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1、2012年上半年重庆市主城区房地产市场总结报告,0,目录 Contents,1,宏观经济及调控政策,2,2012年宏观政策汇总,2011年已出台最严厉调控政策（限价、限购），调控至今，除了延续之前的政策以外，在楼市调控上各部委反复强调坚持楼市调控巩固调控成果，并没有新政策出台。而地方政府迫于经济增长压力频频微调楼市政策，探寻调控底线。另一方面，上半年我国经济增速回落明显，为稳增长，央行2次下调存准金率，1次下调存贷款基准利率，实施稳健货币政策。,3,一再强调坚持调控，巩固调控成果,除延续前期政策外，无新政策出台,2次下调存准金率，1次降息，释放流动性，稳增长成为重心,各方资源保证保障房建设，重
2、抓保障房,土地出让再限制：容积率不低于1.0，禁毛地出让,各地方政府微调楼市,全国近40城市出台楼市新政，超八成地方新政获得通过或者被默许，触及限购、限价、支撑或变相支持投资类需求的政策均被叫停。,被叫停的楼市新政,NO.1 时间：2011年10月 事件：3类人群取消限购的佛山新政,NO.2 时间：2011年11月 事件：“放松对购房者的资格审查”的成都新政,NO.3 时间：2012年2月 事件：免契税还能享受财政补贴的芜湖新政,NO.4 时间：2012年2月 事件：“居住证满三年可买二套房”的上海新政,NO.5 时间：2012年2月 事件：称放松限价令仅为试行的中山新政,NO.6 时间：20
3、12年5月 事件：公积金余额不足可补缴的重庆新政,八招让地方新政“过关”,NO.7 时间：2012年6月 事件：首套房认定标准“认房不认贷”的河南新政,4,GDP与存准,11年开始受国际经济形势疲软影响，中国经济呈下行趋势，一季度8.1%的运行速度表现经济基本实现了软着陆，12年“保八”形式严峻，后期预计政府将采取“宽松货币”政策，扩大内需等手段来“稳增长”；率先采取了降存准的方式，11年底至今3次下调存准率，共1.5个百分点，释放资金1.2万亿。,5,利率与CPI,经济低迷，央行降息，针对储蓄分流、剌激消费需求和投资需求来拉动内需，稳定经济增长；2012年以来CPI低位运行，通胀压力减小，为
4、释放资金，扩大内需提供了基础；利率下行通道已经开启，新一轮的利率周期出现，信号已经释放，静待调控转向，陆续还将会有利率的下调情况出现，预计第二次将会在8月。,6,宏观经济（CPI、GDP）与调控,7,经济及政策总结,8,2012年上半年重庆房地产市场走势,9,2012年上半年成交走势,重庆楼市经历了08年调控下低迷的市场情况，09年政府救市的火爆，以及11年史上最严调控下的惨淡；12年政府虽然坚持调控基调，但是对经济层面出现松动，刚需市场回暖，其他产品稳定，价格出现上涨趋势。,10,2012年市场存量,截止6月底，重庆库存总量约1293万方，近期市场好转，供需比保持平衡，库存压力依然较大；年均
5、存销比由峰值11.1逐步下降为当前的7.9，但仍在8.0警戒线徘徊，随时可能上扬，对市场判断仍需谨慎 。,成交价格走势,11,成交结构变化,12年上半年整体成交结构不变，住宅成交占比近90%，商业商务占比10%；高层成交占比扩大，其余各业态微变。,09-12年整体成交结构,09-12年住宅成交结构,12,别墅成交结构,12年上半年别墅市场量涨价跌，龙湖紫云台表现突出，累计成交10万方，成交均价8400元/，对别墅市场影响较大。,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,上半年年别墅成交量较前期有大幅提升，同比11年上半年上涨37%，环比11年下半年上涨30%；成交价格维稳。 别墅成交以
