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1、圣莫丽斯圣莫丽斯 物业管理方案物业管理方案深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司二零零五年八月二零零五年八月圣莫丽斯物业管理方案2目目 录录一、序言一、序言 二、圣莫丽斯物业管理总体方案二、圣莫丽斯物业管理总体方案 三、圣莫丽斯主要管理措施三、圣莫丽斯主要管理措施四、圣莫丽斯物业管理综合服务费用测算四、圣莫丽斯物业管理综合服务费用测算 五、发展商需配合的工作五、发展商需配合的工作六、会所及配套设施建议六、会所及配套设施建议圣莫丽斯物业管理方案3第一章第一章序序 言言深圳“圣莫丽斯”由华来利实业公司投资兴建，占地 27 万平方米、建筑面积 33 万平方米，分两期
2、开发，以别墅、Townhouse、多层洋房为主，是真正意义上的山居别墅和洋房社区。项目地块属香蜜湖北面塘朗山畔的自然水源保护区，山风地貌清幽宁静、原生环境舒适自然，该项目以欧洲度假胜地“圣莫丽斯”风情小镇为构造蓝本，移植欧洲小镇的风情特色与概念元素，是一个面向社会塔尖人士居住的大型生活区。拥有优越的地理位置和居住环境的圣莫丽斯，开发商还非常重视该项目后期的管理工作，特邀请国际最著名的第一太平戴维斯物业顾问公司担纲该项目的物业顾问工作，第一太平戴维斯作为专业的物业顾问公司，在管理高档豪宅项目方面具有丰富经验，并能以独有的工作方针去管理项目。在本物业管理方案中，敝司不会利用大量的文字阐述物业管理的
3、理论及管理细节，而着重分析项目的管理理念和服务的措施。我们将在传统物业管理基础上，高起点规划圣莫丽斯的物业管理工作，推出国际“一站式管家”物业管理服务模试，突显圣莫丽斯的豪华尊贵.维护业主的私秘,突出私家豪宅管理的安全安全、典雅、至尊，以配合圣莫丽斯尊贵业主的需要，高水平实施物业管理操作，保障高品质稳定输出物业管理服务。圣莫丽斯物业管理方案4第二章第二章“圣莫丽斯圣莫丽斯”物业管理总体方案物业管理总体方案1 1、 管理的总体目标管理的总体目标在管理期内，将把“圣莫丽斯”管理为“安全文明、优美舒适、运作正常、管理有序”的高尚住宅区。建立商业和住宅动静有别，但和谐、安全之环境。并保持和提高物业的完
4、好程度，通过加强对“圣莫丽斯”的管理，使物业保值、增值，以良好的物业管理服务树立“圣莫丽斯”的品牌形象，使物业开发和管理能处于良性循环的状况。近期目标：近期目标：1、积极主动协助开发商销售。2、管理好售楼中心的保安、清洁、绿化等各项工作，协助节日和销售活动布置等销售工作。3、积极筹备管理处的前期各项准备工作。4、严格把关，协助发展商验收接管好小区，并按时顺利的移交到小业主手中。5、推出国际“一站式管家”物业管理服务模试，要求相关人员的文化素质高，做事沉稳干练、体贴周到等良好的个人素养。因此，在制定员工架构和薪金待遇时充分考虑人员配置安排和员工薪酬，员工激励，培训等因素。通过建立一个良好的培训与
5、岗位竞争机制来带动整体人员素质提高，以适合“圣莫丽斯”业圣莫丽斯物业管理方案5主的需要。6、保持良好的生活、工作环境，统筹安排、落实“圣莫丽斯”各项设施，设备的管理养护。项目使用的电梯、灯光照明、景观布置较多，虽然在建造时考虑到使用节能灯泡和变频节能电机等节能措施，但耗能还将是很大的。因此，将来管理上节能是一项重要工作，在规定的不同时间段开闭一些电梯、灯光照明、区域景观，既让业主满意，又节约成本。中期目标：中期目标：1、维护“圣莫丽斯”业主的权益，强化宣传，进行依法管理，共同维护“圣莫丽斯”的生活环境，2、 导入第一太平戴维斯的专业管理不断提高服务质量及服务档次，以良好的物业管理服务树立“圣莫
6、丽斯”的品牌形象，使物业开发、管理处于良性循环。3、随时与“圣莫丽斯”广大业主保持联系、加强交流。定期就物业管理工作对小区业主进行回访和工作质量调查，确保沟通渠道畅通，随时根据需求对工作计划进行调整和改善。4、在管理两年期限内，争创“全省物业管理优秀住宅小区”长期目标：长期目标：1、全面导入 ISO9000 质量保证体系，使“圣莫丽斯”管理处日后长期有效、规范的管理运作。 2、在管理的三年期限内，争创“全国物业管理示范住宅小区” 。3、继续加强和业主委员会的沟通，共同“齐抓共管” ，保持和提高物业的完好程度，使物业持续保值、增值，提升各类业主的投资回报，达到“多赢”的局面。圣莫丽斯物业管理方案
