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1、1 与坚持商业价值梦想者同行 二期三期商业定位优化及案例分析2016年6月 坪山心海城项目 2 与坚持商业价值梦想者同行 目录 一、心海城二期三期商业定位分析二、心海城业态配比分析 一、心海城二期三期商业定位分析 3 与坚持商业价值梦想者同行 三、主力店次主力店面积规划测算四、心海城二期三期商业租金测算五、大型商业综合体成功案例分析六、心海城二期三期总结 项目二期三期地块商业指标 01-05 地块位置示意图 4 与坚持商业价值梦想者同行 面积 04 地块 05 地块 商业 40800 17200 办公 20000 - 酒店 20000 - 二期商业面积 合计： 80800 17200 指标/面
2、积 01 地块 02 地块 03 地块 商业 21800 33950 11600 三期商业面积 三期合计： 67350 一、心海城二期三期商业定位分析 5 与坚持商业价值梦想者同行 项目商业发展分析 一、心海城二期三期商业定位分析 6 与坚持商业价值梦想者同行 坪山新区产业结构不断升级完善，随着坪盐通道 2016 年开通，南坪快速路三期 2017 年通车，以及有轨电车、地铁的加速建设，坪山将与市区乃至香港形成便利快捷的“半小时生活圈” ，城际线的建设一、心海城二期三期商业定位分析 7 与坚持商业价值梦想者同行 将使坪山至惠阳、大亚湾缩短至 20 分钟的车程。交通网络的完善和环境的建设将为坪山带
3、来人口的快速增加，给项目带来机遇。 一、心海城二期三期商业定位分析 8 与坚持商业价值梦想者同行 项目商业发展分析 坪山新区商业主要开发目标消费回流，打造区域核心商圈。依托地铁和核心商业圈的打造，回流消费客户，拓宽消费人群。 坪山新区户籍人口 4.44 万，管理人口约 60 万。人均可支配性收入超过 3.4 万元，但由于购物环境比较差，该区的消费一直流向龙岗等周边地区，近年来政府一直希望打造良好的购物环境，吸引坪山周边地区的消费者回流。 一、心海城二期三期商业定位分析 9 与坚持商业价值梦想者同行 中心区规划发展交通系统 坪山城市空间结构 一、心海城二期三期商业定位分析 10 与坚持商业价值梦
4、想者同行 项目总整体定位 Uni Town 印象坪山，印象心海 独一无二的全感官生活魅力之都 多元生活体验展示集合馆 国际化儿童艺术集合馆 快时尚，运动生活 3D或D4国际影院 生活娱乐秀场 精品超市 室内游乐体验 风情酒吧美食 品牌家居家饰 都市型购物中心，泛24小时生活方式的休闲娱乐体验中心一、心海城二期三期商业定位分析 11 与坚持商业价值梦想者同行 项目商业定位分析 项目发展策略建议 影响商业价值的问题 坪山全业态、全天候商业中心 四大主题：国际美食、时尚潮流、休闲文化、娱乐体验 主题鲜明、关联互补 周边住宅社区的常驻人口少，人口导入慢 商业氛围弱。 远离现有核心商圈，自行培育目的型新
5、商圈，培育周期长 政府文化设施开业时间不可控 关键策略 一、心海城二期三期商业定位分析 12 与坚持商业价值梦想者同行 项目定位：结合政府公共文化设施特色，业态互补，共同组建坪山新的体验休闲型文化消费商圈。与政府文化设施同步开业或开业后启动自身集中商业的招商，充分利用政府文化设施的商业人流，结合坪山将投资的三大产业基地特点。 一、心海城二期三期商业定位分析 13 与坚持商业价值梦想者同行 地块商业定位分析 多个个性特色集合店 设主力店，零售以精品超市、快时尚品牌集合店、多元化的主题集合店、特色店组合。 碧桂园城央首府“ 老城印记生活馆”城市展厅开放盛典案例分享.pdf 商业经营规划思路 一、心
6、海城二期三期商业定位分析 14 与坚持商业价值梦想者同行 丰富体验性 MALL+街 开业运营消 城市便民服主题化跨界 产品差异化 费逐级提升 务与商业服组合 务多元组合 娱乐文化艺术与零 室内 MALL、开放 从特色消费大 在商业服务中增加售餐饮业态的跨界 式购物广场、主题 众消费体验消 城市候机、城际快组合。引入更多的 商业街中形成各自 费三步走，分阶 线服务、城际商旅体验性业态与商家、 产品的吸引力，避 段提升档一、心海城二期三期商业定位分析 15 与坚持商业价值梦想者同行 次形象 服务、网络服务等业态的混搭组合、 免一种类型产品引 。 城市便民服务与商主题与体验的植入。 起的单一性。 业
