《2014年7月石柱站前大道商住项目市场调研报告66p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年7月石柱站前大道商住项目市场调研报告66p（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、石柱站前大道商住项目市场调研报告,2011年7月,前 言 首先感谢“贵司”对于英威斯特投资顾问有限公司（以下简称“IBC”）的信任和支持，作为一间致力于为国内地产开发提供增值服务的专业地产服务公司，IBC对于此次能够有机会与贵司合作进行地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司的实力和IBC专业的地产开发、运营经验以及众多的资源，能够成功打造卓越的地产项目。,目录,石柱城市概况,石柱渝东枢纽门户,位于重庆市东部、长江南岸、山峡库区腹心，集少数民族自治县、三峡库区淹没县、国家扶贫工作重点县为一体的渝东枢纽，幅员面积3012平方公里，辖32个乡镇。东接湖北省利川市，南临彭水苗族土家族自治县，西南
2、靠丰都，西北连忠县，北与万州区接壤。门户位置凸显。,石柱县,石柱在重庆的位置,石柱城市人口概况,石柱总人口54万，共28个少数民族，少数民族人口占70%，其中52%为土家族；由于民族融合，该区域少数民族在生活习俗，消费习惯等方面与汉族差异不大。仅在乡镇区域保留有哭丧、哭嫁等民俗。同时，土家摆手舞等民俗活动影响较广泛，土家佩戴头饰（缠头）的习俗在民间影响深远。居住习俗基本与汉民族无异。城区人口12.5万人，聚居于面积7.51平方公里，以南滨镇为中心的石柱县中心县城建成区。,土家姑娘,土家建筑,16小时上海,四小时成都,石柱交通情况,石柱离重庆主城225公里，实现了2小时重庆、4小时成都，16小时
3、上海。城区内长途客车可直达温州、成都等地，2013年火车站就正式投入运行。石柱未来三至四年“四高（沪渝高速公路、沿江高速公路、丰石高速公路、梁黔高速公路）一铁（沪蓉高速铁路）一港（长江黄金水道西沱深水良港）”大交通体系形成，石柱必将成为渝东交通枢纽。,二小时重庆,石柱目前经济状况,十一五期间，石柱全县地区生产总值达65.32亿元，年均增长16.4%；工业年均增长28.8%，达19.2亿元；社会消费品零售总额年均增长19.5%，达25.7亿元；全社会固定资产投资年均增长34.4%，突破100亿元；,地方财政收入年均增长36.7%，达8.2亿元；人均GDP达到2200美元，处于重庆“两翼”县级前列
4、；第一产业实现增加值12.98亿元，增长7%；第二产业实现增加值27.43亿元,增长29.1%；第三产业实现增加值24.91亿元，增长15.6%；房地产业完成投资10亿元，同比增长2.1倍；农民人均纯收入实现5008元，增长25.3%，增速排重庆区县第三；,石柱目前经济状况,石柱产业现状,三大支柱产业黄连,石柱黄连种植已有700年历史，常年在地面积5万余亩，年产黄连1200-1500吨，年产量占全国的60%以上、占世界的40%以上，年交易量占全国的80%以上，是全国产连第一大县。以黄连为主药的“东田糖脉灵”的临床试验和新药申报工作，现在已经完成三期临床并即将获得国家批文。开发一旦成功，可望形成
5、几十亿元的市场销售额。黄连系列产品开发项目建成投产后，年可实现产值12亿元以上，创利税1亿元以上，解决就业人员500人以上。,石柱产业现状,三大支柱产业旅游,经过几年的积累，石柱发展旅游业取得了明显成效。2010年，全县实现接待游客250万人次，实现旅游综合收入12.5亿元，分别是2005年的8.3倍、27.8倍，呈现出前所未有的“井喷”现象，旅游产业对县域经济的支撑作用十分明显。石柱对包括太阳湖生态休闲旅游度假区、冷水温泉度假区、西沱古镇保护与旅游综合开发、黄水旅游名镇等四大市级旅游项目在内的17个旅游重点项目进行建设，总投资近60亿元。2007年以来，先后举办了“重庆市第三届森林旅游节暨首
6、届土家民俗文化节”、“辣椒文化节”、“土家美食文化节”、“中国石柱第二届土家民俗文化节暨首届黄水林海消夏节”等活动。2010年的黄水林海消夏节，参与人数达50多万，实现游客接待110万人次，创旅游综合收入5.5亿元。,石柱产业现状,三大支柱产业辣椒,石柱县是辣椒生产大县，2007年被授予“中国辣椒之乡”，全县种植辣椒28万亩。年产辣椒25万吨。全县现有41家辣椒加工企业，其中本地36家，引进了重庆德庄集团、小天鹅集团、三九火锅底料厂、康欣源（6家）和璧山怡留香酿造厂等企业在我县投资辣椒精深加工及产品开发，年加工能力3万多吨。2010年石柱县的辣椒种植面积达30万亩，产值突破5亿元。,石柱县居民
