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1、安庆商业市场商圈研究分析 暨华茂1958商业定位报告,2,历史文化底蕴深厚：千年古城、百年省会、文化之邦、旅游胜地,中国第一美学家朱光潜,两弹元勋邓稼先,黄梅戏艺术家 严凤英,历史悠久 2000多年前古皖国所在地文化荟萃 桐城派文化、京剧艺术的发源地、黄梅戏、中国现代文明的发祥地，洋务运动重镇人才济济 孕育了中国共产党早期领导人陈独秀、将军外交家黄镇、佛学大师赵朴初、京剧鼻祖程长庚、著名的章回小说家张恨水、中国第一美学家朱光潜、著名的黄梅戏艺术家严凤英、两弹元勋邓稼先等众多历史文化名人、艺术大师和科技精英,安庆宏观经济分析,城市概况,城市区位：地处皖鄂赣三省交界处，中部沿江城市经济带上，是沟通
2、三省并连接上海、武汉两大经济区的纽带。享有 “万里长江此封喉，吴楚分疆第一州”的美誉。城市定位：皖、鄂、赣三省交界的区域中心城市，先进制造业基地，综合交通枢纽，现代化历史文化名城，滨江山水园林城市。,城市发展优势 便捷的立体交通体系：水陆空为一体的立体交通网络已形成。 长三角西向泛化的通道和门户：长三角是我国沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，长三角的扩散转移主要通过长江经济带向西纵深扩散，安庆成为长三角向西纵深扩散的通道和门户，具有良好的经济发展前景。,扼守长江中下游，全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市,安庆宏观经济分析,城市概况,数据来源：2011年安庆市统计年鉴,区域中心其商业辐
3、射能力较强：人口基数大，但主城区人口较少，消费力支撑有限，靠区域中心辐射。,安庆宏观经济分析,人口,5,城东商圈,人民路商圈,光彩市场,集贤路商圈,人民路商圈：主要集中于人民路一带，繁花地带从西侧到与宜城路相交处，安庆市最成熟的商圈集贤南路商圈：主要集中在集贤南路光彩市场：新技术开发区及大桥开发区交汇处，专业市场城东商圈：主要集中在皖江大道与独秀大道交汇处，规划建设中的商圈，目前人气不足,安庆商圈调研分析,市区商圈分布,人民路商圈：人民路商圈是安庆最早形成、最成熟的商圈，消费群以本地人士为主，景观丰富、商业氛围浓厚，目前商圈内商业总规模近12万平米，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升。,目
4、前商业总规模： 12万m2左右 特点：城市核心，以集中式商业加零散街铺为主，发展空间近乎饱和； 主力商业： 新百百货、金华联百货、苏宁电器、水明月、女人街等； 租金与售价： 租金：在300-700元/平米/月；新百商场一带的租金较高； 售价：在20000-70000元/平米，新百商场一带的售价最高,安庆商圈调研分析,人民路商圈分析,新百百货,大型商业分析,安庆商圈调研分析,人民路商圈分析,大型商业分析：,业态：以经营服装服饰为主。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 特色：规模庞大，是目前安庆最大的百货大楼，以超市为主力店，屈臣氏为次主力店。优势：安庆核心商圈、历
5、史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，楼层净高超过3.7米，照明充足，营造优质的购物环境。劣势：交通、停车均不方便、车流人流混乱；以传统百货为主，业态不全。,安庆商圈调研分析,人民路商圈分析,大型商业分析：,安庆商圈调研分析,人民路商圈分析,大型商业分析：,业态：服装服饰、黄金珠宝、影院、电玩城。定位：中档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。 特色：1、2楼有麦当劳，6楼有3D电影院以及电玩城，对时尚人士有很强的吸引力。优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，业态较丰富。劣势：在新百百货旁，两家业态相似，竞争激烈。,安庆商圈调研分析