7、服务功能结合。一、心海城二期三期商业定位分析 16 与坚持商业价值梦想者同行 商业特色之一首次进入坪山的特色品牌时尚集合店一、心海城二期三期商业定位分析 17 与坚持商业价值梦想者同行 精品超市 进驻购物中心 备注 一、心海城二期三期商业定位分析 18 与坚持商业价值梦想者同行 广州太古汇 OLE 深圳万象城 香港 IFC Citysuper 上海 IFC 面积约在 4000m2 BHG 南京德基广场 一、心海城二期三期商业定位分析 19 与坚持商业价值梦想者同行 精品超市同时紧邻地铁 2 号线金银潭站，兼顾无车一族，交通便利。 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 119
8、与坚持商业价值梦想者同行 服务配套-特色品牌店铺：作为专注零售 20 多年的日本最大零售企业在汉的首个项目，永旺梦乐城金银潭店有许多突出的亮点： 1.精准定位：以“LifePartner Mall”(生活拍档式购物中心)为理念，定位家庭式购物中心，符合项目位于近郊区域、周边多为居住人群的客群构成 2.业态组合的针对性：围绕家庭客群针对性设置业态。以综合超市“永旺”为主力店，设置大量儿童业态，引入日本最大的家居连锁店五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 120 与坚持商业价值梦想者同行 NITORI;零售以大淑女、成熟男装为主;娱乐以家庭娱乐(电影院)和儿童娱乐(儿童游乐场)为
9、主，无 KTV、电玩等青年娱乐，业态针对性强 3.品牌丰富度高：以 15,000m2 的经营面积展开一个“舌尖”的世界，在每一层，都按照不同的主题设置了精致考究的美食世界。一层餐饮区是汇聚世界风味的“全球美食” ，引入江户前、浪花屋、味之藏等多家日本风味小吃;二层是特色的中国菜“中华美食” ，三层设置了大型美食广场，提供当地精美饮食 4.业态排布：每层均设置有餐饮业态，做到餐饮与购物、娱乐业态的紧密结合 5.贴心服务：永旺梦乐城以富有日本特色的笑容满溢的“待客之道”和贴心的服务细节营造舒适的购物环境。 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 购物中心中设置有儿童洗手间和无障碍洗
10、手间，冬天有热水供应 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 商场内设有残疾人用轮椅和免费租借儿童车 6.购物环境舒适，空间感强：永旺梦乐城为双街环形动线，主力店位于两端，五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 123 与坚持商业价值梦想者同行 购物环境更纯粹更舒适。动线采用“两核一街”的布局方式，两端为主力店铺，中间专卖店街。 购物环境整体强调大尺度的节目空间和小尺度、亲切的休闲空间相结合，从开放的、半开放的公共空间到相对私密的私人空间，各功能空间结合业态设置有层次地展现。 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 124 与坚持商业价值梦想者同
11、行 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 125 与坚持商业价值梦想者同行 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 126 与坚持商业价值梦想者同行 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 127 与坚持商业价值梦想者同行 武汉永旺梦乐城带来的思考： 1.大型商业体前期清晰精准的定位是项目成功与否的重要决定因素：在项目动工之前需进行详细的市场分析与思考，找到项目的核心客群与竞争定位，即知道我是谁、我为谁服务是项目成功的前提。 五、大型商业综合体成功案例分析 案 4、武汉永旺梦乐城 128 与坚持商业价值梦想者同行 2.对于类似永旺梦乐城这种近郊
