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1、,上海旗忠“135、136、137地块”开发项目土地招投标前期咨询报告,2010年6月,与其他诸多策划报告有所不同的是，本报告的主旨不在于全景式的市场扫描或是概念式的分析，而更多的是根据 “信义” 对大型商业项目的理解与预判，基于项目的开发目标和限制性条件而作出的具有前瞻性和切实可行的前期咨询方案。,前 言,缔造一种独一无二的项目内涵赋予一种具有引领性的商业方式倡导一种低碳、绿色、生态生活,第一篇：区域认知第二篇：地块分析第三篇：商业案例解读第四篇：产品定位,第一篇：区域认知,板块分布 区域概况 板块认知度 市场研判,项目区位,宗地位于上海闵行西南部的马桥，外郊 环间，但由于目前出行主要依靠路
2、面交 通，对外通勤 能力一般。,与城市的车行距离：距离人民广场：30公里； 距离七宝：18公里；距离莘庄：12公里 ； 距离徐家汇：23公里；距离虹桥机场：24公里；,紧邻城市快速干道，交通便捷快速 经A4到莘庄立交需15分钟； 到徐家汇需35分钟；,项目所在地马桥镇处于闵行区腹地，通过沪杭A8 和莘奉金A4，项目受上海中心城的直接辐射.,闵行新城是上海市“1966” 规划中重点建设的九个新 城之一，也是发展基础最 好的一个；马桥镇建设部直属试点 小城镇；项目距离沪杭高速4公 里，距离莘奉金高速5 公里，交通快速便捷；,区域概况,旗忠森林体育城是上海发展关键点，目前已初具规模。随着规划深入，高
3、档体育设施及配套的完善，区域未来35年形成区域价值最大化,网球中心、高尔夫球场、保龄球和室内温水游泳池等高档设施已建成，并成功举办了05年“大师杯”；除了一批已规划实现的体育设施，随着20万平方公里的配套用地控制性详细规划的完善；旗忠森林体育城还在规划深入的配套体育设施有运动员村、五星级酒店、医疗配套中心、马术基地和体育商业中心等；整个板块融森林、湖泊、园林、湿地、河流于一体，在森林和园林为主的景区内，保存完好的肥沃耕地镶嵌其中，拥有上海乃至全中国独一无二的新型运动休闲及体育生态环境的重要组成部分；,本案,马桥旗忠森林体育城板块,外环公路,沪闵公路,嘉闵高架,A15高速,5号线,1号线延伸段,
4、A4 公路,15号线,元江路,剑川路,虹梅路,未来区域内有大量交通规划，将拉近宗地区域与市区、与虹桥交通枢纽的联系,大幅提高区域的对外通勤能力，为项目引入周边区域消费群提供了多种交通选择。,项目区域,区域交通,区域人口发展和消费能力,规划中的闵行新城区现有户籍人口约60万人，其中马桥户籍人口3.5万人，是闵行区户籍人口最少的镇/街道。 未来闵行新城居住人口将达到105万，人口导入的重点区域为主城区，马桥仍不是人口导入的重点区域。,马桥8.5万人口无法支撑常规地标性商业的定位。 本地消费群明显 不足。,商户进得来，留得住，有钱赚，必须设法依靠导入 外来消费群,区域型（出租面积在1.5万7万平方米
5、，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在10005000辆。）,旗忠森林板块具有上海地区形成高档纯别墅生活社区难以超越得天独厚的生态环境和体育配套，有形成富人区的条件,通达的交通、森林环境和独特的高档体育设施成就了旗忠板块的别墅群落。大面积的低密度住宅区连成一片，财富阶层在此聚集，富人社区已初显规模。,独特的价值点 诠释新的富人区,板块认知度,我们思考的立足点在于,区域市场研判,宗地概况 项目周边生活配套 项目SWOT分析,137地块,136地块,旗忠网球 中心,元江路,昆阳路,地块概况,135地块,占地面积 ：约 (约 亩)东：南：马桥老镇以及
6、一般商品住宅西：绿城玫瑰园等别墅区高档北：旗忠网球中心,虽然马桥生态环境优美，已有一定国际化、高端性知名度，但项目周边缺乏规模性居住社区，除旗忠网球中心外、配套缺乏高端性。宗地生态型特征明显，周边缺乏可依托的大型住区和高档配套。,旗忠高尔 夫球场,好又多,马桥强恕学校,马桥镇卫生院,旗忠公园,闵马菜市场,复星 药房,星龙饭店,马桥酒店,马桥镇敬老院,马桥天主教堂,明代 “靖安桥”,长岛别墅,绿城 玫瑰园,旭丽 花园,夏朵小城,山水别墅,中房森林别墅,137 地块,136 地块,旗忠网球中心,地块周边配套分布图,135 地块,地块周边环境,地块周边环境,上海商业地产划分 商业案例特征 信义对项目
