《如皋瑞景华府开盘营销策略报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《如皋瑞景华府开盘营销策略报告（79页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、如皋瑞景华府12月营销策略执行报告,2015.12.1,Rui jing Washington marketing report,2,壹：开盘推案房源建议,贰：首批开盘时间建议,目 录 CONTENTS,叁：项目整体调性建议,伍：开盘前营销节点排布,陆：阶段营销执行计划,柒：开盘营销费用预算,3,壹章 /开盘推案房源建议,Rui jing Washington marketing report,4,产品价值分析,22号楼,一期开盘楼栋：建议首批开盘22号楼，共33层， 房源为79平米两房、92平米三房，136平米3+1房，房源分布较为全面。 一期开盘位置：建议首批开盘房源为22号楼西边共计13
2、2套房源（见下图）。,5,推案理由：,1、由于首批开盘销售目标为50套。而从10月售楼处公开至今，共计来人368，预约客户37套，通过派单和活动预计开盘前可达800组来人，100组预约。因此建议首批推出132套房源，除去安置房，开盘房源为99套，去化50%，可完成开盘50套的目标。 2、首批开盘价格需要有一定的优势，所以先开位置优势相对较弱的西边套，东边套有明显优势，可放在后续，渐次拉升价格。,6,贰章 /开盘时间建议,Rui jing Washington marketing report,7,建议开盘时间 2015年12月27日 星期日 农历十一月十七乙未年戊子月丁丑日 宜：交易 订盟 安
3、床 祭祀 祈福,8,叁章 /项目整体调性建议,Rui jing Washington marketing report,我司思考： 本案规划类型与周边其它产品有所不同， 不仅规划有高层、小高层， 还有洋房、叠墅等高品质类型 因此，为避免同质化竞争， 建议本案的项目调性定为：轻奢豪宅。 与周边产品形成差异化的同时， 也鲜明地表达自己的风格与定位。,轻 奢 轻者，取轻松生活之意 奢者，物质精神双重富足 以轻奢样本打造的楼盘，“比普通住宅更具品质、比豪宅更贴近生活”。 它针对的人群主要是都市新贵们，以城市白领阶层居多。 他们走在前端，不为炫耀夸赞，但要尽情享受生活。,轻 奢 生活蓝本,轻 奢,轻 奢
4、 生活蓝本,城市封面 轻奢豪宅 轻奢小豪宅 不负大时代,Slogan：,瑞景华府 城市封面 轻奢豪宅 79-136m2 N+1 奢美样板空间 预约倒计时,户外演绎：,15,肆章 /现场阵地优化建议,PART ONE | MARKETING REPORT,本案面临12月20日实体样板公开、12月27日正式对外开盘等重大节点 现场阵地需进行优化 以促进卖点展示、销售氛围的达成为目的，进行 销售中心的包装；样板房看房通道指引的包装,一、销售中心包装,建立销售氛围 增加赏心绿植 布置圣诞装饰,建立销售氛围,二楼悬挂横幅 阶段形象、营销信息、营销活动展示 一共三面，可根据节点进行整体考虑 正对门阶段形象
5、，侧面为营销活动,建立销售氛围,售楼处楼体悬挂楼体广告 公布重大营销节点 如样板公开、对外开盘等,建立销售氛围,放置卖点形象画架 案场缺少项目卖点的诉求 建议以画架的形式进行展示 内容涉及地段、配套、学区、户型等,接待台旁 户型画架移至户型模型旁 更换为 介绍学区、户型卖点的画架,进门左手边放置介绍地段、配套卖点的画架；初次到访给予最直观感受,建立销售氛围,新增项目价值树 洽谈区域一面墙壁 可以用来布置项目卖点的价值墙。用精致的灯箱画面拼接做成 卖点可以为：地段、配套、学区、户型、景观、物业等。,建立销售氛围,区位图亮灯；LED屏播放项目三维片,建立销售氛围,洽谈桌摆放台卡 可以为与客户的温情