6、200上下为主，300产品成交占比较去年同期有大幅提升； 100-200万为主力总价段，总价结构基本保持不变,13,洋房成交结构,12年上半年洋房市场量涨价跌，城市中心洋房产品逐渐减少，洋房价格持续下行。,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,上半年洋房成交量较前期有大幅提升，同比11年上半年上涨27%，环比11年下半年上涨28%；成交价格继续下探，同比11年上半年下降4%，环比11年下半年下降3%。 洋房成交以120左右产品为主，120以下洋房产品成交占比扩大； 成交总价结构基本保持稳定，80万以下产品成交占比扩大； 受调控影响，部分区域价格优势突出，产品低价热销。,14,高层成
7、交结构,12年上半年高层市场量涨价跌，各企业以价换量成效显著，上半年成交量较去年同期上涨约250万方；个别热销项目小幅提价。,09-12年成交走势,成交面积结构,成交总价结构,15,项目价格调整情况,2012年上半年企业成交金额排名,16,前十企业市场份额,整体市场份额,住宅市场份额,前十企业市场份额共计： 32.79%,前十企业市场份额共计： 33.29%,17,2012年上半年典型营销推广案例分享,18,龙湖地产：整合营销（新浪+晨报）,希望能够通过大规模的宣传造势，开盘取得轰动效应，首次开盘预计推出800套房源；,龙湖源著天街里，套内46-72的小户型住宅产品即将于6月份首开销售； 针对
8、该类产品联合晨报已经新浪乐居，进行大规模的宣传推广； 新浪乐居依靠网络电子商务系统进行推广宣传，已经于5月中旬开始； 晨报通过硬广和软文进行宣传，本周正式开始； 希望能够通过大规模的宣传造势，开盘取得轰动效应，首次开盘预计推出800套房源； 本次活动合作单位，前期均不收取费用，以成效性来判定，通过媒体宣传成交的房源，以4000元/套给予媒体费用，其中晨报分得52%，新浪乐居分得48%。,19,龙湖集团：春季易房节,举行时间：3月8日11日共4天 地点：北城天街、西城天街、星悦荟、水晶郦城、龙湖西苑、紫都城、蓝湖郡共7个展场； 优惠：总款优惠10-58万，项目平均优惠幅度8%的促销政策；旗下8大
9、在售项目共计销售近600套，涵盖高层、商业、小户型、洋房、别墅等业态。 北碚高端别墅项目“紫云台”以及位于大学城的全新商业作品“仟百汇”全新亮相，成为关注焦点。仅紫云台项目展台到访就有1000余组，现场登记近300组。 共到访约21800人次，新房现场登记客户近4000人。展区规模，到访人数、成交情况都全面超越往届易房节； 易房节期间，四个项目顺势加推，成交去化80%以上。 活动期间成交套数近500套，成交额突破4亿元。,20,龙湖集团：网上房交会,龙湖官网活动专区点击量达18.53万次，参与网上报名人数近1500人 ； 卖房1021套，特惠房源基本清空 ； 针对新老业主的额外优惠，业主的忠诚
10、度提高；,通过“网上房交会“报名客户可享受1.5%的契税减半优惠，另外每个项目都有不超过15套的一口价房源及优惠额度约8万50万元/套的专属特惠房源，龙湖老业主再购房还有1%的额外优惠。,活动目的： 此次龙湖网上房交会，延续龙湖今年以来奉行的“三快策略”，所谓“三快策略”即快速推货、快速成交、快速去化。 鉴定不移的执行企业制定的“跑货”策略； 企业首次进行该项活动，打政策擦边球； 通过活动，对项目进行了新的一轮展示，同时通过高额的优惠带动销售； 企业的业主忠诚度调查，下降了11个百分点，通过活动，加强企业的品牌影响，提高业主忠诚度。,龙湖九大项目部分优惠房源介绍： 江与城：全景高层，林溪洋房，
11、专惠8万30万元/套 龙湖春森彼岸：千万级滨江大宅，专惠50万元/套 龙湖花千树：法式花庭小洋楼，专惠21万43万元/套 龙湖源著：公园六栋全景高层大宅，专惠18万29万元/套 龙湖至德路9号：大学城联排双拼别墅，专惠12万34万元/套；龙湖东桥郡别墅专惠15万27万元/套 6龙湖紫云台：重庆新中央别墅区，千亩湖山巨著即将亮相，敬请期待 7龙湖U城：大学城天街洋房，专惠9万20万元/套 8龙湖仟百汇：大学城天街商铺，专惠17万32万元/套 9龙湖时代天街：中央商圈天街小户，专惠8-10万元/套,21,棕榈泉国际花园：电话营销,棕榈泉本次利用CALL客公司资源，带来成交客户8组，成交金额1千万元