12、型项目，多选址于城市主干道或环线周边，并临近地铁站口，主要是由于客户多为驱车前往，临近地铁站口既照顾了无车一族也为客群延展提供了可能性。 3.服务为上、注重细节：永旺的“笑容满溢的竭诚待客之道”深入人心，在商业地产过剩、购物中心雷同的现状下，贴心的服务、细节的把控是购物中心新的竞争优势方向 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 129 与坚持商业价值梦想者同行 项目地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，道路交通方面有南门外大街主干道、东马路等，非常发达。公共交通方面，49 条公交线及地铁 2号线、辐射范围内的地铁 1 号线，组成了通达的交通脉络。但是项目周
13、边的鼓楼商业区、古文化街商业区东南角商业区与其它区域竞争时由于受制于传统，更新升级换代北区： 时尚潮流馆 南区： 活力体验馆 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 130 与坚持商业价值梦想者同行 慢，败下阵来，大悦城开业之前之前，该片区没有明显优势。 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 吸引力之业态布局南区活力体验馆 131 与坚持商业价值梦想者同行 项目用地情况 总占地面积 8.9 万方 总建筑规模 53 万方（含地下部分） 其中住宅建筑面积 7.8 万方 商业建筑面积 45.2 万方（含地下部分） 开发商 中粮置地 开发预计投资额 40 亿 大悦城未来发展规
14、划 中粮地产已上市，中粮置地主攻商业地产，发展到一定阶段（地产+置地）以A+H 形式共同打包上市 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 132 与坚持商业价值梦想者同行 楼层 类型 主要核心品牌 作用功能 餐饮主导 外婆家、麻辣诱惑、鲈鱼、韩古风 F4 美食中心 特色餐饮+体验+培训，拉动向上人流； 其它体验类 韦博国际英语、动手吧、大悦农庄 F3 儿童体验 摄影、游乐、零售等 Nike Kids、小鬼当佳、探奇乐园、东方爱婴、Adidas Kids、动漫游戏中心、EK、Kidsland、Monalisa、Puma、康贝、小天才儿童电脑、MeCity Kids 儿童体验业态，带动
15、家庭消费； F2 青春运动儿童体验 运动品牌 Adidas、Columbia、Westlinks、Nike、Skullcandy、JackJones、美吉姆、悠游堂、木马、奇智宝、BREO 运动零售，交叉满足两青年人群消费需求； 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 吸引力之业态布局南区活力体验馆 133 与坚持商业价值梦想者同行 F1 体验中心 电子、中高西餐 真冰场、APPLE、Gap、Sumsung、EGG、许留山、BOSE、 SHOEMARKER、Zippo、Converse、魅族、汉堡王 首层，选取部分零售和线下体验店； B1 体验中心 儿童游乐、西餐、体验 全明星桌球
16、俱乐部、Powerhouse、玩具反斗城、兰、KHS、RIDER、DQ 设置主力店，带动地下人流； 来南区潮流体验馆就是为了：吃！儿童体验！运动零售！真冰！五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 吸引力之业态布局南区活力体验馆 134 与坚持商业价值梦想者同行 大悦农庄： 1.另类家庭宠物展+销售（宠物猪、宠物兔等） ； 2.体验家庭绿植栽培； 3.增强趣味性，多样性； 真冰场： 1.吸引儿童、年轻人，增强南区人气和竞争力； 2.增强趣味性、丰富业态种类； 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 吸引力之业态布局南区活力体验馆 135 与坚持商业价值梦想者同行 五、大型商业综合体成功案例分析 案 5、天津大悦城 136 与坚持商业价值梦想者同行 儿童业态： 1.儿童业态真正做到一站式：儿童游戏中心、实践、剧场、摄影、教育、零售、儿童运动应有尽有； 2.儿童体验类集群在南区，一站式儿童体验中心，增强了南区的主题性； 3
