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1、9/7/2018,发展商：保利地产（长春） 时 间：2010. 12. 07, 保利远达大街项目 开发战略定位提报,【基于品牌与竞争的运作之道】,9/7/2018,PART 1开发战略定位 1.1 项目基础条件研究 1.2 项目发展模式定位 1.3 项目市场形象定位 1.4 项目目标客群定位,目录 Contents,PART 2产品体系建议 2.1 项目规划细则建议 2.2 项目建筑设计建议 2.3 项目园林设计建议 2.4 项目户型平面建议 2.5 项目配套设施建议,PART 3项目案名推介 3.1 项目案名策略推导 3.2 项目案名重点推介,9/7/2018,PART 1开发战略定位,9/
2、7/2018,1.1 项目基础条件研究,宏观市场,微观市场,场地条件,品牌背景,1、宏观经济形势2010年中国经济预计平稳向上，房地产政策适度调整,中国经济虽已率先走出经济危机，但在全球经济环境未得到根本改善前，政府短期内 对作为支柱产业的房地产业仍以扶持为主，加之普遍的通涨预期，预计2010年房地产市 场整体仍稳中有升； 2009年全国各城市地王频现，房地产金融政策或将有所调整，尤其针对投资性需求的抑制力度加大；,0,3%,6%,9%,12%,08年 1季度,2季度,3季度,4季度,09年 1季度,2季度,3季度,10.6%,10.1%,9%,6.8%,6.1%,7.9%,8.9%,08-0
3、9中国GDP季度增速,4%,2.4%,1.2%,1%,-1.6%,-1.2%,-1.5%,-1.4%,-1.7%,-1.7%,-1.2%,-0.8%,-0.5%,08年10月-09年10月CPI同比涨幅,9/7/2018,2、长春经济走势长吉图战略成为发展新引擎，GDP有望快速增长,2009年11月，国务院批复中国图们江区域合作开发规划纲要，标志着长吉图开发 先导区建设正式上升为国家战略，这一区域也是迄今唯一一个国家批准实施的沿边开 发开放区域。可以预见，随着国家政策的倾斜与投资力度的加大，作为长吉图战略核 心的长春将迎来新一波强劲的经济发展机遇；,9/7/2018,09年各月供应情况,09年
4、各月成交情况,09年各月供求指数变化情况,3、长春房地产市场2009供需关系,9/7/2018,长春房地产市场 2009价格走势,长春房地产市场 2009土地市场,9/7/2018,1.1 项目基础条件研究,宏观市场,微观市场,场地条件,品牌背景,本案,1、二道区历史沿革,二道区地处长春东北方向，历史上为传统工业区，目前以商贸物流、工业经济、房地产开发、生态旅游为四大主导产业； 以惠工路为界，分为北二道与南二道。 北二道地区：即八里堡，该地区基础设施 落后，棚户区面积过大，属长春城区内发 展相对滞后的区域； 南二道地区：随着龙嘉机场的建成使用， 已形成以东盛大街与吉林大路为两轴的商 业集中区，
5、其中心为以国商宝货为主、亚 泰超市等为辅的“东盛商圈”；,9/7/2018,“四轴”：远达大街与东盛大街南北贯穿宽 城、二道、经开形成的城市东部中心轴线； 吉林大路依托机场快速路形成的商务、商业 轴；以及沿伊通河、东新开河沿线形成的两 条景观生态轴； “三心”：指市级商贸中心、区级综合服务 中心与区级行政办公中心； “六片区”：指南部生活片区、北部生活片 区、北部工业片区与物流片区、中部工业与 物流片区、北部商贸区、北部商务片区；,二道区发展形势,“区域内以居住功能为主，大力发展房地产 业，同时集中发展商业贸易区和仓储物流产 业，并保留区内大型能源制造工业企业。” 长春市控制性详细规划,9/7