6、,人民路商圈分析,注：此数据为调研数据，仅作参考。,安庆主要商圈商业以服装鞋类、餐饮娱乐为主，配以超市零售、首饰、化妆品和电器等。 人民路商圈业态以服装鞋类为主，占比超过50%，其次是餐饮娱乐和电器。,安庆商圈调研分析,人民路商圈分析,集贤路商圈：超市、餐饮业、零售服饰、娱乐为主，档次偏低目前商业总规模： 8.5万m2左右 特点：主要服务石化、华茂职工，商业定位低，业态分布杂乱 辐射范围：以市区居民为主 租金与售价： 租金：55-120元/平米/月，集贤南路价格最高， 售价：约25000-30000元/,安庆商圈调研分析,集贤路商圈分析,注：此数据为调研数据，仅作参考。,集贤路商圈业态以服装鞋
7、类和餐饮娱乐为主，服装鞋类和餐饮娱乐占比相当，均超过40%。,安庆商圈调研分析,集贤路商圈分析,光彩市场商圈：安庆专业批发市场 目前商业总规模： 154万m2左右 特点：地理位置好，交通便捷，种类杂，商业定位低 主力商业：赛格数码城、南铭商贸城 光彩市场商圈涉及的业态范围较广，主要为汽车类、家具装饰类、建材、五金类专业市场。规模比较大，档次比较低。周边配套设施较为齐全，有专业的物流配送中心，辐射范围广，除了安庆市区外还辐射至安庆下属8个县以及周边。 辐射范围：安庆市区及八县市,光彩市场商圈,安庆商圈调研分析,光彩市场商圈分析,城东商圈：定位为未来的核心商圈：主要以集中高档餐饮、影院、大型超市和
8、品牌店的购物中心为核心，是目标已建成项目档次最高规划商业总规模：总面积超过10万多方的综合性商业区 特点：新规划，人气低 售价： 22000-31000元/m2,城东商圈,安庆商圈调研分析,城东商圈分析,安庆商圈调研分析,商铺租金汇总,安庆商圈调研分析,商铺售价汇总,安庆商圈调研分析,未来商业供应,安庆商圈调研分析,营销环境小结,商家访谈,针对安庆商业发展水平，及本项目发展现状，我司对两类商家进行了深入访谈，以通过商户的反馈，为项目发展提供参考。,受访商家,商家访谈,受访商家对本项目的整体意见,商家访谈,商户评价和意见,开店意向,店铺形态,城市认同,项目认同,适合档次,面积需求,合作方式,意见
9、建议,所调研商家大多对安庆市场充满信心；,大多喜欢临街商铺和购物中心；,对安庆的交通环境、营商环境比较满意，商家认为近年来餐饮行业大有可为，现有商业老旧无亮点；,商家对本案大多以观望为主，并对主力店的进驻寄予厚望；,希望本案定位为中高档；,大多存在三个档次，一是以30-50平方米，其二是100-200平方米，其三300-500平方米；,一般类品牌大多以纯租赁为主，知名品牌商户希望以租赁加扣点形式合作；,统一经营管理，为商户经营前期提供多样化的优惠措施。,商家访谈,对安庆商业的评价,商家访谈,对本项目的评价,项目周边,人民路商圈,消费者调研,调研地点与样本数量安排,人口特征 消费者基本情况。 消
10、费习惯 消费者的消费购物习惯、消费频率，和人均消费金额。 购物喜好 消费群对现有购物设施的喜好及意见。 消费群对不同商铺及品牌的反应。 对项目的期望 了解消费者对项目的定位、主题、商品组合及店铺组合的期望。,研究目的,调研主要覆盖有消费意欲及购买力的受访者。调查抽样方法： 采取了街头随机拦截方法（Steet Intercept）。 设点于消费群较为集中的购物消费点和项目周边住宅区。 问卷份数：总量360份。访问时间控制在5-10分钟之内。实地调查访问工作于2012年06月15日至2012年06月16日期间进行。此次市场调研共完成360份问卷，有效问卷304份。,研究设计,消费者调研,调研目的和
11、设计,购买商品最关注因素排名,消费者平均购物频次较高； 公交车是外出购物的主要交通工具， 常去的购物场所以超市和商业街为主；,消费者调研,消费习惯分析,火锅店、徽菜、川湘菜馆是当地消费者主流菜品，喜欢的菜系偏向中端。,大宝在护肤品的喜好中排名第一说明区消费意识还有待开发,消费者调研,购物喜好,消费者调研,购物喜好,从男装品牌来看，安庆人对国内一线品牌更为热衷,消费者调研,对本项目的期望,消费者对集中式商业的热衷说明了对商业质量的重视，对购物环境的看重； 对希望引进项目中美食广场和KTV排名最高，反映了人们对休闲娱乐的渴望,消费者调研,对本项目的期望,在建筑形态上，消费者希望项目包含室内大型购物
