无锡新区办公楼前期研究报告

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1、新区办公楼 前期市场 研究报告 2006.8,2,前言,本报告侧重于市场项目现状及办公消费者满意度情况的市场研究，如果有机会继续深入合作，我司将进一步进行专项研究，特别是针对不同行业与办公场所生命周期、未来办公产品消费者偏好等方面进行深入、细致的研究。,3,目录,Part 1. 区域背景 Part 2. 区域产业发展 Part 3. 区域办公楼市场背景 Part 4. 区域办公楼消费者特征 Part 5. 地块分析 Part 6. 对现有规划的理解与建议 Part 7. 对两个项目发展的思考,Part 1. 区域背景,5,新区总体印象,2、不断完善的新城镇体系 先进制造业功能板块平方公里； 创

2、新研发功能板块平方公里； 商务功能板块平方公里； 空港物流功能板块平方公里； 都市生态农业功能板块平方公里； 生活居住区功能板块平方公里。,1、不断增强的综合经济实力 新区以4%的行政区面积，为城市贡献了超过13%的经济效益； 并且，新区的经济增长速度是整体城市一倍以上。,3、不断增长的人口规模,6,新区总体印象,小结新区是全市最具活力与前景的区域！ 因为，新区将不仅仅停留于高新产业的生产基地这一层面， 而正在向“区域城市化”方向发展！,Part 2. 区域产业发展,8,产业发展总体特征 （1）以“国际制造业”为产业基础 （2）以“现代服务业”为新增长点,区域产业发展特征,区域产业链特征从区域

3、产业的两大产业范畴来看，区域产业可大致分为： 1) 生产型产业链； 2) 现代服务型产业链； 3) 相关配套服务产业群。,9,区域产业其所属产业链的办公需求,1）生产型产业链的办公需求对于厂房的要求高于办公场所。,基本无需求,仅技术配套型企业存在一定需求，但对于位置要求较高，且规模不大,基本无需求,10,区域产业其所属产业链的办公需求,2）现代服务型产业链的办公需求 企业存在办公需求，但对政策要求较高。,一般入驻政府提供场所,有一定中型办公场所需求，但需要保证可享受现有园区的各项优惠政策,有小型办公场所需求，但需要保证可享受现有园区的各项优惠政策,11,区域产业其所属产业链的办公需求,3）相关

4、配套商务服务产业群的办公需求 企业存在较强办公需求，不同规模企业需求差异性较大。,大面积办公场所需求。以金融、保险等为主，注重办公楼档次与企业品牌对称。,中型办公场所需求。以法律、商务服务等企业为主，同时注重办公楼形象与区位便利性。,小型办公场所需。注重实用性、性价比，最好有优惠政策提供。,Part 3. 区域办公楼市场背景,13,区域目前市场供应总量及分布,目前区域现有公开对外办公面积总量在12万平米左右，主要集中在新区长江路与旺庄路。,14,旺庄路沿线办公楼,长江路沿线办公楼,15,产品特征,产品面积方面：小型产品单元面积设置在30-40平米；中型产品单元面积设置在50-80平米；大型产品

5、单元面积设置在150平米以上。,层高方面：低楼层办公楼（12层以下）层高普遍在4米左右；高层办公楼（12层以下）层高普遍在3.5-3.8米。,16,配套设施,（1）硬件配套：目前办公楼硬件设施相较无锡高档办公楼而言尚有较大差距。,17,配套设施,（2）软件设施 政府设立的各园区提供的服务较为到位; 市场化运作的项目仅个别（如百仕达大厦）较为理想，其他项目较不理想。,18,管理混乱,停车困难,19,租售状况,以租赁为主，且租赁状况较为理想 租金水平在1.5元/平米/天左右； 创业园与软件园因存在较多办公企业优惠政策，租金相对较高。,Part 4. 区域办公楼消费者特征,21,区域办公楼消费者特征

