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1、第七章 房地产定价,第一节 地租地价理论,一、地租理论的产生和发展过程 房价的重要性 房屋不可能单独存在，房价实际上包含了地价，房价不仅取决于房屋建筑物本身的造价，还取决于土地的价值 土地不是劳动的产品，其价格如何确定？由地租确定 地租理论（发展脉络）,第一节 地租地价理论,二、地租含义,地租,是土地所有权在 经济上实现的形 式，是社会生产 关系的反映,是直接生产者 在生产中创造的 剩余生产物被土地 所有者占有的部分,第一节 地租地价理论,三、马克思主义的地租理论 批判了西方经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定地租的本质是土地经济关系的体现。马克思明确指出：“租来自社会，而不是
2、来自土壤”。 批判了西方经济学认为地租造成产品价格上涨的错误看法。马克思指出：“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。 批判了西方经济学认为级差地租产生于土地自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。 批判了西方经济学否定绝对地租的错误观点，阐明了价值和生产价格的区别，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。,1、级差地租经营较优土地的农业资本家获得并最终归土地所有者占有的超额利润。其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租,级差地租的形成及地租量,土地
3、丰度造成的级差地租,级差地租的形成及地租量,土地位置不同造成的级差地租,级差地租 的形成及地租量 单位：元,第一节 地租地价理论,2、绝对地租 马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润， 来源 农业资本有机构成低于社会平均有机构成时，来源于土地产品价值高于其生产价格的差额 农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额,绝对地租的形成及地租量,第一节 地租地价理论,3、垄断地租 由产品的垄断价格带来的超额利润转化成而 某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。这些产品就可
4、以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。 这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定,第一节 地租地价理论,四、地租与地价的关系 土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化也就是说地价等于若干年期间的地租贴现值之和。,陈淮：利率、房租、房价是个”三角恋“ 房租和房价是貌合神离的”怨偶“ 利率和房价是难成眷属的”情人“ 房租和利率是彼此相斥的”情敌“,一、房地产价格的形式与本质 价格的形式由产权的内容和形式来确定 地价的决定：地租论、收益论、供求论 房地产价格本质上一种产权价格，是房地产权利的未来收益价格 房地产所有权价格：租金收益权的体现房地产使用权
5、价格：一定期限租金的购买，使用者在未来一定期限内可获租金的折现之和。 房地产抵押权价格,O,第二节 房地产价格的本质、特性及其构成,看,二、房地产价格的特性 1、地域性 2、个别性 3、政策性 4、趋升性（由其特定的供求关系所决定的） 土地增值的类型有：土地效率提高型升值、劳动积累型升值、土地用途转换型升值 主要指的土地的增值性 趋升性是相对于整个社会整体物价水平而言的 其价格上升不是直线型的，而是上下波动、螺旋上升的 趋升性是对区域整体而言，但也存在有特殊情况的区域,三、房地产价格的构成 土地开发费用（征地补偿、拆迁安置、七通一平、勘察设计、土地出让金） 房屋开发费用（建筑安装、附属工程、室
6、外工程、配套设施、环卫绿化） 各类交易费用（营业税、城市建设维护税、企业所得税、房地产税、印花税、契税等）,S0,S1,D0,D1,交易楔子：交易费用对市场的影响,四、影响房地产价格的主要因素 开发成本 供求关系 政府的土地利用规划、土地供应计划 房地产经济政策和房地产法规 通货膨胀率、利率、汇率和股价 时滞、开发期与土地使用权出让期限 预期和心理因素 房地产的市场交易价格是以理论价格为基础，在多种因素作用下形成的,房价偏高的解释,1.房价/收入比（The House Price to Income Ratio） 一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入的比例 据世界银行的研究：
7、发达国家：1.85.5倍发展中国家：46倍 一般地认为，当房价/收入比在“36倍” 时，居民对市场上的商品住宅普遍地具有支付能力 实证：以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米平均150万左右；一个工作三年的大学生，月入5千、年入6万左右，两者相除，比值大约25 根据北京市统计局和北京市房地产交易管理网的相关数据，目前北京市的房价收入比已达27:1，超出国际平均水平5倍。,2.租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200。 如果租售比低于1300，意味着房产投资价值相对变小，房
8、产泡沫已经显现；如果高于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。 租售比无论是高于1200还是低于1300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。 实证：某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。租售比约1600，是1300的国际标准线的一半。意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。 根据中国指数研究院最新的统计数据，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1:434，高居榜首；上海地区也高达1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而且业内人士表示，统计所采用的是二手市场数据，如果换成新房，结果“可能