7、消费情况,石柱是典型的县级城市，商业业态齐全，居民消费形态涵盖中高端专卖、普通连锁超市、街头便利零售小店等，尚无大型一站式购物中心和大型专业卖场；居民消费还是以吃、穿、用等基本生活用品为主，随着收入水平提升，石柱居民对高档商品有强烈需求；随着近几年投资房地产热潮的兴起，石柱居民对房地产需求强烈，从2011年开盘的几个楼盘来看，开盘2个月内均销售一空，房地产消费火爆；,石柱城市配套情况,旧城改造、新区开发加快推进，2010年新建巴渝新居1670户，改造农村危旧房2178户，建成农民新村18个。旗山大桥、关门岩大桥、关门岩公园即将完工，全面整治了县城道路及人行道，改造升级了5公里万寿大道，同时，工
8、业园区的新建，城区东扩南进，都使城市基础设施建设得到极大提升。,2011年，重点推进火车站前大道及延伸段，启动建设鲤塘坝片区、卷洞桥、乌秧坝两岸、站前大道两侧、火车站广场等路网工程，基本构建起新城区城市基础设施框架。火车站开通后，将使城南开发片区形成石柱县最主要的物流、商贸流通集散地，将使石柱成为重庆东部重要的商贸中心之一。同时火车站开通也将对石柱县房地产市场特别是城南开发片区区域市场起到极大的促进作用，将会大大加快城南片区开发建设的步伐。,项目地块,火车站,石柱在重庆经济发展中的地位,石柱县成为渝东南唯一、全市少数民族县唯一纳入成渝经济区区域规划的县,是成渝经济区东出的“前沿阵地”，是华中华
9、东西进的“桥头堡”，将成为成渝经济区对外开放的东大门. 根据重庆市规划，拟在13年内投资千亿打造“渝东枢纽门户”，规划建设317项重大项目，届时石柱年均经济增长速度要达到16%以上，人均GDP由目前的1000多美元提高到1万美元。 随着“四高一铁一水”水陆综合交通体系的逐步形成，石柱将成为重庆及大西南通往中东部地区最便捷通道和“两翼”结合部交通循环、物流中转的重要节点。所谓“四高”，即沪渝、丰石、沿江、梁黔高速公路；“一铁”即渝利高速铁路；“一水”即长江黄金水道。 随着这些重大工程的陆续建成，全国全市几条大通道将在石柱交汇重叠，在重庆“1小时经济圈”外，石柱将成为全市少有的同时拥有高速公路、高
10、速铁路和长江黄金水道的区县。,石柱经济地位,到2012年，石柱将初步形成渝东交通枢纽构架，实现“1小时主城”和“7小时出海”，彻底打破交通瓶颈，届时石柱丰富的矿产资源将得以大量外销，到2020年全面建成渝东枢纽门户。十年后石柱将建成拥有20万人口的中等城市，城市化率达到50%以上。2012年，石柱将建设成为渝东地区最宜居的区县之一，主要指标达到渝东地区一流水平，辐射丰都、忠县；到2017年，将石柱建设成为重庆最宜居的区县之一，主要指标达到重庆市中上水平。,“四高一铁一港”凸显区位优势,沪渝高速公路建成通车，渝利高速铁路、丰石高速公路，为石柱的发展创造了机遇；加上正快速推进建设的西沱码头和将于“
11、十二五”期间建设的梁黔高速公路，构成了“四高一铁一港”为骨架的水陆综合交通体系。 到2012年，石柱将实现“1小时重庆”和“7小时上海”，成为重庆及大西南通往中东部地区最便捷的大通道和“两翼”结合部交通循环、物流中转的重要节点。石柱将成为500公里半径可涵盖重庆、四川、湖南、湖北、贵州、陕西等六省市的交通枢纽。 目前。石柱火车站正在建设中，预计2013年正式投入使用，使石柱城南片区经济以及交通，将实现辐射丰都、忠县、湖北利川、贵州、云南等地，并迅速通达全国的愿景。 在城市规划建设中，石柱政府投入巨资，修建改造站前大道，并在未来规划中，将城南站前大道片区，作为城市发展重点建设、扶持地区。,小结：
12、,石柱区位优势明显，位于重庆东部，省、县、乡道路纵横交错，四通八达，已成为重庆东部枢纽门户；国家对小城镇建设的大力支持，且该区域辐射面积广，直接辐射总人口达53万人次，使得石柱具有很大发展潜力；城镇基本生活配套设施亦应齐备，教育优势明显，为房地产开发奠定了良好的基础；近两年工业产业的高速发展、辣椒经济的推动、中药材种植与药物研发、农村万元增收均使石柱经济处于飞跃式发展。2013年投入使用的火车站将使石柱渝东门户更加凸显，并且优化目前产业结构，将促使石柱逐渐改变目前仅依靠旅游、农产品为支柱产业的局面。,石柱房地产市场调查,宏观政策环境 石柱房地产市场整体现状 楼盘分布情况 在售楼盘情况 房地产市
