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1、吉林建筑大学管理学院吉林建筑大学管理学院20132013 届毕业设计届毕业设计二零一三年六月二零一三年六月毕 业 设 计辽阳灯塔市辽阳灯塔市“金澜名邸金澜名邸”房地产项目可行性房地产项目可行性 研究研究白 露吉 林 建 筑 大 学2013 年 6 月毕业设计辽阳灯塔市辽阳灯塔市“金澜名邸金澜名邸”房地产项目可行性研究房地产项目可行性研究学学 生：生： 白白 露露指指 导导 教教 师：师： 刘刘 立立 群群 教教 授授专专 业：业： 工程管理工程管理班班 级：级： 程管程管 093093学学 号：号： 0410931904109319答答 辩辩 日日 期：期： 20132013 年年 6 6 月
2、月 2020 日日摘要金澜名邸住户建造舒适大户型观景房为框架结构，底层为半地下车库。项目根据地形及项目功能定位，在与建设区域周边相协调的基础上，坚持合理、适度的平面布局的原则，在与城市发展规模及周边建筑风格相协调的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为辽阳市的住宅小区发展创造良好的典范。汲取辽宁省地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，科学把握区域的平面和空间尺度，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、中心广场等合理规划，精心设计。设计侧重“现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境”概念。关键词：科学；优雅；宁静；典范第 1 章
3、 总论IABSTRACTJIN LANMIMGDI households construction the comfort of large size viewing room frame structure, the underlying semi-underground garage. Project according to the positioning of the terrain and the project functions, and adhere to the principle of reasonable and appropriate layout, based on
4、the coordination and construction area surrounding, and in coordination with the scale of urban development and the surrounding architectural style based on the active and innovative use of science-based environmental planning method, create a good model for development of residential quarters in th
5、e Liaoyang City. The essence of regional real estate industry learn from the Liaoning Province, to learn the advantages of the regional real estate industry, joint local conditions, scientific grasp of planar and spatial scales of the region, building facades, type design, building spacing, the cent
6、ral square, and so reasonable. planning, well-designed. Design focuses on the environmental characteristics of the modern cultural landscape, combined with the natural topography, geomorphology, shape the plot is elegant, quiet, pleasant living environment “concept.Key words: Science; elegant; quiet
7、; a modeI目录摘要 .I ABSTRACT II 第 1 章 总论 1 1.1 项目背景 .1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 项目承办单位概况 1 1.1.3 项目提出理由与过程 2 1.2 项目概况 .3 1.2.1 建设地址 3 1.2.2 建设内容 3 1.2.3 主要建设条件 3 1.2.4 项目投资估算情况 4 第 2 章 市场分析与预测 5 2.1 房地产市场宏观形势分析及预测 .5 2.1.1 全国房地产市场开发现状 5 2.1.2 房地产业阶段的发展前景 6 2.1.3 住宅需求的结构分析 8 2.2 辽阳市房地产市场分析及预测 .9 2.2.1 房地产发展概况
8、 9 2.2.2 辽阳市房地产市场趋势预测 .10 2.3 灯塔市房地产市场研究 11 2.3.1 主要竞争楼盘调查 .11 2.4 项目目标市场分析 11 第 3 章 建设条件 .12 3.1 项目开发用地状况 12 3.2 项目方案的确定 12 第 4 章 规划方案设计 .14 4.1 规划设计方案的指导思想及原则 14 4.2 建筑规模及规划设计方案设想 14 4.2.1 规划指标 .15 4.3 建筑规模及规划设计方案 15 第 5 章 项目开发进度及组织安排 .18 5.1 项目建设期 18 5.2 项目开发进度安排 18 5.3 项目销售期和预售期的确定 19 第 6 章 项目销售