6、,1、消费者区域分布集中由于办公楼产品供应区域相对集中，办公楼消费者分布亦相对集中于长江路与旺庄路，同时有部分零散小型办公企业分布于周边住宅中。 2、需求总量上升办公租赁需求较为旺盛，市场现有供应总量已经不能满足实际需求。并随着新增办公企业的增长，未来区域的办公需求将进一步上升。3、九个办公楼现有企业分布目前针对上文所涉及的九个办公楼入驻的企业（总数664家）进行了行业分类。 其中： 信息传输、计算机服务和软件业占比例最多； 其次为科学研究、技术服务和地质勘查类（以科学研究与技术服务为主）； 第三比重为批发和零售业（以贸易公司、产品代理处、办事处为主）。,22,23,区域办公楼消费者特征,4、

7、消费者对办公现状的满意度较为满意的是办公环境，特指政府提供的办公优惠政策及相关服务；对于办公产品自身及硬件、软件方面存在较大不满，特别是在电梯使用、大堂及公共空间、商务配套设施、保安、停车等方面存在较多不满。1)对于现有办公楼的外观/形象上较为满意；但目前区域不具有足够形象、档次的办公楼，消费者没有参照标准.,一般，但不在意,外观、形象较差,不满意， 外观/形象较差,满意，外观感觉不错,满意，外观、色彩感觉不错,满意，色彩、立面效果不错,较满意，色彩、立面较吸引人,外观/形象满意度,周边零星小办公楼,新区第一港建设 银行,普信大楼,软件园,科技 创业园,东方银座,百仕达 大厦,项目名称,所以，

8、一旦区域中出现在外观、形象上超越现有产品的项目，将具有较强的竞争力。,24,外观形象较为满意的办公楼,外观形象较不满意的办公楼,25,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度2)对办公面积的满意度 大型办公需求面积一般在150平米以上；中、小型办公面积需求在40-80平米。现有消费者在办公面积的需求上的跨度较大，因此，未来产品的设计与建设时需要充分考虑产品的可组合与分割性。,26,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度3)对层高的满意度 对于层高较为满意； 中高端消费者对于层高需求在3.8米以上； 低端消费者对于层高关注度不高。,27,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办

9、公现状的满意度4)对空调使用的满意度 对于空调使用的满意度和关注度不高； 对于有中央空调的办公楼，消费者普遍认为空调力度达不到使用要求； 对于没有中央空调的办公楼，消费者更多表现了不在意的态度。,28,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度5)对电梯使用的满意度 对现有办公场所的电梯使用状况态度是十分不满意； 主要问题聚集在可用电梯数量太少，高峰使用期较为拥挤； 对于电梯本身品牌、速度、轿厢尺寸等方面，消费者尚未有足够的关注度。,29,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度6)对于办公智能化的满意度 对于办公智能化的关注度不高； 原因在于区域办公产品较少涉及到这一方面，

10、消费者没有实际使用感受。,30,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度7)大堂及公共空间满意度 对于大堂及公共空间的关注度较高，但满意度普遍不高； 消费者对于大堂的空间感、气派感及服务内容较为关注。,31,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度8)商务配套服务满意度 对于商务配套服务的满意度不高，但关注度较高； 其问题聚集在商务配套服务内容太少。,32,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度9)保安服务满意度 对于保安服务较不满意； 主要原因在于：一方面是保安太少，另一方面保安提供的保障不到位。,33,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度10)

11、停车位及管理 对于停车及管理较不满意； 除了对于停车位数量较不满意之外，消费者更多认为停车管理太差。,34,区域办公楼消费者特征,4、消费者对办公现状的满意度11)租金及物管费满意度对于租金及物管费的满意度尚可（科技创业园及软件园因存在较多优惠政策，与消费者心理价位相比较低，消费者明确表示十分满意）。这说明： 目前的租金水平及物管费水平在办公消费者的接受范围之内。 相对于目前办公产品档次较低的情况下，消费者尚能接受目前租金及物管费水平，一旦出现更高档的办公产品，消费者的接受度将有一定的提升空间。,35,区域办公楼消费者特征,小结:结合上文关于对区域办公消费的11项满意度调研，从满意度及关注度两

