土地估价师讲座辅导2

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1、2007年土地估价师考试辅导讲座 （第二部分：土地管理）,尚国琲2006年12月31日,第二部分：土地管理,一、土地管理概念 （一）考试目的 测试应考人员对土地管理基本概念、基本内容的理解与掌握程度 （二）考试基本要求 掌握：土地管理的内涵，土地管理的目的、任务、主要内容。 熟悉：我国土地管理的性质、原则 了解：土地管理与可持续发展的关系，新中国成立以来土地管理的演变历程。,一、土地管理的定义 土地管理是国家在一定的环境下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动

2、。这一概念包括6个方面的内容： 第一，土地管理的主体是国家，国家委派国务院土地行政主管部门管理全国土地；第二，土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系；第三，提地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用，其目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益以满足社会日益增长的需求；第四，综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；第五，管理的职能是计划、组织与控制；第六，土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受到社会制度、土地制度的制约。,土地管理的目的土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受到社会制度、土地制

3、度的制约。我国是社会主义国家，在土地制度上实行社会主义公有制，这就决定了我国的土地管理除了要最大限度的提高土地利用综合效益外，还要维护社会主义土地公有制，从而为有计划地、合理地利用土地提供保证。,土地管理的性质 土地管理既有由一定生产力状况所决定的自然属性，同时还有由一定生产关系所决定的社会属性。 随着社会生产力的发展，社会分工的细化，用地规模的扩大，科学技术的广泛应用，人与地的联系日益加强，在土地资源的合理利用和保护过程中，要处理好人与土地的关系，体现了土地管理的生产力属性，即自然属性。 土地利用的活动是在一定生产关系下进行的，对这种活动的管理必然要体现生产关系的特点，要服从生产资料所有者的

4、利益和意志，这就是土地资源管理的生产关系属性，即土地资源管理的社会属性。,土地管理的职能 土地管理活动过程就是管理者行使各种管理职能的过程。管理的基本职能是计划职能、组织职能和控制职能，这三个基本职能相互关联交叉，形成连续往复的动态管理过程。,土地管理的计划职能是为实现土地管理目标而拟订方案和措施的过程，它包括预测、决策、计划的编制和计划的实施4个步骤。预测主要是为了管理者进行决策、制定计划提供依据，科学的预测是提高管理决策的科学性和管理效率的重要基础；决策是计划职能的核心，是从各个方案中做出选择，对某个问题做作出最后的处理决定，包括制定方案、选择方案和评价与执行决策；计划的编制应有明确的目标

5、和具体任务，有明确的时间限制、地域范围和指标任务并切实可行，计划要有弹性和动态性；计划的实施是通过计划的执行，使计划变成现实的过程。土地管理的组织职能包括建立机构，确定职位、职责和职权，领导、监督、激励、协调部属的行动，为实现整体目标而努力。土地管理控制的基本过程由三个步骤组成，即确定标准，衡量绩效，偏差的分析与纠正。,土地管理的方法 实现土地管理的目标，提高土地管理效率，要综合运用行政、经济、法律和技术的方法。 行政方法指领导者运用行政权利，通过强制的行政命令，直接指挥管理对象，按照行政系统自上而下实施管理的方法，具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性的特点。土地管理的经济方法是管理者按

6、照客观经济规律的要求，运用经济手段，调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法，通常采用的经济杠杆有：地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆。在土地管理中运用法律方法，主要是运用立法和司法手段来巩固和调整各方面的土地关系。,土地管理的任务 我国土地管理的基本任务是维护社会主义土地公有制及土地所有者和使用者的合法权益，保护、开发、合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。 依法维护土地权益 加强土地权属管理，依法保护土地所有者、使用者及相关权利人的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。,保护土地资源 土地管理的根本任务是保护和合理开发利用土地资源。只有在合理开