9、比实际水平还低”。,3、资本化率：又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。 房地产资本化率具有以下特点： 1）不同用途的房地产，其资本化率不同，同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。 2）房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。 3）同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高；收益期越短，资本化率越低。 4）房地产资本化率与国债利率不能简单
10、地比较收益高低，因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。,房价偏高的经济学解释：初步分析,中国房地产市场的定位 历史：特定的需求主体，集团购买 现状：住房供应体系，高收入者 需求方：“合理的”需求拉动 人口增加 经济增长 收入提高 对中国经济发展的良好预期 供给方：“合理的”成本推动 城市基础设施的改善 住房品质的提高,房价偏高的经济学解释：深层次原因,被动需求：“不合理”的需求拉动 紧缩的供地政策：“不合理”的成本推动 产权不清晰：“不合理”的房价构成 案例：小区内的学校建设成本 不合理的税费负担 中国
11、房地产业的市场结构 垄断、价格合谋 中国房地产业的市场体系不完善 二级市场、租赁市场、房地产金融市场、中介市场 政府对房地产市场的过度管制 住房保障不足 宏观因素 扩张的宏观调控政策：流动性过剩,第三节 厂商行为与房价的决定,一、基于供给的房地产价格 开发商平均成本定价法： 成本定价法：成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。价格=平均成本+利润。 利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须
12、考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。这种定价方法并不表明房价是由土地价格和建筑成本单方面决定的。 地价与房价的关系 研究现状取决于观察问题的角度和时间尺度 卖方市场下，需求引致型房价拉动地价 买方市场下，成本推动型地价助推房价 价格预期在地价和房价间的重要作用 各国地价在房价中所占比例不同。其高低程度与各国土地稀缺程度密切相关。,关于房价与地价的关系的研究,地价导致房价上涨或地价起主要作用 房屋本身不具增值属性，房屋供不应求价格上涨必定主要是地价上涨引起。 土地成本上升或地价大幅上涨必然造成房价大幅度提高 短期内二者相互
13、影响，长期内地价则为房价的Granger因，因此长期来看，政策主要应抑制地价的过快上涨 房价上涨造成地价的上升或房价起主要作用 实证研究表明房价对地价有显著影响，地价对房价的影响较小，由此认为抑制房价不能只控制土地价格，还应从金融支持、投资等方面入手。 房价上涨增加了对土地的需求而导致地价上涨 地价与房价的互动关系二者呈正相关关系 二者存在互相制约的关系 从经济学和数学的角度认为房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析，笼统说哪个决定哪个都是片面的。,建筑成本与房价的关系短期影响不大 建筑成本是房地产价格的重要组成部分。 长期来看，开发商将根据房价来决定房地产价格，确定建筑成本在房价
14、中的比例。,容积率与房价的关系,容积率与房价的关系 房价与容积率：P=-F 建筑成本与容积率C=+F 单位土地面积的利润：p=F（P-C） 最佳容积率：单位土地面积的最大利润容积率的高低与城市的历史文化传统、城市经济发展水平、城市的规划条件限制、自然条件和人口密度的大小相关。,二、基于供求均衡的房地产价格 DUST模型（微观经济学理论）：商品的价格是由商品的需求demand、商品所能提供的效用utility、商品的稀缺性scarcity、可转让性transferability所决定。V=f(d,u,s,t) 静态供求价格模型D=a+bPS=a1+b1PD=S 动态供求价格模型（蛛网模型，略）,
15、三、基于开发商定价策略的房地产价格 房地产开发商的一般性定价策略 垄断定价 跟随定价 合谋定价,价格歧视 依据顾客的感受和心理价位 朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。 楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。 选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。 视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。 面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。 设计差价：屋内布局、大小公共
16、设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 数量折扣,掠夺性定价 又称竞争价格定价法，主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。 竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。,联手竞拍定价 串标 陪标 围标,拍卖竞价 降低定价难度 英式拍卖：也称“增价拍卖”或
17、“低估价拍卖”。是指在拍卖过程中，拍卖人宣布拍卖标的的起叫价及最低增幅，竞买人以起叫价为起点，由低至高竞相应价，最后以最高竞价者以三次报价无人应价后，响槌成交。但成交价不得低于保留价。 荷兰式拍卖：也称“降价拍卖”或“高估价拍卖”。是指在拍卖过程中，拍卖人宣布拍卖标的的起叫价及降幅，并依次叫价，第一位应价人响槌成交。但成交价不得低于保留价。 英格兰式与荷兰式相结合的拍卖方式。是指在拍卖过程中，拍卖人宣布起拍价后及最低增幅，由竞买人竞相应价，拍卖人依次升高叫价，以最高应价者竞得。若无人应价则转为拍卖人依次降低叫价及降幅，并依次叫价，以第一位应价者竞得。但成交价不得低于保留价。 适用下列情况： 产品稀缺，买主众多 定价难度大，缺乏价格参照系 新闻炒作、吸引眼球 功能：价格试验、价格发现、信号发送,