12、个方面得出结论，以求对我们未来两个项目的运作提供一些指导。说明：本部分将消费者的满意度与关注度分别标注，理由在于为了更好的判断哪些方面是利用度更高的选择。因为消费者即便对于某一方面的满意度较低，但关注度不高，在这一方面进行提升的价值不高，不会造成因该方面极大程度超越竞争产品而对消费者产生较高的吸引力。,36,可比市场水平略有提升,租金/物管费,确保停车位基础上，加强管理,停车位及管理,保证保安数量，增加服务内容,保安服务,增加便利性商务配套服务,商务配套服务,空间感、档次感增强,大堂、公共空间,可加少量亮点，但不作为重点,办公智能化,中央空调需再论证,空调,运行数量上超越现有项目,电梯,与市场

13、水平相当即可（特指平层普通产品）,层高,增加可组合与分割性,办公面积,有高档形象,外观/形象,低,中,高,低,中,高,低,中,高,未来可考虑运作方向,可利用度,关注度,满意度,内容,Part 5. 地块分析,38,（一）XDG（XQ）-2005-34号地块（金源大厦地块）,1、地块资源分析 属于新区核心商务圈范围； 但离目前核心商务区尚有一定距离； 商务成熟度有待于提高； 不过随着本项目的正式运营以及对面商业地块的开发，地块商务氛围将得到明显改善。2、消费者认可度分析 在与访谈对象的交流中，受访者多数认同本地块属于核心商务圈范围这一观点，但同时表示目前办条件不理想，会继续观望。3、地块属性及发

14、展方向判断结合市场现状、消费者态度等方面，从地块所处区位、市场供小于求局势及未来商务发展潜力来看： 本地块有条件打造新区顶级综合性商务办公楼； 并且应该从产品设计及软硬件各项指标上全面超越市场现有供应产品，具有较大的提升产品价值与竞争力的可行性。,39,（二）XXDG-2004-4号地块（创源大厦地块）,1、地块资源分析 周边商务条件均不成熟 周边地块均为生产型企业 外部商务环境提升空间不大。 2、消费者认可度分析 在与访谈对象的交流中，普通办公型企业受访者一般表示不认同本地块商务办公价值，而部分生产型产业链中的技术配套型企业表示在办公距离上认同地块。3、地块属性及发展方向判断结合市场现状、消

15、费者态度等方面，从地块所处区位及未来商务发展潜力来看： 本地块不具备打造高档商务型办公楼的条件； 可以考虑打造中档、主题性办公楼。,Part 6. 对现有规划的理解与建议,41,（一）XDG（XQ）-2005-34号地块（金源大厦地块）,1、对现有产品规划的认同点平层产品单元面积设置为150-160平米，契合市场大型办公企业需求； LOFT产品形态为区域独有，契合新型办公企业需求； 每万平米办公面积拥有电梯数2.2个，虽与国家甲级办公楼标准有一定距离，但已远超区域平均水平； 每万平米办公面积拥有固定车位数77个，虽与国家甲级办公楼标准有一定距离，但已远超区域平均水平； 配套服务设施相对考虑周全

16、。,42,（一）XDG（XQ）-2005-34号地块（金源大厦地块）,2、对现有产品规划的建议化解产品内部同质化严重问题。 一方面，就普通办公产品而言，产品的面积差异不大。过于集中的产品面积对吸纳不同种类的办公企业存在一定阻碍； 另一方面，LOFT办公产品装修后的实际使用面积与普通办公产品的使用面积较为接近，同样存在对吸纳不同种类办公企业一定阻碍问题。因此，有必要在项目建设时充分考虑产品未来的可分割与组合性，以增加产品的内部差异性。,43,（二）XXDG-2004-4号地块（创源大厦地块）,1、对现有产品规划的认同点单元面积设置为50-80平米符合中小型办公企业需求； 配套设施考虑周全； 每万平米办公面积拥有电梯数2.4个，接近于国家甲级办公楼标准，远超市场现有水平； 每万平米办公面积拥有固定车位数59个，相较于现有项目较为宽裕。,