7、62 2、 管理原则管理原则根据国务院物业管理条例 、 深圳市物业管理条例及物业管理委托合同，本着“以业养业”多种“经营”和“精干、高效、优质服务”的管理原则。执行深圳华来利实业公司为业主和住户创造安全、文明、便捷、舒适的生活、工作环境质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。3 3、 分项指标分项指标（1 1）房屋及公用部位维修、养护的承诺及措施房屋及公用部位维修、养护的承诺及措施序号序号指标名称指标名称国家评分国家评分标准标准第一太平第一太平管理指标管理指标管理指标实施措施管理指标实施措施1房屋完好率9899指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建文件记录，确保房屋完好、整洁
8、，无违章搭建及损坏公共设施现象2房屋零修、急修 及时率98100接到紧急维修通知 5 分钟内到达现场，零修及时约定完成不过夜，并按维修回访制度进行回访及记录3房屋零 修工程 合格率100100分项检查，一步到位并按照维修回访制度进行回访，以确保维修质量，满足住户需要4房屋外观完好、整洁无损完好、整洁无损外观完好，无破损处、整洁，无涂污处、无违反规定私搭乱建损坏现象圣莫丽斯物业管理方案75阳台使用空调安装整洁、美观整洁、美观阳台统一，不堆放易燃易爆物品阳台使用不得有碍观瞻空调室外主机一律装在预留的位置上（2 2） 公共设施、设备及场所的使用、维修、养护、管理和收费公共设施、设备及场所的使用、维修
9、、养护、管理和收费序号序号项目（内容）项目（内容）国家评国家评分标准分标准第一太平第一太平管理指标管理指标管理指标实施措施管理指标实施措施1消防设施设备完好率100100指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建檔启示，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损，随时可以正常使用2电梯完好完好与专业电梯公司签订维保协议，每年进行电梯安全年检一次，必须取得政府有关部门年检合格证，确保电梯安全运行3供水正常正常协助自来水公司进行表前管理维修，对表前管道进行定期检修和大、中、小型修理；对表后管道进行日常维修，保证正常供应4供电变配 电房正常正常设备编号、安全标志清楚醒目室内通风良好，
10、不潮湿，无积水，绝缘板（层）配置符合要求无乱改建，有检查记录，安全、维修责任明确圣莫丽斯物业管理方案8楼层配电系统正常正常配电箱、电源表箱插接箱体完好，关锁良好，管线无乱牵挂，无裸露5供气100100协助煤气公司对煤气管道等设施进行定期检修保养，煤气总阀门完好，关闭灵活，箱体完好，玻璃明亮6路灯完好率9595指定机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度，建文件记录，由维修主管监督，以确保路灯完好无损正常使用7道路完好率及使用率9090指定机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度，建文件记录，由维修主管监督，以确保道路完好无损正常使用8排水管明暗沟完好率95100指定机电设备及公用设
11、施管理员负责维护，实行巡查制度，建文件记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻，无积水，无塌陷9化粪池、雨水井、污水井完好率95100以确保沟、渠、池、井完好，排放通畅10消防报警系统100100指定机电设备及公用设施管理员负责维护，实行巡查制度并定期试验烟感报警的灵敏度和准确度，建文件记录，以确保报警系统完好11消防连动系统100100指定机电设备及公用设施管理员负责维护，实行定期试验，建文件记录，确保消防水泵随时圣莫丽斯物业管理方案9可以启动运行，抽排烟正压送风设备完好，随时可以启动运行12缴费及时率90%95%定期向住户派发缴费通知书，对未能按时缴费的住户，及时做好催缴费工作13住户满意
