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1、,汇报内容,项目背景解读,本项目发展方向,项目商业定位,属性界定与核心问题,区域认知,市场认知,SWOT分析,上层物业定位建议,经济测算,开发背景,淮南地处安徽省中北部，是华东最大的能源基地，市区背倚淮河，田家庵是主城区,淮南地处安徽省中北部，面积2600k，包括田家庵区、谢家集区、八公山区、大通区、凤台县、潘集区5区一县，总人口238万；08年全市GDP为453亿元，比上年增长15.4%，人均GDP约2898美元； 淮南地区矿产资源丰富，探明储量153亿吨，占全省的74%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19； 淮南市的支柱产业为煤、电、化工。,整个淮南沿矿而建，其中田家庵区、八公山区、谢
2、家区、大通区相邻较近，共同组成淮南市区； 田家庵区是淮南的主城区，市政府所在地，面积94k，人口约45万。,淮南,田 家 庵 区,谢 八 区,大 通 区,项目位于朝阳中路，处于城市核心地 带，区域资源强势,项目周边商业氛围浓厚,生活零售及休闲娱乐配套完善 商贸集中了全市最主要的专卖店，另有家乐福、华联商厦、国生电器、五星电器、新百商场、商之都、百货大楼等； 项目周边分布众多企事业单位 政府机关：国土、税务等；学校：一中、淮南理工学院、淮南师范等；银行：市农行（总）、建行等。,本 案,家乐福,商 贸,开发背景,地块规模小，但整体可与周边互融，处于城市商业发展轴线上，容积率为3.5,项目,占地面积
3、：30亩，道路退让40米，临主干道朝阳中路110米，进深110米； 容积率：3.5； 地块区位：处于城市商业发展轴线上，位于淮南中心商业区内，步行10分钟可到达火车站与老城区，交通便利，多路公交车直达。,开发背景,家乐福,本案,项 目 四 至,临近朝阳路与龙湖路两条城市主干道，交通便利,项目交通网络向四个方向辐射力极强，东可辐射大通区，西可辐射谢家集区、南可辐射山南新区，交通便利性较好。 项目地块在出口和规划扩展存在一些障碍。,开发背景,项目属性界定：三线城市核心区域小规模中高容积率综合项目,这类项目一般存在两个关键问题,属性界定,问题1：核心区综合体存在多种可能,三线城市 核心区域 小规模
4、较高容积率 综合项目,高形象 较高容积率,项目目标,功能与形态？ 如何定量？,售价高的商业？,可售面积多的高层？,选择面宽,商业：街铺？集中？,高层：住宅？办公？公寓？,问题2：地块小，容积率高，多种物业存在负面影响，协调空间布局至关重要,三线城市 核心区域 小规模 较高容积率 综合项目,高形象 较高容积率,项目目标,商业和高层物业的价值如何兼顾？ 地块价值如何分配？,提高上层价值？,提升底层价值？,矛盾,空间布局?,客户目标和限制条件,满足形象和市场标杆要求，塑造在淮南市场的品牌 拟获取最大利润，发挥地块最大价值,规模30亩，容积率3.5 项目一面临路，出口规划是难题 销售，不持有,商铺+高
5、层(公寓或住宅) 高档或中高档商业,限制条件,基本目标,开发商 初步设想,开发商有在淮南市场核心区外围商业及住宅开发经验； 对本地市场有相当认识和资源； 品牌提升意味着项目在市场上影响力的深度和广度要上一个台阶。,最大化利润，销售价格需超越本地市场，突破障碍在于商业对高层物业影响 ； 从价值贡献看，商业为利润主体，但高层物业是回款主体，两者重要性都不可忽视,住宅：在售,上品印象,商铺：商业街，已经营,潘集财富时代广场,目标之品牌,目标之经济,客户目标,界定核心问题：以何种物业组合和空间布局打造项目形象，实现价值最大化,以什么样的发展方向，制定相应的的发展战略，构建项目的价值体系,以何种空间布局
