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1、1,绵 阳 项 目 汇 报,二OO八年三月一十五日,2,INDEX,目 录,宏观环境,164亩项目,房地产市场,300亩项目,绵阳项目总结,3,发展环境,宏观环境,返回,绵阳，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都98公里。幅员面积20249平方公里。总人口529万。辖两区六县一市。目前市区面积55平方公里，城市人口66万。,4,根据绵阳科技城发展纲要规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。,宏观环境,城市概况,
2、5,宏观环境,返回,全市经济呈现加快发展的良好势头。全市实现GDP673.5亿元，增长14.3%，增速高于全省平均水平0.1个百分点，比上年提高0.4个百分点，,经济增长,6,返回,绵阳市区户籍人口2007年达到66万人，流动人口10多万人，市委市政府将安县、江油纳入大绵阳范围，提出打造百万人口城市。,人口增长,宏观环境,7,宏观环境,返回,2007年全市共完成固定资产投资235.2亿元，增长29.7%。投资运行的主要特点： 一、二产业投资增长较快。第一产业完成投资8.2亿元，增长57.9%，第二产业完成投资96.7亿元，增长49.5%，第三产业完成投资130.3亿元，增长16.9%。,固定资
3、产投资,8,城镇居民人均可支配收入达到10473元，增长15.7%，其中增长最快的是工资性收入增长11.8%，个体私营主经营性收入增长46.4%；城镇居民人均生活消费支出7804元，增长12.9%。,宏观环境,人均收入,9,INDEX,目 录,宏观环境,164亩项目,房地产市场,300亩项目,绵阳项目总结,10,房地产市场,返回,分析：由于2006年上市面积125万平米比2005年下降-6.4%，导致市场供应量减少，需求量增大，2006年年底房价飞速增涨， 2007年上半年上市面积仅57.51万平方米，下半年上市楼盘分批销售，首推房源较少，而且楼盘上市量大多数都在10万平方米以下，上市的时间段
4、和推出的量都不同，市场竞争较少，是导致2007年房价上涨的因素之一。,市场供给,11,返回,分析：20052007年绵阳涨幅最快的建筑形态是多层和电梯公寓，分别为45%和33%，住宅平均涨幅为35%。 多层：涨幅主要因素是市场稀缺资源，2007年绵阳部分多层项目均设置有电梯，建筑成本增加。 电梯公寓：主要是因素为地段稀缺优势、土地成本、建筑成本增加等。 别墅：由于消费市场有限，但市场销售量较少，涨幅稳定。 商业：2005年前后绵阳商业地产投资过热，后期经营问题较多，市场需求量较大，2007年住宅投资吸纳更多民间资金，导致2007年商业销售价格出现下滑。,产品均价,房地产市场,12,返回,分析：
5、2006年上市面积125万平米实际完成189万平米销售量，达150%，2007年各楼盘部分楼盘分批少量上市，预计实际供应楼盘仅90万平米，今年已经完成70.7万平米，达78%，市场供应量开始高于需求量。以供应市场为主导的情况下，价格上涨正在趋缓。,房地产市场,供需分析,13,返回,分析：由于市场投放量较小，2007年全年价格涨幅较大。10月市中心个别楼盘价格快速拉升（部分达到4000元/平米以上），把整个楼市均价推上3600元/平米新高。11月底房交会后，部分新盘面市，调控政策让市场观望态度较强，12月成交量均有所回落，价格趋于稳定。,价格走势,房地产市场,14,返回,绵阳主要开发区域集中在涪