6、/2018,长东北（北湖）城市生态湿地 占地约2平方公里，总造价约30亿元，建设时间三年，2010年拟启动一期工程。 按照“河湖分治”原则，公园划分为“内湖”、“外河”两部分。其中“外河”以水利工程为主，兼顾景观需要，目前正在立项审批；“内湖”设计则以“城市湿地公园”为主题，基本定位在自然生态、科普教育、环保示范、宗教民俗、休闲娱乐、商务商业等六个方面。,9/7/2018,区域评价发展质变阶段：由居住氛围的形成转向生活氛围的形成 由于历史遗留原因及缺乏生活配套，该区域缺乏活力，相较其他城区发展缓慢； 对长春城区居民而言，该区域处于城市边缘，心理距离较远，但与城市其他新区而言，区 域成熟度相对较
7、高，距离相对较近； 区域展望长春东北部新城核心居住区 该区域将成为城市东北方向自然外扩的第一站； 当前的规划格局与房地产业发展状况，使得该区域将于未来成为长春东北部新城的核心居 住区；,北二道区评价与展望,新区发展历程的4个阶段,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,项目区域 现处阶段,与城市间交通网络形成,居住氛围开始形成,生活配套的完善促进并提升生活品质与氛围,辐射周边，区域中心开始形成,9/7/2018,本案,荣旺天下,鲁辉国际城,亚泰樱花园,昊源高格蓝湾,信达东湾半岛,2、本案目标市场范围界定,从项目档次出发： 二道区域内的指标性项目，如鲁辉国 际城、亚泰樱花苑、高格蓝湾等；从地缘特
8、性出发： 铁北区域尤其铁北区域东部的大盘项 目，如荣旺天下等；,9/7/2018,本案目标市场二道区分析,9/7/2018,从08年至今该区域总成交土地面积为56万平米（其中20万为商业用地），预计建筑面积为111万平米（其中40万为商业面积），平均楼面地价为2013元/平米。除此之外，力旺地块占地约130万平米，其出让时间较早，据内部消息短期内难以启动；,9/7/2018,本案,力旺地块,万科地块,中顺地块,皇烨地块,红星美凯龙,英俊地块,科宏地块,二道区08-09成交地块位置分布图,9/7/2018,本案目标市场竞品分析,9/7/2018,随着各项目前期产品陆续上市销售，且已建立起相应的市
9、场形象与口碑，在现有市场态 势下，各项目在明年势必加大推售力度，市场供应量随之加大，但考虑到该区域项目相 对较少，预计未来供需关系仍将保持相对平衡状态。,9/7/2018,除亚泰樱花苑、昊源高格蓝湾以两居和三居并重外，其余各项目均以两居户型为绝对 主力。鉴于亚泰与昊源的三居户型购买主力多为区域外客源，由此可见区域内客群层 次较低，基本以刚性居住需求为主。,9/7/2018,各参考项目除昊源高格蓝湾由于大高层公摊问题面积较大、荣旺天下地处铁北两居户 型偏小外，其余项目两居主力面积多集中在88平米左右，35万的总价是区域内项目两 居户型总价的分水岭。,9/7/2018,各参考项目除昊源高格蓝湾由于
10、大高层公摊问题面积较大、信达东湾半岛规划的紧凑型小三室外，三居主力面积集中在125-135之间平米左右。与本案三公里范围内的项目前期销售的三居总价均为超过45万，这从一个侧面可以看出该区域购房者总价的承受能力。,9/7/2018,从各项目户型去化情况看，两居为去化主力，其余户型总价成为消费者购买与否 的关键因素，相同功能空间而户型面积较小者更易受消费者青睐。,9/7/2018,本案目标市场重点个案,个案考察1：鲁辉国际城,9/7/2018,目前在售为三区、五区，明年预计将要推出六区（法国小镇），占地5.8万平米（含24000平中央景观公园），建筑面积13万平米，规划为11栋建筑，包括多层（5）
11、、小高层（11）、高层（17）等产品形式，主力户型为80-90多平两室两厅，销售均价预计超过4000元。,9/7/2018,9/7/2018,建筑面积：72.23平米 进深：11.4米/ 位置：5区多层（一楼）,建筑面积：89.35平米 进深：10.5米/ 位置：3区多层,畅销户型展示：,9/7/2018,个案考察2：信达东湾半岛,9/7/2018,整体规划：,一区：回迁,二区：在售,三区：在售,四区：回迁,五区：未推出,六区：未推出,七区：明年推出,八区：未推出,九区：未推出,十区：未推出,目前在售区域为二区、三区，共计为8栋，1栋多层、7栋高层产品。预计明年10-11月份推出七区（地下规划