6、，实现多种可能物业的协调， 保证最大价值的实现,问题1,问题2,我们的一切研究都以客 户的目标为出发点， 以市场为导向。,问题界定,汇报内容,项目背景解读,本项目发展方向,项目商业定位,属性界定与核心问题,区域认知,市场认知,SWOT分析,上层物业定位,经济测算,在核心问题下，就综合体的商业、上层建筑进行研究，解决项目的发展方向,田家庵区中心城区的重要组成部分 辐射淮南乃至皖西北的商贸文化中心,田家庵区社会消费品零售总额占全市比重54.14%,远高于GDP所占淮南市比重（25.6），商贸流通企业数量占淮南的近58，反映田家庵城区商业在全市强大的辐射能力。,人口与经济,区域认知,产业结构,第三产
7、业发展速度在全市超前,第三产业是田家庵区的绝对支柱产业，占GDP比重接近51.2。比例远高于淮南市其他各区。,淮南市以第二产业为主导，田家庵区2008年第三产业所占比例高出淮南市5个百分点，在全市范围内明显超前。,区域认知,产业规划,田家庵产业发展战略商贸立区、工业强区、环境兴区,支柱产业：构建以现代服务业为国民经济第一支柱产业的城市经济； 服务业：积极打造拥有区域竞争力的服务产业群大理发展商贸流通业； 房地产业和餐饮娱乐业，积极推进服务业现代化和结构升级，建立起服务全市需要的服务业，打造皖西北服务业中心。 ； 商贸流通业：整合、优化商业资源，促进新兴业态发展，加快形成以商贸中心区域为支撑，大
8、型综合市场为骨干、众多专业市场为辅助、大卖场、专业店、 专卖店、便利店连锁店相结合的现代商贸流通体系。 发挥区位优势，打造皖西北地区商贸中心 。,未来田家庵区将以服务业为支柱产业； 现代化和结构升级将是未来田家庵区服务业发展的主要方向； 加快区域性商业中心的形成将是今后田家庵区商贸流通业发展的重要 的目标。,区域认知,产业规划,田家庵产业发展战略商贸立区,目标实施“商贸立区”战略，充分利用区位优势和资源条件 ，以加强产业支撑、增强聚集服务功能、扩大辐射能力，发挥区 位优势，打造皖西北地区商贸中心 。,措施大力实施“3458”工程。即发展三大主导产业，打造四大商圈，培育五大新兴产业。,区域认知,
9、产业规划,田家庵产业发展战略商贸立区三大主导产业,商贸流通业在做大规模、优化布局的基础上 ，挖掘老字号商业的潜力 ；通过壮大本土商业龙头企业和引进国内外知名商业企业并举的策略，提升全区商业竞争 层次和整体竞争实力。,房地产业 抓住商业地产开发和住宅地产开发两个重点，着力为商贸流通业的 繁荣发展提供载体，努力打造人文宜居中心区。结合商贸中心区域的功能强化以及 人才密集的区域特色，适度发展高档商业地产和中高档住宅地产。,餐饮娱乐业 继续提升本地餐饮业的规模优势和特色优势及品牌优势，引导中 高档餐饮业和大众型餐饮业的协调发展，吸引国内外知名餐饮业的进入，提高餐饮 业的竞争层次。结合都市休闲娱乐需求不
10、断升级、多元化和个性化共同发展的趋势 ，提升娱乐业的规模、特色和知名度。着力吸引国内外知名娱乐业企业进入，引导 娱乐业的多元化、差异化发展。,区域认知,田家庵产业发展战略商贸立区四大商圈,产业规划,淮舜商圈以淮舜路为纵轴，以淮滨路、青年路、香港街为横轴，建设“丰” 字型结构商业网络。充分挖掘东城市场商业文化，加大招商力度，加强管理，使这两处成为商贸流通业的一个亮点。规划打通青年路与电厂路相接，发展以特色旅游产品、特色农副产品、传统手工业产品、豆腐 深加工产品为主的传统文化一条街。,龙湖商圈 以商贸文化广场、华联商厦、新百、财富中心、大润发购物中心和在建的家乐福时代广场为重点，提高品牌档次，突出
11、专业、特色以及整体形象，建成具有超前时代气息、浓厚商业氛围和浓郁文化特色的全市商业主中心。洞山商圈 结合正在建设的市体育馆、城市广场，配套建设各种体育、休闲用 品商店，将广场路建成为体育用品一条街。结合舜耕山生态森林建设，将洞山路一 带建设成为全市最亮丽，具有山水城市特色的时尚商业区。,山南新区商圈根据山南新区建成全市的行政办公、文化教育和体育中心的功能定位，重点服务山南新区开发建设，发展与文化、体育、教育相配套的商贸服务 业、现代服务业和休闲产业。,区域认知,产业规划,田家庵产业发展战略商贸立区五大新兴产业,连锁经营加强商贸设施配套建设，完善多层次商业服务网络，积极引进国内 外知名的大型物流
