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1、未来十年房地产行业分析,2011.4.月 于深圳,城镇人口结构分析,2010年末，全国常住城镇人口约6.5亿 其中，包括农民工1.7亿，包括家属3000万 从1980年到1992年，全国共出生2.925亿人 这些人到2010年的年龄是18到30岁，是未来10年买房的主力人群 1980年，中国城镇人口占比19.39%，1992年为27.46%，平均为23.4% 在这10年中，有部分农村小孩跟随父母迁移到城镇，指拥有户口。 1978年开始，城镇实行计划生育较为严格，而农村生育很多 即使从乐观角度考虑，这2.9亿人口中，真正的城镇人口比例不到26%，即7540万，我们就算8000万 这8000万人口
2、是未来10年首次刚性购房的主力,高等教育人口分析,从2006年到2011年，全国高校毕业生人数为3368万人 现在校大学生人数为2400万人 这一共5800万人也将是未来10年刚性购房的主力 其中，来自城镇的学生约占85%，即4900万 其中男大学生按照一半来计算有2900万人 按照其中40%的人会在未来10年之内新购一套住房 在父母的资助下（包括把自己老家的房子出售） 向下一级城市买房，比方说在一线城市工作，在二线城市买房（如此类推） 可以选择二手房 一共购买约1200万套,其他城市青年人口,8000万城市1830岁青年 减去前面的大学生4900万人，余4100万人 男性约为2200万人（考
3、虑到重男轻女和城市的计划生育） 其中大约有30%会在未来的10年购买一套新住房 未受高等教育购买力相对不足 共有约700万套住房购买,城市住房升级需求,城镇常住户数为1.5亿（10年底） 其中约10%会在未来十年购买一套新的住房 很多家庭在过去的10年已经住房升级了，没有升级的家庭一般财务状况不佳 这里已经除去了由于子女青年的购房需求 共有1500万套购房,农民工购房需求,农民工1.7亿（10年底）其中家属3000万劳动力农民工1.5亿 未来10年农民工增长也就2亿左右 2000年后出生率迅速下滑农村剩余劳动力少80,90年代出来的劳力很多因为年龄大了要回去 其中男性农民工为1.5亿 其中约1
4、0%能新购住房一套，约1500万,商品房房供需比,由前面论述得出，共有约5000万套商品房购买真实需求 10年全国商品房销售面积10亿多平方米 就算其中80%为住宅商品房，也有8亿多平方米 以每套80平米计算，有约1000万套 未来10年如果均以10年的销售面积，则可以达到1亿套 按此模型，得到供给与需求比例为2:1 也就是说，10年的房地产销售不可持续。,富人的商品房投资需求,假设占全国5%家庭投资商品房（没有限购） 一共750万家庭要在10年内消化5000万套房 相当于每个家庭约7套 这7套房即使在二线城市，也要约560万，中国5%的家庭绝对没有此闲钱。 在供需缺口如此之大的情况下，在房价
5、如此之高下，还有多少人会去投资房产呢？ 原来投资比例高是因为供给小，而98年开始的商品房改革促使了大量的需求，且开始房价偏低。在一线城市很容易就炒起来。但现在情况已经完全改变。,人民收入预期,很多人都在谈提高劳动人民收入 但是10年来广大工薪阶层，尤其是底层的工薪阶层收入基本不动，大学生起薪不断降低。因为劳动力供大于求的状况再过10年也不会改观。政府可以提高最低工资线。但是这个线估计提个7到8倍才够买房，显然这是不现实的 未来10年工资依然不会大涨。政府还可以大印钞票 但是这样大部分还是进了少数人的口袋，贫富差距只会拉大，而且造成通货膨胀，银行流动性风险。这是管理层不愿意看到的。,未来房产市场
6、可能走势,房价下跌以释放购买力。 是否下跌取决于供需比，不同地区差别很大。 房产开发商的毛利下滑，土地价格下跌，部分开发商将退出市场 可能房地产商的集中度将增加 银行贷款会减少，部分资产会不良 降到一定程度后由于购买力旺盛，房价又将回升，如此反复 房价不跌，但是开工面积减少，即减少供给 房地产商的总营收会减少，也有部分地产商退出 与建筑相关的建材，如水泥，钢铁等需求减少，从而电力，煤炭需求减少 GDP下滑 银行贷款减少，金融市场动荡 政府会降息，推出各种优惠政策促进买房，于是供给又增加了。如此反复。,结论,当前房地产市场不可持续 或者市场萎缩 或者降价 当前中国GDP增速不可持续 房地产相关行业占比太大 房地产行业的不可持续决定了GDP的不可持续 金融行业堪忧,