12、率90%95%定期向住户派发意见调查表，了解住户对管理处各部门工作的满意程度，以改进今后工作4 4、项目管理亮点项目管理亮点（1 1）尽尽早早介介入入前前期期管管理理，有有效效减减少少工工程程遗遗留留问问题题a. 尽早介入物业的规划设计。敝司将派遣各类专业技术人员积极参与圣莫丽斯的规划设计。将通过审阅设计图纸，察看施工现场、参加工程例会、组织业主意见征询等形式，站在物业管理人和物业使用人的角度，就物业的规划和设计提出建设性的意见，减少设计缺陷；b. 尽早介入施工监理。虽然有专业的监理公司，但是物业管理公司参与施工监理的作用仍然无法取代。在实际操作中，我们将派出经验丰富的设备系统工程师对于现场监
13、理给予意见和建议，一方面尽早熟悉设备设施的性能，另一方面可在发现问题后通过发展商限令施工单位解决，防止施工质量问题的发生和延续；c.参与协助售楼中心的管理：管理好售楼中心、样板房、建造材料展示房等的保安、清洁、绿化等各项工作并为看房的来宾提供配套的服务；协助节日和重大销售活动布置等；协助销售人员把好“公开承诺”关，回答业主关于物圣莫丽斯物业管理方案10业管理的咨询和提问；配合提供给予有关的媒体的宣传资料等。通过以上工作在业主们心目中树立良好的物业管理形象。 d.尽早介入接管验收。接管验收工作进行的越早，管理公司对物业的竣工情况就越熟悉，对工程遗留问题的解决也就越主动。凭借多年的工程管理经验，我
14、们将积极主动地与开发商工程部门及建筑施工单位充分沟通，确定工程遗留问题的处理界面，以及处理的流程和时效要求。同时，精心编制接管验收计划并组织实施，力求在向业主交楼时提供让业主放心的收、用房。（2）预预防防为为主主，严严格格管管理理，减减少少安安全全及及消消防防隐隐患患1）治治安安防防范范a.a. 防范体系：防范体系：坚持“人防、技防、物防三结合”的原则，在确保 24 小时无间断监控和巡逻的基础上，充分发挥社区内配置的 IC 卡门禁、摄像监控、可视对讲、电子巡更、周界报警、家居安防等智能系统的作用，建立立体交叉的安全防范体系；b.b. 封闭管理：封闭管理：物业管理的安全强调封闭式管理，社区的所有
15、出入口将实施严格管制，所有访客及外来车辆均实行“三级识别”制度，即大门岗（或车场岗）识别、大堂岗识别和业主识别。未获得业主本人确认的访客将不被允许进入住宅大堂门，楼内安排巡逻队对整个大楼实行 24 小时不间断巡逻。c.c. 素质管理：素质管理：对保安员实施准军事化管理，做到“五统一”和“三集中” ，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。同时努力培养保安员员的服务意识，改变原来保安员员单一的护卫功能，使保安员员成为“护卫员、迎宾员、服务员护卫员、迎宾员、服务员”的有机统一体.圣莫丽斯物业管理方案112）消消防防管管理理a.a. 工作方针工作方针:坚持
16、“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制；b.b. 防火宣传防火宣传: :在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时，建议管理公司向每户业主发放一册消防知识手册 ，同时联系部分消防器材商家到社区定点服务，建议业主家中配置灭火器；c.c. 培训演练培训演练: :实施全方位消防管理，定期检查消防设施，保持良好运作。同时，重点加强护卫员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和小区业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃” ；d.d. 加强二次装修的消防管理加强二次装修的消防管理: :对装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。对动火施工要求施工单位必须提供消防报批手续，方可开工。在入住期间，建议管理公司通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消