12、企业，培育具有竞争力的本土物流企业。确立连锁经营在全区服 务业中的主体地位，形成经营布局合理，网络健全完善，业态结构优化，方便市民生活和辐射周边地区的现代零售服务体系。,旅游服务业 抓好旅游项目改造建设，发展面向合肥等周边城市的旅游业。 积极发展吃、住、行、购、娱等旅游配套行业，进一步提高服务质量和旅游业层次 ，以旅游业的大发展带动第三产业的发展。,社区服务业 按照便民利民、服务全面的原则，合理布局服务网点，积极开拓 服务领域，推进企业化经营,为居民提供便捷服务。,楼宇经济大力发展经济高度集聚、服务功能强大、信息和资金密集的新兴楼 宇经济。依托中心城区优势，规划和定位好楼宇经济, 将沿街部分尽
13、量规划建设为 商务楼宇，以形成大商圈和建设功能配套齐全的商务楼为重点，积极利用辖区内商 务楼宇对外招商，重点引进一批现代服务业及物流业，如高科技研发机构、中介咨询服务机构、大型百货等，提升第三产业档次。,特色街经济大力发展功能完善、设施配套、服务一流、特色鲜明的商业街。,区域认知,区域发展特征,宜居性最强 田家庵区自然环境、人文环境优良，为淮南最适宜居住的区域。自然环境优美， 区内坐拥龙湖公园以及洞山、五岳山等自然景观，城市绿地面积不断扩大，全区绿 化面积185万平方米。绿化覆盖率达33%，具备良好的生态环境。社会环境颇佳，该区企事业单位、科研院所、大专院校集中，居民素质较高；区内商贸业发达，
14、来往商务人流多为高知人群，对该区形成良好的社会氛围产生积极影响。良好的环境对市民在该区居家置 业较具吸引力。,完善的科教文卫配套 教育设施：辖区内大专院校科研院所众多，具有区位科技优势。田家庵区内有安徽理工大学、淮南师院 、淮南联大等5所普通高等学校 ，中等职业学校18所，小学62所，中学29所较为完善的教育体系，成为淮南市的教育中心。医疗机构：全区有医疗机构51所，为淮南最集中的区域 ，网点布置完善。文体设施：区内各种文化体育活动场所，图书馆、阅览室众多，有效满足居民需要。田家庵区成熟完善的居民生活配套服务设施，推动着房地产业的良性发展。,区域认知,区域发展特征,土地、人口规模大全区总面积2
15、50余平方公里，人口52.3万，是淮南市最大的城区，给该区房地产业发展提供较大的发展用地空间及潜在客户规模。,商贸业蓬勃发展 商贸业已成为田家庵区经济发展重要支撑点。商贸业态上形成了以服装、 商贸、电子信息、餐饮、购物、休闲等为主的多层次商贸体系；空间上构成 了龙湖路、淮舜路2 大商业带，辐射范围遍及全区。田家庵区商贸业多层次 、全方位完善发展，对区域房地产业整体档次的提升、扩大辐射影响范围、 增加客户量等方面产生积极影响。,区域认知,田家庵区房地产发展特征,多层和高层是主导趋势 多层和高层的建筑形态，是田家庵区产品的主流趋势。区域内地价较高，建筑容积率普遍较高，产品则多以高层出现。,商业办公
16、特色凸现 便捷的交通网络和周边配套、完善的城市生态、金融业和商务环境的日趋成熟使区域的商业办公价值飞速凸现。,价格水平稳步攀升 田家庵区商品房价格均为稳步上 升，随着淮南市整体经济的健康快速发展，可预见田家庵区房地产价格将会有 一定的上升空间，亦对本项目产生积极的影响。,区域认知,淮南城市化水平较高,淮南城市化率较高，达50；城市化水平高于我国46%的城市化水平； 随着淮南工业化进程，城市化的速度还会加快，这将从整体上促进淮南房地产市场的发展。,城市化水平,市场背景,城市规划发展方向,根据淮南市城市总体规划，淮南市主要发展方向为：中心城区用地主要向东、向南发展，淮河南岸次中心向唐山镇方向发展，淮河北岸次中心向平圩镇方向发 展。,区域认知,煤炭行业的恢复性增长使淮南经济进入高速发展期，带动居民收入增加,2008年安徽省各大中城市的GDP及增长比较,淮南市2004年和2005年增速超过16%； 淮南经济的快速发展得益于03年开始的煤炭行业迸发式发展，但2006年开始增长趋于稳定。 在安徽17个地级城市中，淮南市经济总量处于中下游，但增速处于前列。,