6、互动及项目形象信息等,建立销售氛围,增加背景音乐 优美、并且富有节奏感的欧美流行乐 一方面提升销售中心调性的同时 一方面能够带动案场销售氛围 令客户融入紧张的逼定气氛中,增加赏心绿植,增加赏心绿植 绿植能够让冷冰冰的售楼处燃放激情 也能给寒冷的冬季增添温馨 建议在售楼处的各个区域边角新增绿植盆栽,增加赏心绿植,增加赏心绿植 绿植能够让冷冰冰的售楼处燃放激情 也能给寒冷的冬季增添温馨 建议在售楼处门外广场新增绿植盆栽、雕塑小品,布置圣诞装饰,进门门头布置 展现浓浓的圣诞氛围,布置圣诞装饰,接待台布置 展现浓浓的圣诞氛围,布置圣诞装饰,礼品区布置 布置圣诞树，一旁摆放礼盒,31,伍章 /开盘营销总
7、纲,Rui jing Washington marketing report,即日起-12月20日,12月27日 首批开盘,1-您心目中的瑞景华府最优户型投票活动 2-致美样板房公开暨最优户型评选活动 3-轻奢在行动贴车贴，送油卡“活动 4-“轻奢联盟“老带新活动,1123,开盘营销工作排布,第一阶段,第二阶段,时间轴,三、活动线,一、推广线,1227 倾城开盘 轻奢小豪宅不负大时代 79-136m2N+1创变户型 火热稀售,城市封面 轻奢豪宅 79-136m2 N+1轻奢豪宅 全城预约,二、媒介线,11.30,12.7,12.14,12.27,12月21日-12月27日,12.21,12月2
8、0日， 样板房公开,1220 致美样板房 轻奢公开,1-瑞景华府奢美开盘 暨轻奢代言人征集活动启幕仪式 2-轻奢在行动贴车贴，送油卡“活动（延续） 3-“轻奢联盟“老带新活动（延续）,营销轴图：,33,【核心操作思路】,营销总纲,实现【首批开盘一炮而红 】 我们必须坚持的三大核心 核心一：强力定性 产品价值（最优户型王） 核心二：项目立势 形成差异（轻奢豪宅） 核心三：立体渠道 快速传播（线上线下）,媒介优化建议一：,户外媒体在原有的基础上不作增加 充分利用户外优势 配合营销节点进行阶段性更换 （避免信息陈旧以及信息点模糊）,媒介优化建议二：,建议新增网络媒体 充分利用网络媒体传播快、传播范围
9、广、易炒作、 易形成热点话题等优势 配合营销节点进行炒作 （网络媒体投放需要及时、有效、创新、简洁） 建议增加：主流媒体首页通栏覆盖（如皋搜房网、网易房产、搜狐焦点等）,媒介优化建议三：,建议新增电台 配合项目轻奢豪宅的定位， 建议与如皋电台音乐台/交通台等合作 配合营销节点进行宣传 （电台广告投放需要有创意，有悬念，有参与性）,媒介优化建议四：,建议新增电视 建议开盘前阶段性地投放电视广告 对项目开盘信息进行集中宣传 （电视广告可考虑投放10S硬广/开机画面/挂角广告/看房频道的专访， 每个月可选择性投放，如一个月投放十天，重点周五、周六娱乐黄金档栏目）,39,陆章 /分阶段营销执行计划,R
10、ui jing Washington marketing report,40,第一阶段：开盘预热阶段 即日起-12月20日（三周时间）,41,推广线：,将项目轻奢调性全面亮相，户型最优化方案投票活动启幕 瑞景华府 城市封面 轻奢豪宅 79-136m2 N+1奢美样板空间 预约倒计时 参与评选“你心目中的最优户型”，赢取IPhone6S等轻奢大奖,户外方案一（主推）：,户外示意,户外方案二：,户外方案三：,道旗：,道旗：,道旗：,围档：,围档：,围档：,围档：,围档：,围档：,围档：,设计说明： 由于项目前期形象已经出街，前期的主色调tiffny与项目轻奢的调性较为匹配。 因此本阶段平面表现继续
11、沿用该色系，在排版布局上更为简练醒目。,57,宣传线：,1、户外更换（将现有的户外大牌内容进行更新） 2、工地围档的局部更换（由于现有工地围档部分信息还是售楼处公开、九月金秋置业四重礼等 信息，信息已经过时，因此建议局部更换，可以节省部分更换成本。） 3、道旗的更换（同围档一样，道旗的信息已经过时，建议更换） 4、微信内容宣传（每周对微信至少有三次更新，建议活动方案确认之后立即在微信上进行宣传） 5、网络宣传（建议甲方新增网络宣传，本次活动亦可与网站进行合作，在网站上进行宣传报告，增加影响力。） 6、电台（新增电台广告，在开盘前半个月进行宣目宣传） 7、电视（新增电视广告，在开盘前半个月进行宣