12、，而本次蓄客15天，产生的营销费用仅4-5万元，远低于线上推广。,22,2012年上半年土地市场总结,23,24,半年土地市场特征,整体土地成交溢价低，底价挂牌成交多；,政府为卖地，积极召开土地推荐会并主要降价卖地；,城市中心土地受各大企业追捧，小地块更受关注；,大部分品牌企业选择观望，拿地企业不多；,有需企业及实力雄厚企业大量囤积优质地块；,成交土地面积跟前3年同期相同，约8000亩，建设体量1200万方；,两江新区仍是土地交易最多的地区，占成交量的70%左右；,1,2,3,4,5,6,7,2012年成交土地情况,上半年成交64宗地，8226亩，1179万方，楼面地价2067元/。其中两江新
13、区成交可建设体量762万方，占62%,2012年土地成交情况一览表,今年以来土地市场有遇冷趋势，政府急于推地，土地供应量大增，部分区域地价试探性下调； 无论从土地宗数、可建设用地面积和地块规划建设面积上来说，今年较前两年同期有较大增长； 政府急于卖地，4月底重庆市政府牵头集中供地22宗。,2012年主城九区土地成交情况一览表,25,2012年成交土地情况,两江新区腹地北部新区是上半年土地成交的热点区域,礼嘉-悦来,大竹林,二郎-双山,渝北龙兴,蔡家,礼嘉-悦来-大竹林 出让土地约3700亩，可建设体量550万方，楼面地价2500元/，多数地块容积率1.0-2.0，个别地块3.0左右；主要拿地企
14、业：力帆、赢普、商社、高科、渝兴、渝高等。蔡家 出让土地约600亩，可建设体量110万方，楼面地价1000元/，容积率1.9-3.7，金科、佳程在该区域进行土地储备。渝北龙兴 出让土地约1800亩，建设体量140万方，楼面地价1140元/，容积率1.0-1.5，重庆航悦、中航技房产在该区域圈地。二郎-双山 出让土地800亩，建设体量150万方，楼面地价2000元/，容积率2.9-4.8，个别1.2，保利、雅居乐、渝开发等企业入驻该区域。,26,27,2012年成交土地情况,成交重点地块分析,逸居乐实业 上半年最高溢价地块 逆市低价进驻蔡家 占地21亩，体量4万方，容积率2.5，净地单价500万
15、/亩，楼面价2988元/，溢价率82%,捷创发展 逆市较高溢价拿地，地价最高地块 占地35亩，体量11万方，容积率4.6，净地单价1532万元/亩，楼面价4968元/，溢价率42%,力帆地产 出入地产大力扩张，总价最高地块 占地323亩，体量65万方，容积率3.0，净地单价682万元/亩，楼面价3408元/，溢价率16%,保利石坪桥 保利再次圈地西城 占地171亩，体量55万方，容积率4.8，净地单价797万元/亩，楼面价2474元/，溢价率1%,雅居乐地产 雅居乐重庆再添一项目 占地179亩，体量35万方，容积率2.9，净地单价389万元/亩，楼面价1994元/，底价成交,金科地产 逆市低价
16、进驻蔡家 占地292亩，体量37万方，容积率1.9，净地单价160万/亩，楼面价1265元/，底价摘牌,航悦地产 逆市较高溢价拿地，建筑体量最大地块 占地1637亩，体量131万方，容积率1.2，净地单价89万元/亩，楼面价1111元/，地价摘牌,2012年成交土地情况,1月、4月应政府要求，出让土地量比较大；出让单价水平平稳，溢价水平低，挂牌出让为主。,注：溢价率统计范围为可统计到底价的地块，溢价率=(地块成交总价合计/地块底价合计-1)*100%,(16%),(15%),(5%),(0%),(0%),应黄市长财政回款要求，2012年4月底价出让土地，根据今年计划，下半年还有约32宗，建筑面积约600万方土地将出让。政府通过西部新城、茶园新城、两江新区的发展规划，建设土地量充足；两江新区战略地位高，范围大，土地储备量大，是后期土地供应的重点。在国家宏观调控倡导下，政府将以普通住宅供地为主，并是维持稳定的供应量。,(22%),(6%),(3%),(2%),(1%),(4%),(0%),(0%),