6、城区和游仙片区，这两个合计交易面积46.6万平米，占市场份额72%。 全年商品住宅涨幅较大，达35%，多层3300元上涨45%；电梯公寓3600元/平米上涨33%；别墅4300元/平米上涨28%。 市场供应量为主导，2007年绵阳开工面积230万平米，批准预售面积146万平米，为了减少市场投放量，部分楼盘分批放量，加剧市场紧迫感，实际入市面积约90万平米，交易面积70.7万平米，完成销售量78%。约有60万平米的房源加入2008年的竞争。 2007年绵阳土地拍卖均价突破96.2万/亩（包含村民摘牌小副地块），比2005年27.3万/亩上涨252%，土地成本增加、建安成本增加30%，直接增加销售
7、价格。 2007年绵阳房地产市场发展迅猛，土地拍卖价与目前市场销售价格均能保持平衡，但2008年市场放量过快过多，必将引起强烈的市场竞争。,房地产市场,总 结,15,说明：2007年房地产开发用地出让商业、住宅用地合计959093.3M2，合为1440.08亩，成交总金额为153672.75万元，成交单价平均106.71万元/亩. 数据来源于绵阳市国土局,未统计村民个人出让小块宗地,16,绵阳楼市板块,科创园片区,高新区片区,游仙片区,城中心老城区,南湖片区,300亩,164亩,高水片区,17,涪城板块: 绵阳老城区，基本为小块存量土地开发，以高层电梯公寓和商业开发为主。住宅售价大多在3800
8、-4500元/ 游仙板块：主要以多层，小高层开发为主。住宅售价大多在2500-3900元/ 南湖板块：市政府着力打造的城市会客厅。目前在售的代表楼盘有富临晶蓝湖，售价2750-4000元/，均价3200元/ 科创园板块：绵阳的高档社区集中的地方，物业以别墅，花园洋房为。但07年地块推出量很大，华润拍得430余亩，晋中新兴房产拍得450亩，田森、银都、倍特等地储备，此板块存量土地已达2000亩以上。住宅售价大多在3800-4800元/ 高水板块：新兴的高档社区，物业种类丰富。长虹世纪城，小岛花园城，花园星河湾等是该区域的代表楼盘。住宅均价大多在3500-4200元/ 高新区板块：新市政府所在区域
9、，物业以多层和小高层为主。07年土地放量较大的区域。住宅售价大多在3000元/左右,绵阳楼市板块,板块总结,18,INDEX,目 录,宏观环境,164亩项目,房地产市场,300亩项目,绵阳项目总结,19,300亩项目概况,本案,返回,项目四至,20,宗地现状,300亩项目概况,项目拆迁已经完成,还剩余部门农民种植作物.占地300亩,容积率2.0,地价款85万元/亩,楼面地价为670元/M2.北紧邻宝成铁路，东接富临丽景花城和沿河商业街道，南临安昌河，西边为村民安置房和凯丽滨江楼盘:均价3200元/M2，多层,返回,21,布鲁斯国际新城 用地21.5万M2，总建面54万M2 容积率2.22,共4
10、022户 其中一期均价3200元/ M2 容积率 1.86，建筑面积14.2万M2 1097户，于2007年售磬 开发商:四川龙都实业 电话:2546666 / 2548888,300亩项目区域竞争楼盘,22,丽景花城 高层 143亩，总建面25万M2 容积率2.22,共4022户 户型面积80-190平方米 2007年售磬均价2600元/ M2 二手房均价4000元/ M2 开发商:四川富临实业 电话:2227998,300亩项目区域竞争楼盘,23,凯丽滨江 总用地面积28669.78M2 总建筑面积: 51965.66 M2 容积率:1.78 停车位:160个 绿地率:37.6% 建筑密度
11、:30% 总户数:510户 3300元/平方米 多层 开发商:绵阳道奇地产 电话2546777,300亩项目区域竞争楼盘,24,阳光曼哈顿 均价 3900 元/M2 开盘时间07.12.06 占地面积80亩,建筑面积约20万M2 总户数约2000套,容积率:3.63 绿地率37.3%。17栋高层 开发商:绵阳恒业地产 电话:2393888/2393999,300亩项目区域竞争楼盘,25,亚川 铂金海岸桂园逸景 住宅3080元/ M2 商铺6700 M2 ,一楼8000元/ M2,二楼5000元/ M2 143亩，总建面25万M2 开发商:绵阳亚川地产 电话:2375188,300亩项目区域竞争