12、目宣传） 8、派单（新制作一轮派单，宣传活动及样板房开放信息，派单上设计兑奖角，持本单页前来售楼处有礼品） 9、拦截（制作精美纸巾盒，作为派单礼品，安排人员在周边主要项目附近进行客户拦截） 10、巡展（开盘前半个月在市中心主要商圈设置展位，进行宣传）,58,活动线：第一阶段/最优户型投票活动（方案确认之日起至12月19日）,活动主题 瑞景华府 空间大赏 “你心目中的最优户型”评选活动 参与即可赢取IPhone6S等轻奢大奖/人人有礼,59,活动目的：借此活动将瑞景华府的户型影响力进行传播，通过该活动，最大限度地吸引客户到现场，对我们的户型进行详细了解，促进现场来人，提升项目口碑。 活动时间：即
13、日起2015年12月19日投票/2015年12月20日评选 活动形式：现场将本案三套户型，每套设置三个优化方案，在现场用展板进行展示。让客户对三套户型中的每个优化方案进行比较之后投票。12月20日在样板房公开活动中，公布最优户型方案，选中该户型的客户均可获50元油卡奖励。同时，所有参与投票活动的客户均可参与样板房开放活动的抽奖，现场6部iPhome6S作为奖品，人人有礼。,60,活动主题 瑞景华府 样板房奢美开放 “瑞景华府最优户型”今日揭晓 6部IPhone6S等你来，人人有礼,活动线：第二阶段/样板房开放活动（12月20日）,61,活动目的：将前期投票客户以及所有意向客户邀约至现场，客户感
14、受现场热烈气氛，对产品形成良好的热销印象。同时，经过这一段时间的熏染，客户心中已经对瑞景华府的户型是全城最优户型形成了一种习惯性认知，特别是现场专业人员的最优方案评讲，更是增加这一印象。 活动时间：2015年12月20日上午10：00 活动形式：产品推介+最优户型评选揭晓+抽奖+样板房参观,62,活动主题：瑞景华府“轻奢在行动贴车贴，送油卡“活动 活动目的：将瑞景华府的楼盘形象进行全面渗透宣传，使之成为项目的活广告。 活动时间：即日起2015年12月31日（根据效果可持续） 活动形式：凡开车来售楼处贴本项目的粘贴海报，并一个月内不撕毁，可获50元油卡。如2个月不撕毁，可获100元油卡。以此类推
15、。,活动线：案场配合活动1,63,活动主题：瑞景华府“轻奢联盟老带新“活动 （老客户指已登记过的意向客户或预约过的客户） 活动目的：利用项目的口碑传播，促进成交。 活动时间：即日起持续 活动形式：凡老客户介绍新客户成交，可获500元奖励。 备注：待项目开盘之后，有了自己真正意义上的老客户，对“老带新活动”奖励措施再作变化。,活动线：案场配合活动2,64,第二阶段：开盘引爆阶段 12月21日-12月27日,65,推广线：,针对12月27日项目的开盘进行预告 时间从不辜负美好 1227 倾城开盘 轻奢小豪宅 不负大时代 79-136m2N+1创变户型 火热稀售,66,宣传线：,1、微信内容宣传（每
16、周对微信至少有三次更新，开盘时间确认之后立即在微信上进行宣传） 2、网络宣传（开盘信息、开盘活动预告。） 3、电台（新增电台广告，在开盘前半个月进行宣目宣传） 4、电视（新增电视广告，在开盘前半个月进行宣目宣传） 5、派单（新制作一轮开盘派单，派单上设计兑奖角，持本单页前来售楼处有礼品） 6、拦截（制作精美纸巾盒，作为派单礼品，安排人员在周边主要项目附近进行客拦截） 7、巡展（开盘前半个月在市中心主要商圈设置展位，进行宣传）,67,活动线：开盘活动,活动主题 瑞景华府 璀璨开盘 瑞景华府首批开盘暨“轻奢代言人征集活动”启幕仪式,68,活动目的：开盘活动，提升项目影响力，营造热烈现场气氛，促进现场销售逼定。 活动时间：2015年12月27日10：00-12：00 活动形式：开盘仪式+轻奢代言人启动仪式+抽奖+演艺类 备注：建议邀请活动公司，活动现场包括轻奢生活秀、轻奢大拍卖、轻奢物品展以及抽奖、互动等活动。 并在活动现场，正式启动轻奢代言人全城征集活动启幕仪式。 轻奢代言人全城征集活动形式为，在城市代表领域，如教育、健康、美食、旅行等领域， 寻找最能代表轻奢气质的人群，可自荐即可推荐。征集时间为2个月。第3个月进行投票选取， 之后进行评选圆梦。轻奢代言人可获得项目提供的轻奢之旅万元旅游基金。 该活动建议与音乐电台或网站进行合作。,