7、的理解 区域现有城市意象,上海商业地产类型划分,城市综合体特征,通过对市场上操作成功的城市综合体项目进行统计分析，我们认为城市综合体通常 具备如下特征：1、地处城市次级核心区位，需要至少50万人口支撑2、需要具备较好的交通通达性3、至少两种以上物业类型组合，商业所占比例通常50左右或以上4、整体规划突破传统，围合式，个性化特征凸现5、商业业态：五大业态为主，卖场多成为主力店6、经营策略：大部分持有，注重长期收益,商业案例特征,关键词:国际化社区地铁公园,联洋大拇指广场,1、位于浦东联洋社区，周边高档住宅超过100万平方米,高消费力的消费人群支持； 2、临芳甸路迎春路交通主干线,能够吸引联 洋、
8、张江、金桥等区域，服务半径7公里，服务人口数量50万； 3、周边世纪公园、科技馆、东方艺术中心等配套设施带动相关过境消费；,1、位于闸北区大宁板块，周边中高档住宅150万平方米左右； 2、共和新路高架，地铁一号线，辐射闸北、虹口、东普陀、宝山等上海北区，服务半径在8公里，服务人口数万； 3、大宁灵石公园、马戏城等市级配套设施，带来大量过境消费；,大宁商业广场,关键词:大型社区/地铁/马戏城,随上海商业呈现郊区化发展趋势，大型城市综合体也由市中心区域逐渐向环线 外延伸，虽然郊县化特征比较明显，单就区域细分市场来看，支撑起一个具有一定规模的城市综合体物业仍需要至少50万左右的人口作为支撑 。,城市
9、综合体物业的辐射范围通常在5-8公里左右，需要具备较好的交通通达性，最好是与轨道交通、公交枢纽等直接接壤，或者周边有高架、主干道等交通设施从而放大了其辐射半径。,区域基础性消费人口支撑,具备较好的交通通达性,缺一不可,区域性商业成功的外部特征总结,项目的理解,关键词：自然,关键词：运动,关键词：健康,关键词：度假,关键词：人文,本项目属性：颠覆传统的新概念型商业模式,区域现有城市意象,第三篇：产品定位,项目总策划 主题、建筑策划 总体规划图 功能、概念策划 业态策划,区位分析,金三角，群英汇,定位策划,城市”新生活方式”体验中心 突出:运动/康健/时尚/生态/智慧,主题策划,购物公园 Shop
10、ping park,办公园区 office park,生态公园 ecological park,城市伊甸园 eden,养生别墅,SOHU公寓,迷你小镇,购物中心,办公中心,市民活动区,村落形态,酒店形态,街区形态,洞穴形态,广场形态,艺术形态,医疗中心,综合体形态,休闲场所,园林形态,建筑策划,国际医疗 康复中心,国际养 生度假村,国际青 年公寓,企业 领事馆,国际 园艺区,阳光 浴场,人工 沙滩,山顶 会所,孵化 基地,会展 中心,汽车 博物馆,极限 运动区,坡地 公园,热气 球站,手工 艺集市,城市 宠物岛,市民农园,市民 广场,风筝 广场,香草园,桃花园,艺术林,照壁,荷花塘,功能策划,
11、综合 商业体,城市艺 术博物馆,总体规划图,主要建设指标,业态策划,儿童 乐园,购物 中心,手工艺 集市,家庭娱 乐中心,高端 会所,特色 酒窖,创意 家居,市民 剧场,主题 餐饮,业态,概念策划,低炭生态区,生活剧场,小城镇实验区,城市写真,节能型 综合体,购物中心外观效果图,国际养生度假村,公寓SOHO,人工沙滩,购物中心入口效果,家门口就是世博,研发/孵化/企业总部基地,景观设计,照壁,卡通总动员,一年一届,热气球站,种 子 基 地,园 艺 馆,香 草 园,生 态 餐 厅,生态园艺区,宠物时装,宠物大赛,宠物聚会,宠物讲座,宠物表演,宠物岛,宠物表演,企业指定体检医院,国际医疗救护中心,
12、国际医疗康复中心,国际美容瘦身中心,国际医学培训基地,综合三甲医院,国际医疗康复中心,经营策划,01.城市花灯节 02.国际风筝日 03.国际风情日 04.市民城市艺术节 05.社区宠物娱乐节 06.社区体育健身节 07.购物中心美食节 08.举办城市热气球节,09.建立城市节能研究中心 10.建议长三角CEO俱乐部 11.每年举办一期国际品酒会 12.科技孵化基地,产业发展基金 13.设立城镇发展规划研究基金,交易平台 14.建立国际种苗研究所,国际种苗交易平台 15.举办国际园艺博览会,国际园艺交易平台 16.引进战略合作者,收租型房产信托基金和出售型房产信托基金,品牌上市,万实 “金融地产”,确立品牌,美国“迪斯尼” 中国“伊甸园”,引进房产信托基金，发行信托产品 选择合适战略伙伴，做大市场 实施资产整合，发行股票，逐期注入,万达“商业综合体模式” 万科”住宅地产经营模式“ 万实“小城镇混业经营模式”,确立商业模式,品牌拓展,品牌建设,苏州伊甸园,南宁伊甸园,成都伊甸园,湖州伊甸园,北京伊甸园,天津伊甸园, 建立小城镇发展规划基金 “伊甸园”冠名活动策划 “伊甸园”城市孵化基地 “伊甸园”小城镇发展论坛,发展战略,商业项目收入,