7、发利用土地资源的过程中加强对土地的保护，才能实现土地资源的可持续利用和社会经济的可持续发展。 合理利用土地 土地管理的重要任务之一就是合理利用土地，以满足国民经济各部门对土地的需求，保持土地生态系统高效良性循环，有效地防止滥占耕地及其它浪费土地现象的发生。 规范土地利用行为通过法律、技术、经济、行政等方面的手段规范土地利用行为，才能达到土地管理的根本目的。 健全土地管理制度 根据土地管理的需要，建立健全土地管理制度，保证土地管理有章可循，有法可依，是土地管理的重要任务。,土地管理的原则 依法管理原则 土地是国家的财富，只有将土地管理纳入法制轨道，依法管理，才能有效地维护社会主义土地公有制和保证

8、土地的合理利用。 统一管理原则 土地利用涉及到城乡和各行业用地，为避免在管理上的政出多门的混乱现象，必须对全国城乡土地实行统一管理，做到统筹兼顾城乡各部门、各行业对土地的需求，协调各部门、各行业的土地关系，提高土地管理的效率。,维护社会主义土地公有制原则 土地公有制是我国的根本土地制度，合理组织土地利用不能离开维护和巩固社会主义公有制这项重要原则。维护土地公有制，有利于促进土地的合理利用，从而促进经济、社会的更好发展。 充分合理利用和保护土地原则 土地管理的最终目标就是实现土地的合理利用，而土地的合理利用不能和保护环境、防止水土流失、防止土地沙化脱离开。,土地管理的主要内容 土地法规与政策制定

9、 在土地管理中，组织立法和制定综合性政策是行政管理的一项重要内容，主要包括： 组织开展土地管理中的重大方针政策和发展战略的调查研究； 组织编制土地立法规划，组织拟定土地管理的法律、行政法规草案和行政规章； 负责土地管理的法律、法规中的使用解释工作，研究相关法律、行政法规草案与土地管理的法律、法规的协调问题； 办理依法由国土资源部受理的行政复议工作； 组织开展土地管理的法律、法规的宣传教育工作。,地籍管理 地籍管理是土地管理的基础，其主要内容有： 开展初始土地登记，土地使用权出让、转让、租赁、授权经营及划拨等各类土地权属变更登记，土地使用权出租、抵押登记，土地用途变更登记及其他变更土地登记工作；

10、负责土地证书监管。 研究解决历史遗留和新出现的土地权属问题的政策界限，负责确定土地权属，承担调处重大土地权属纠纷；开展土地确权、土地权属纠纷调处工作。 开展全国土地资源调查、变更调查及土地条件调查等专项调查工作，负责对土地资源状况进行评价。 开展土地利用动态监测，及时提供建设用地规模扩展等监测数据及分析结果；开展土地资源利用现状、土地权属状况及其变更情况的统计工作，及时开展统计分析，提供耕地变化为主的土地资源利用统计数据。 建立地籍信息资料公开查询制度及土地登记查证制度；掌握地籍管理工作动态，开展调查研究。,土地规划和土地用途管制土地规划和土地用途管制的主要内容包括：研究全国和重点地区国土综合

11、开发的政策措施；研究全国性及区域性的国土规划和各级土地利用总体规划；拟定土地供应政策；指导、审查和编制基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用地开发规划等专项规划；拟定实施土地用途管制的政策措施。,耕地保护 国土资源管理的根本目的就是保护和合理开发利用资源。土地管理的核心问题之一就是保护耕地。耕地保护的内容包括： 拟定实施耕地特殊保护、耕地占补平衡、土地整理和复垦的政策；分析耕地增减动态，研究制定宏观调控和加强的措施。 依据土地利用总体规划及专项规划，推进基本农田保护、土地开发、土地整理和土地复垦监督等工作。 拟定基本农田保护区的技术和方法，制定基本农田保护管理制度和措施。 对已批