9、计划 .20 6.1 项目定价 20 6.1.1 楼盘均价 .206.1.2 各楼均价 .23 6.1.3 每户均价 .24 6.2 项目分阶段销售计划 27 6.3 项目销售收入的计算 28 第 7 章 投资估算及资金筹措 .29 7.1 投资估算的原则 29 7.2 项目建设的投资估算 29 7.3 资金筹措 30 第 8 章 财务评价 .31 8.1 财务评价基础数据的测算 31 8.2 盈利能力分析 31 8.3 清偿能力分析 32 第 9 章 风险分析 .35 9.1 房地产开发项目风险因素分析 35 9.2 房地产开发项目风险处理对策 36 第 10 章 社会评价和环境影响评价 3
10、8 10.1 社会评价 .38 10.1.1 社会适应性分析 38 10.1.2 社会影响效果分析 38 10.1.3 社会风险及对策分析 38 10.2 环境影响评价 39 10.2.1 自然环境条件 40 10.2.2 周边环境状况 40 10.2.3 项目对环境的影响及保护措施 40 10.2.4 影响因素分析 40 10.2.5 环境保护措施 42 10.2.6 地质灾害影响分析 42 10.2.7 特殊环境分析 43 第 11 章 结论及建议 44 11.1 结论 44 11.2 建议 44 结束语 45 致谢 46 参考文献 47 附表 480第 1 章 总论1.11.1 项目背景
11、项目背景1.1.11.1.1 项目名称项目名称辽阳灯塔市“金澜名邸”房地产项目可行性研究 1.1.21.1.2 项目承办单位概况项目承办单位概况本项目由北京盛荣基房地产开发有限责任公司开发建设项目公司注册地址：北京市崇文区 866 号法定代表人：张明亮注册资本：叁仟万整企业类型：有限责任公司成立日期：2002 年 8 月 6 日公司注册号：1101012005173经营范围：房地产开发经营（取得资质证后方可从事经营） 、经销建筑材料、装饰材料（除易燃易爆危险品）登记机关：北京市工商行政管理局资质证书：资质等级贰级发证机关：北京市建设厅发证时间：2003 年 3 月 1 日组织机构代码证代码：6
12、8045718有效期：自 2003 年 3 月 1 日至 2015 年 3 月 1 日颁发单位：北京市质量技术监督局北京盛荣基房地产开发有限责任公司是一家以城市一级土地开发、二级房地第 1 章 总论1产开发与销售为主营业务的房地产综合运营商。公司作为国内新一代的房地产综合运营商，紧紧把握中国城镇化快速发展的历史机遇，将公司的商业模式定位于二、三、四线城市与政府合作，进行城市的土地一级开发与运营。成功参与了铁岭新城、永清新城等项目的投资与建设，依托资本市场，与国内、外多家金融机构建立了长期的战略合作伙伴关系，从而取得良好的社会效益和经济效益。在二级房地产开发与销售领域，公司主要进行住宅、商用物业
13、、城市综合体等多种物业类型的开发与运营。在“低密度人文社区“、“多元化复合社区“和“城市综合体“三条成熟的产品线基础上，凭借丰富的开发经验、规模化的经营优势、卓越的资源整合能力和差异化的竞争策略，强化公司在新型住宅产业综合体方面的开发能力，不断推动产品线更新升级，引领行业。公司自成立以来先后在北京、东北及长三角等三大区域 6 个城市，累计开发规模超过 80 万平方米，土地储备规模超过 120 万平方米，拥有一定的市场知名度和品牌影响力。秉承“目标一致、遵从规则、学习创新“的企业文化，以“创造新城市价值“的开发理念，为客户营造优质城市与生活空间，为投资者创造稳定增长收益，为社会和谐不断贡献。人才
14、是公司昌盛和繁荣的根基，这是盛荣基公司的基本理念。公司将为员工提供明快舒适的办公环境、搭建宽严相济的文化平台、构筑和谐双赢的薪酬体系。1.1.31.1.3 项目提出理由与过程项目提出理由与过程党中央、国务院已明确提出，要把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和新的消费热点。中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：加大住房投入，改善住房的有效供给；增加住房消费，实现住房的有效需求；搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。辽阳灯塔房地产业经过近几年的发展，已逐渐成为全市国民经济新的增长点，经济技术开发区的房地产也
15、取得迅猛发展。市政府为了打造“五点一线”辽阳灯塔城市品牌，创建中国名城以及进一步拉动房地产业的发展，提高城市的整体形吉林建筑大学管理学院毕业设计2象、提升居民的居住质量，给予了大面积开发的发展商一系列优惠政策，大力支持房地产的发展。金澜名邸项目地址位于灯塔市葛西河公园西侧，是目前全市在建或拟建住宅区中规模较大的综合性小区，项目建设符合辽阳灯塔城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。综上所述，本项目的建设符合国家推动住宅产业作为主要产业的发展政策，符合锦州市总体规划，对于提高锦州市居民居住条件，完善区域建设具有重要作用，同时，项目的建设可有效地提升企业竞争力促进企业的进一步发展，项目的建设是必要
16、的。1.21.2 项目概况项目概况1.2.11.2.1 建设地址建设地址项目建设地点位于灯塔市葛西河公园西侧，东侧紧临文化路，北侧与兆麟街相通，其它两侧为居民住宅的地块内，交通十分便利。项目建设地点位于灯塔市葛西河公园西侧，东侧紧临文化路，北侧与兆麟街相通，其它两侧为居民住宅的地块内。1.2.21.2.2 建设内容建设内容“金澜名邸”项目拟建设成交通、教育、医疗、文化、于一体的超大型现代化小区，总建筑面积 724000 平方米，建筑密度 37%，绿化率 28%，容积率 1.5。 1.2.31.2.3 主要建设条件主要建设条件该项目总用地面积约 14 万平方米。灯塔市葛西河公园西侧，东侧紧临文化路，北侧与兆麟街相通，环境优雅。主导风向：冬季：西北风；夏季：东南风；第 1 章 总论3冻结深度 65CM。1.2.41.2.4 项目投资估算情况项目投资估算情况表
