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1、城市综合体的溯源、现状与趋势,深圳新摩尔城市综合体课题研究小组,熊杰QQ296809963,第一部分城市综合体的定义及演化历程,综合体定义-建筑综合体,定义：多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书） 是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书 )本质：功能复合、高效率、复杂而统一,综合体定义-城市综合体,定义：城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。本质：随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态;城市综合
2、体是一个社会多生态系统概念;要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益,二者的联系与区别与建筑综合体比较， 城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。城市综合体规模比建筑综合体更为集约、规模更大、而且，其与外界的联系比建筑综合体更为紧密，甚至其运作更受外部环境如交通的制约。城市综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；,综合体定义,城市综合体演化历程,1. 古希腊阿索斯广场 （
3、ASSOS） 2. 卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场 3. 现代综合体的发展历程 4. CBD、城市副中心区与城市综合体的关系 5. 中国早期的建筑综合体,城市综合体演化历程,1. 古希腊阿索斯广场 （ASSOS）,城市综合体演化历程,2.卡拉卡拉浴场,城市综合体演化历程,30年代 二战后 20世纪70年代-至今,3.现代综合体的发展历程,城市综合体演化历程,30年代1933年8月,国际现代建筑协会将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不
4、同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约.,城市综合体演化历程,二战后 西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。 这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问
5、题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。,城市综合体演化历程,20世纪70年代至今能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。 在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：
6、购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。,城市综合体演化历程,CBD概念根据英国企鹅地理词典解释， 一个城市的CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸,4.CBD、城市副中心区与城市综合体的关系,城市综合体演化历
7、程,城市副中心概念城市副中心是比CBD低一级的城市中心区。 当城市CBD发展到一定规模，就会受到交通、土地利用等瓶颈，因此大多数城市选择离开CBD中心区，在与CBD以城市重要要交通干道相连的地区重建立城市副中心。从国外CBD用地规模发展方式看，首先发展CBD，当城市不能满足商务发展需要，再开发新中心，即CBD从单一中心副中心，最后发展到多中心。通过发达的交通系统与CBD形成紧密联系,城市综合体演化历程,CBD、城市副中心区与城市综合体的关系,（1）城市的CBD具有最高的中心性（红色圆区为CBD区域） （2）副中心（两个灰色圆区）可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间 （3）以城市主要交通
8、干道（三条蓝色线条）紧密相连。 （4）副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成反差。 （5）城市综合体（黄色圆区可以存在于CBD，可以存在于城市副中心内，也可 以位于CBD和副中心之外的优越区位,城市综合体演化历程-案例,深圳,城市综合体演化历程-案例,日本政府提出东京大都市圈的发展方向，以减轻东京中心区压力及对东京大都市发展的制约。东京大都市圈的提出以东京都心为中心，首先规划主要交通网络，在此网络交叉点，建立7个都市副都心得规划。东京多心理论主要内容有： 1. 推进都心部以商务为主的开发，分善其商业流通机能，促进各类设施向更高层、更高档次发展 2. 在都心周边的公共交通系统
9、集中地区，积极推进副中心的开发建设，作为分散都心机能的各类设施的建设用地 3. 在副都心之间和建成区外围，建设内、外环状高速公路，同时，在都心、副都心和内外环高速公路之间，建设9条放射状高速公路,东京,城市综合体演化历程-案例,杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综合体等100个城市综合体。昨天，省委常委、杭州市委书记王国平向全会的报告中，首次提出了杭州要建设100个多功能城市综合体的宏大计划。通过建设这些旅游城、商贸城、商务城、金融城、奥体城、博览城、枢纽城、大学城等,来实施杭州“城市国际化”战略。,杭州,城市综合体演化历程,5. 中国早
10、期城市综合体,我国20世纪初的北京东安市场是一个集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、期社等多功能为一体的综合性市场。因市场临近东安门，而得名东安市场，由于市场地点适中，交通便利、一时商贩云集、店铺日增，且有江湖艺人说书献艺，形成了街巷综合、店铺林立，具有集吃、喝、玩、乐、购物于一体的经营特色。在当时的商业店铺中独树一帜，闻名京城,第二部分城市综合体论,城市综合体论-特征,超大空间尺度 功能复合性 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 高可达性,整体的统一性 土地使用均衡性 空间连续性 内外部联系的完整性 巨大的社会效应 巨大的升值潜力,城市综合体论-表现形式,城市形态的表现，
11、在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体； 经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体； 建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。,城市综合体论-分类,按性能分： 商务综合体，是指没有住宅的纯综合体； 生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%； 单一综合体；一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综 合体；另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品； 综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈。 按地段分： 都心型综合体； 副中心（区域
12、和新城）型综合体 按品味分： 高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。 中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的的一线城市区域商业中心和二、三线城市的综合体。,城市综合体论-意义,提升了城市价值和城市品质和形象； 综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，而且成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志； 城市综合体的多重复合性决定了其具有很强的社会功能性。拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极，优秀商业综合体能够增强城市
13、的流通力，提高生活和消费品质；同时商业综合体也是重要的旅游景点，有利于增强城市吸引力。城市综合体在解决社会再就业方面也具有重要作用；,城市综合体论-意义,具有提高和完善区域、城市价值，带动周边发展、产业发展的效能。也成为城市和社域的一笔无形资产，并对周边经济发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。 在中国，尤其近两年综合体已成为城市建设和运营的标志和主体，几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好（三星以上）的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想！而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也
14、提出只建城市综合体的开发战略。 作为商业地产的高段产品，其天然的金融属性，更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。,城市综合体论-多重价值,具备五重的价值空间： 可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金； 酒店商业持续经营和租金的回报； 随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值； 资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其
15、他的资本通道乘数的变现； 附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天地就是最经典的案例。,城市综合体论-多重价值,城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最大的价值的体现。,城市
16、综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期价值和资产价值的是否最大化？附加值的体现则更是综合能力的表现。,第三部分城市综合体案例,国外城市综合体案例,美国洛克菲勒中心 日本六本木 澳洲情人港 新加坡新达城,国外城市综合体案例-洛克菲勒中心,洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部，是一个包括19幢大楼、占地22英亩集商业、娱乐和办公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群区域涵盖第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之间，共占地45 000平方米。建筑群的主体是GE大厦，70层,高259米。外观强调垂直线条,是板式高层建筑的雏形。,国外城市综合体案例-洛克菲勒中心,