12、楼盘,26,竞争楼盘分析,项目周边在售楼盘价格约3200元/平方米（多层），2006-2007年已售楼盘丽景花城价格约2700元/平方米(高层),二受房价格约3500-4000元/平方米。由于本项目比邻宝成线，对楼盘品质有一定的负面影响，难以打造高品质滨江社区。,返回,27,300亩项目SWOT分析,项目优势,地块形状呈长方形，且较为平整规则，便于规划,临近火车站、汽车站，交通优越，便利性强,靠近安昌河，沿街沿河面宽，便于打造滨江商业休闲街,商业金融、教育、医疗等配套较完善,返回,用地规模大，便于规划，打造区域大盘,28,项目劣势,项目受宝成铁路线噪音影响，难以打造高档住宅区,不临绵兴主干道，
13、不利于酒店、大型商业业态的建设,返回,紧临宝成铁路线，最少后退距离限制用地范围，影响建筑规模,300亩项目SWOT分析,周边有一些低端住房，对整体品质打造不利。,29,项目机会,周边项目沿安昌河商业氛围已经形成，可以打造商业风情步行街，连接两边的商业带,位于中心老程区边缘，目前市场价值未被充分挖掘，有较强的升值前景,高新区规划，石桥铺北区核心建设，对项目有一定价格的拉升作用,返回,300亩项目SWOT分析,整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对入城购房人员采取鼓励,30,威 胁,周边高中档盘多，且区位优势较好，竞争楼盘多，若本项目没有特色，项目投资回收期拉长,项目受宝成铁路线噪音影响，投
14、资客群可能因环境影响向外转移,返回,300亩项目SWOT分析,政策风险：通货膨胀背景下的货币紧缩政策；银行加息，房贷提高，金融调控压力较大,绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大,临近的科创园板块大量存量土地的开发,31,300亩项目产品建议,定位依据,规划建议,经过与周边竞争楼盘对比及项目SWOT分析，本项目沿街沿河打造大型餐饮、休闲和商务酒店，小户型精品江景住宅，高档花园洋房的组合。,返回,32,A 高层4.8米挑高的LOFT B 多层花园洋房 C 沿街商业休闲街,高层小户型住宅：户型面积设定从3070平米，以面宽来区分户型大小，在户型设计时灵活空间划分，为使用者提供更多
15、的空间划分方案。低总价功能齐全，满足居住需求。,返回,300亩项目产品建议,产品建议,33,静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为3000元/；,动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动态预测价格为3400元/。,300亩项目产品价格预测,产品价格：高层3200元/ ，洋房3400元/ ，商业4200元/,价格预测,34,300项目经济
16、评价成本,返回,35,返回,300项目经济评价利润,说明： 1、考虑到2007年绵阳楼市价格上涨幅度过大，可能存在泡沫，故对2009年销售价格预测较为保守。 2、因项目没有选址意见书和概念性方案设计，根据项目规模和容积率初步估算，税前利润为17115万元。税前利润率为14.6%。,36,300亩项目建议,返回,1、项目靠近宝成线，噪音影响大，项目采用高标准的隔音材料和园林绿化带，减弱火车噪音对小区的影响。,2、因地段已经较为成熟，不适合写字楼和大型商业的开发，经过调查，产品初定位为LOFT公寓和花园洋房及沿街商业休闲娱乐餐饮。,3、项目产品开发LOFT公寓，4.8米层高，可以分割为两层。小户型总价小，便于投资。,4、项目沿街沿河休闲商业街要延续富临地产的商业氛围，打造独立的商业风格：餐饮娱乐休闲会所商务酒店。,37,INDEX,目 录,宏观环境,164亩项目,房地产市场,300亩项目,绵阳项目总结,38,本案,