12、场所，其次是商业步行街，这与本案定位十分吻合； 在建筑风格上，希望项目的设计简洁及现代化，色彩缤纷充满活力，显示出消费群体的年轻化。,地块用途为：商业金融业与二类居住用地； 项目类型：综合体； 商业类型包括：集中式商业、商业步行街、住宅底商、写字楼底商；,本体分析,建设指标,地块规模,自然资源,配套资源,地块规模较大，有利于商业内部规划；项目密度偏高。,临近市民中心、菱湖自然风景区，有景观优势；西侧为市政公园用地，有助于吸引更多休闲人群。,集贤路一带已经形成了餐饮娱乐产业聚集的现象 周边分布着大量的住宅区，学校消费潜力巨大,外部交通,项目周边道路狭窄，交通不便，道路和交通成为本项目最大的限制条
13、件。,竞争情况,周边商业项目档次较低，为本案提供了机会。,本体分析,地块价值综合评价,1、地处城市核心，拥有广泛的消费群体 2、项目地块区域认可度较高，对推广商业知名度有积极作用； 3、项目体量大，是成为城市首屈一指的商业中心。 4、项目一期的成功入市和家乐福的如期开业，将为后续商业带来投资信心。,劣势,1、项目远离城市主干道，昭示性差，可达性差； 2、目前项目所在位置不属于传统意义商业中心，缺乏商业聚集力； 3、品牌商家的发展战略中，安庆通常不在重点拓展城市之列，不利于招商工作的开展；,机会,1、目前安庆商业落后而陈旧，本案的启动为城市商业升级提供了机会； 2、国内外大型商业连锁纷纷着眼于三
14、线城市布点，本案为其提供开店机会； 3、项目临近公园，其客源可利用本案商业形成互动； 4、房地产市场转暖，信贷松绑将为项目提供较为宽松的金融环境。,1、汇峰的王府井进驻和人民路改造等事件的影响，将对本案形成直接竞争； 2、城区内人口不足百万，目前商业供应面积逐年增加，对销售形成压力； 3、市场消化能力有限,优势,威 胁,项目定位,项目SWOT分析,35,区位分析,商业环境分析,外部条件分析,内部条件分析,本项目可致力打造为区域商业中心成为安庆中心片区商业发展标杆,位置优越，处于片区商业中心交通便利，具备向外辐射条件,地块内部条件优越，利于商业规划,旧有商业需要更新，发展良好的契机，中高端市场空
15、缺，但未来竞争升级,扑捉入市时机，抢占先机 以集约化开发实现价值最大,解决方案,片区缺乏档次较高，购物环境好的商场同质化业态单一的小体量商业充斥市场未来商业供应大，竞争会进一步升级,项目定位,项目SWOT分析总结,36,辐射范围 区位优越 交通便利,区域商业中心 家庭休闲娱乐 商业形象,项目定位,C区商业案名建议,华茂天街,项目定位,以时尚一族为核心的消费对象,目标客户为周边社区中的消费人群,主力消费人群是在半径5公里以内生活和工作的高档消费人群，并且将25岁-49岁的人群作为项目的主要客群。 家庭消费在我国消费结构中所占比例越来越大，在未来将成为主流，迎合这种趋势，其丰富的业态非常适合一家人
16、前来消费，同时以餐饮、娱乐、休闲开启了家庭消费这一崭新的商业消费模式。,消费群体定位,项目定位,关键词,项目定位,关键词1：亲子,项目定位,生态景观中心 厌倦了城市的喧嚣，烦透了千遍一律的石尸森林，想要逃离生活的快节奏，这里成了家庭休闲放松的世外桃源，一切的不愉快将抛九霄云外。,关键词2：生态,项目定位,餐饮休闲娱乐中心 特色的建筑风格，鲜明的主题元素，增添购物中心可玩性，使本案商业成为都市人的时尚领域。,关键词3：乐趣,项目定位,品质购物中心 不再为品牌的缺失而烦心，不再为购买不到的商品而失落，这里满足你一站式高品质的购物需求,关键词4：购物,项目定位,消费辐射范围,安庆城区政图,核心辐射区域 车程15分钟内,次级辐射区域 车程30分钟,边缘辐射区域 车程60分钟以上,立足于安庆城区中高家庭消费，辐射城市周边县市地区，以多样性、差异化、特色商业等优势吸引周边消费人群。,