13、场平均价格走势及销售情况,上半年，全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长36.1%。全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，由于2010年底至2011年初的政策调控，使购房者犹豫观望情绪增长，该情绪在年中有一定的释放，住宅销售面积增长12.1%。根据2011年1月17日国家统计局公布的数据也显示，2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.1亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。这意味着，2010年，全国房地产开发企业土地成交价格为2437元/平方米，同比2009年上涨29%，是近
14、10年来的次高增幅。,房地产业：全国土地供应趋紧，土地价格稳步增长,宏观政策环境,上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。6月份，全国房地产开发景气指数为101.75。实力开发企业转型商业地产、旅游地产、工业地产。经济增速放缓、房地产市场低速增长也会导致信贷需求有所放缓。由于政策调控的作用，2010年多数开发企业采取保守开发态度，2011年市场供应量小于2010年，且部分二级、三级城市将出现无房可卖的状况。由于国家政策调控，多数地方政府缩减土地供应量，使土地供应趋紧，开发企业囤地心理，促使土地价格大幅上涨。,政策：从抑制到遏制，2010-2011调控是主调2007
15、年，中央出台系列政策调控过热的楼市。 2008年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市松绑”。 2009年，楼市热情被再次点燃，多地房价大幅度上涨。 “通胀压力、高房价、人民币升值、国际热钱的大量涌入”，2010年年初，中国楼市的火热程度，更甚于以前。 2010年，在“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央今年连续二次实施新政加大对楼市的调控。 2011年，抑制已久的钢需在下半年将有一个集中式爆发。,如何避开政策风险与市场滞涨的浅滩？,政策解读： 首套自住房：建筑面积在90以上，贷款首付款比例不得低于30%，从而排斥了部分刚性需求的客户。 第二套住房：贷款首付款比例不得低于50
16、%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 第三套住房：对房价格过高、供应紧张的地区，银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款异地购房：不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民按第二套房执行。对策建议：提高房价以降低房贷首付比例消费贷款转房贷中小额贷款公司担保提供贷款.,政策的主要动向,从国房景气指数来看，在2010年3月，景气指数已达历史最高点 （因统计具体数据缺乏，图示只能显示到09年底），房价上涨过 快，中央对于二套房、利率、土地交易等均采取了针对性措施； 到目前为止，取得了一定成效，但不明显，预计2011年，调控仍 将作为政策的主动向（目前房产税试点已在重庆、上海实行）， 但调控主要针对重点城市，对地县级二三级城市影响不大。,政策解读：国土资源部推出的2010年全国住房供地计划为18万公顷总供应量（远超2009年的76461公顷），其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划占比是77%。对策建议：这项政策实际上是对以前70/90政策的恢复，该政策的出现将导致今后出现大量90以下的小户型产品。因此，在今明两年把项目中大部分的小户型推向市场，以规避今后大量小户型出现之后的同质化竞争。同时，先将小户型推向市场原因是迎合刚性需求的市场特征以及中开高走的推盘策略的需要。,