12、准的各类建设项目涉及占用耕地的占补平衡措施的审核和监督检查工作。 依据耕地数量变化情况的监测结果，对耕地总量减少的地区，提出限期采取补足措施的建议，并监督实施和组织验收。,农用地转用和土地征收征用一是拟定农地转用管理办法，拟定农地转用审查报批管理制度和工作程序；拟定征地管理的有关政策和办法；拟定建设项目征用土地的审查报批管理办法。二是承办需报上级政府或主管部门批准的农用地转用、征地和土地开发的审查、汇总、报批工作。三是指导征地制度改革，依法推行统一征地制度，规范征地程序和办法；拟定征地补偿费用计算、使用和管理办法。,土地供应和市场管理 土地供应和市场管理是土地管理的重要内容。其主要内容有： 制

13、定地价体系和地价管理制度，开展土地分等定级、基准地价、标定地价和地价指数的评定与监测。 制定建设用地供地标准和建设用地审查报批管理办法，指导和规范国有建设用地的供应。 制定并组织实施土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资等管理办法和地产交易规则，规范土地市场，完善市场体系。,负责公布土地市场运行动态，预测土地市场发展趋势，研究和提出调控土地市场的措施。 制定划拨国有土地使用权目录并组织实施，制定划拨国有土地使用权转让、出租、抵押及改变用途的政策和管理办法。 制定乡（镇）村用地管理办法，指导集体非农建设用地管理及审批工作，指导各地制定乡镇各类建设用地标准、占地补偿办法及补偿标准，制定和组织实

14、施农村集体土地使用权流转办法，制定鼓励城乡集约利用建设用地的政策和管理办法。,土地执法与监察 土地执法与监察是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律法规全面实施的基本途径，其具体内容包括： 监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况； 受理对土地违法行为的检举、控告； 调查土地违法案件； 受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件； 指导、监督检查下级土地管理部门的土地监察工作； 协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件。,我国土地管理机构的设置 现行土地管理体制是指在中华人民共和国土地管理法颁布，1986年国家土地管理局成立之后，由党中央、全国人大常委会、国务院所确定

15、实行的全国土地统一管理的体制。从直属国务院的国土资源部开始，各级政府相继成立了省、市、县、乡土地管理机关，即从中央到地方形成了五级管理网络。其中国土资源部是国务院负责全国土地资源统一管理的职能部门和行政执法部门；省、市、县、乡土地管理局是同级人民政府的职能部门和土地行政执法部门，主管其行政区域内土地的统一管理。国土资源部设14个职能司（厅、局）。其中有6个职能司（厅、局）与土地管理直接相关，承担着相应的土地管理职责，包括政策法规司、规划司、耕地保护司、地籍管理司、土地利用管理司、执法监察局。,十、土地管理与可持续发展的关系 （一）可持续发展和土地资源可持续利用问题的提出 1980年世界自然资源

16、保护大纲曾提出要把保护与发展结合起来的可持续发展的思想。 1987年世界环境与发展委员会首次明确提出可持续发展的概念，即：“可持续发展是在不危及后代人满足他们需要的能力的前提下，满足我们现实需要的一种发展”。 1989年，联合国粮农组织对可持续发展的概念又作了进一步的解释：“可持续发展是管理和保护自然资源的基础，转变技术和制度变化的方向，以保证当代人和后代人的需求得到持续满足广。”,1992年，联合国环境与发展大会首脑会议通过了21世纪议程等文件，将可持续发展定义为“一种满足当代生活需求，但不危害子孙实现其生活需求的发展模式”。 1992年，在新德里召开的“国际土地可持续利用系统研讨会”上，美国罗戴尔（Rodale）提出将土地资源持续利用看成是由两部分组成的，即是由人类持续利用土地资源的“人地关系”和由于利用土地而产生的“人人关系”组成的。这一思想强调人类在利用土地资源时，必须注重对它的保护。 1993年，在加拿大举办了“21世纪可持续土地管理”讨论会，会议提出了可持续土地利用的五大原则:保持和提高土地生产力 (生产性)，减少生产风险(稳定性)，保护土地资源潜力和防止土壤、水质的退化 (保护性)，具有经济活力 (可行性)，社会可以接受 (可接受性)等。,