁相继在蛇口沃尔玛附近开业，蛇口商圈迅速成熟。同时，天虹、岁宝、赛格纷纷落户南头商圈。2006年花园城中心开业，标志着南山区商业全面走向成熟。,2003年到现在,初始期,启动期,发展期,快速发展期,激烈竞争期,时间,重大事件,商业发展阶段,未来,海岸城、保利文化中心、益田假日广场等一批超大型的mall即将建成。未来几年将增加近40万平米的商业面积。,90年代以前,随着人口开始增加，逐渐有了一些社区配套的商业。,空白时期,成熟期,交通便利,住宅快速发展,人口聚集,商业迅猛发展,南山区主要物业发展趋势,深圳市南山区在
15、滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展,发展历程案例,发展方向案例,八十年代底,上海学者徐光启长埋于此，自此诞生了 “徐家汇”，产生的文化渊源,1992年期,出现了东方商厦、太平洋百货、中兴百货等 10大商家，特色商业发展迅速；写字楼开始发展,1995年,轻轨、高架、内环、立交、地面、地铁的建设，形成交通枢纽，加速了商业和地区产业发展,2002年,政府统一规划，统一运营；建立上海徐家汇商城集团 ，市场化操作，提高区域形象,初始期,启动期,发展期,成熟期,时间,重大事件,商业发展阶段,2005年,商业进一步开发；商务楼发展迅速；高科技产业发展良好,300年以前,
16、改造区域环境，开发“侨汇房”高档住宅 ，带来了高收入人群，为商业发展作了铺垫。,空白时期,发展期,地理优势,住宅快速发展,商业启动,商务办公发展,徐家汇主要物业发展趋势,上海徐家汇在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统一商业运营的市场环境下，商务办公也得以迅猛发展,发展历程案例,发展方向案例,上海徐家汇副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，其中办公占24，商业服务业占19，住宅比例仅为13,目标建成世界级城市副中心，包括 影城、体育城、新兴商贸城、生物医学城、建材城、科教城以及历史风貌观光区的七大主题概念 地位及定位：商业、商务、科教、旅游、体育、设计装潢服务等 交通便利，周边聚集大量产业居住人口,