12、两层地下室，一层为赠送，二层为车库），该区域由高层、4+1电梯洋房、联排别墅组成，预计明年开盘价格将会不低于6000元，属于整体规划中的高端产品集中区。,9/7/2018,9/7/2018,畅销户型展示：,建筑面积：84.44平米 进深：10.6米 位置：高层,建筑面积：89.96平米 进深：9.7米 位置：高层,9/7/2018,个案考察3：荣旺天下,9/7/2018,一期：G区，共计9栋住宅，含4栋多层、一栋小高层、四栋高层,一期：F区，共计19栋住宅，含13栋多层、6栋高层,在售,在售,未推出,未推出,该组团共计11栋住宅，含4栋多层、1栋小高层、6栋高层,该组团共计17栋住宅，含14栋
13、多层、3栋高层,9/7/2018,建筑面积52.74平米 进深：9.85米 位置：高层 面积小、总价竞争力强，适合投资。,建筑面积：72.23平米 进深：11.4米/ 位置：5区多层 南北通透，通风效果好，功能结构齐全，总价较低。,畅销户型展示：,9/7/2018,1.1 项目基础条件研究,宏观市场,微观市场,场地条件,品牌背景,1、地块基础数据 物业类型：住宅、商业 地理位置：河堤路街以东、宜良路以南、远达大街以西、同康路以北 建筑类型：未定 占地面积：214481（其中住宅171585、商业42896） 建筑面积：约40万（预估） 容 积 率：A地块2.2，B地块 1.8，CD地块 1.5
14、 限制高度：A地块 55米，B地块 40米，CD地块 40米 绿 地 率：30%,9/7/2018,2、地块四至情况,9/7/2018,1.1 项目基础条件研究,宏观市场,微观市场,场地条件,品牌背景,保利地产品牌形象与市场口碑俱佳 保利地产作为具有央企背景的大型知名开 发商，于2007年正式进入长春市场，并通 过开发“罗兰香谷”项目，塑造了良好的 品牌形象及市场口碑。 目前长春消费者对外地尤其是具备品牌知 名度的开发商普遍较为认可，这也为本案 实现保利地产于长春市场的跨越式发展提 供了品牌保障。,9/7/2018,1.1 项目基础条件研究,小结1：项目SWOT分析,1、处于城市自然外扩的第一
15、站； 2、区域内缺乏规模化、高品质的综合 物业，竞争环境相对乐观； 3、万科地王导致区域价值提升，使本案有机会争取实现更高价值；,1、区域自身消费能力较长春其他城区低， 高端有效需求不足； 2、鲁辉国际城的相对低价竞争优势； 3、2010年国家针对房地产市场相关调控 政策的不确定性；,1、地块规模、地势与朝向等先天条件均 较为理想； 2、地块西侧临伊通河公园，提供良好生 态资源与景观优势； 3、开发商业已形成的优质品牌形象；,1、所处区域价值认同感较低，区域偏远、落后及人文素质不高等既有观念仍影响着消费者； 2、地块周边市政与生活配套匮乏； 3、地块周边锅炉厂、散热器厂等工业企业，存在一定空气
16、污染；,S,W,O,T,9/7/2018,1.1 项目基础条件研究,小结2：项目发展瓶颈,宏观市场,微观市场,场地条件,品牌背景,宏观经济与长春房地产市场的良好平台,区域发展：中长期看好与短期阻力并存 市场发展：机会大于竞争,地块自身条件良好 临伊通河景观优势,达成区域运营的品牌高度 保证现金流正常运转及盈利,项目基础条件,基础论点,发展瓶颈,区域内既有核心资源不足以驱动项目持续性发展,区域内既有生活配套和生活氛围难以满足中高端定位,区域内既有客户资源不足以支撑40万平米开发体量,9/7/2018,1.2 项目发展模式定位,同比案例研究,盈利模式研究,发展模式研究,1、研究目的 盈利模式：边缘城区、中等规模的新盘如何开发产品，以保证持续性发展？ 发展模式：边缘城区、中等规模的新盘如何规划运作，以保证最优化发展？,
