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1、房屋漏水损害责任承担案例【基本案情】2005 年春，一直在山区生活的赵某欲进城安度晚年，便委托女婿杨某为其在某县城购买一套楼房。 同年 7 月，杨某以自己的名义与某房地产公司签定了商品房买卖合同，为赵某购买了某房地产公司开发建设的商住楼（三楼以上为住宅，二楼以下为商铺）中一套三室两厅住宅（房号为307） 。双方在该商品房买卖合同第十七条第一款第5 项约定： “ 该商品房配套公共建筑使用权归出卖方（某房地产公司）” 。该房交付后，赵某又委托杨某对房屋进行了装修。装修中，杨某对房内的自来水管线进行了改装，并附加了球阀。2006 年 11 月 6 日，杨某在某房产局为赵某办理了私房产权证，产权确定日
2、期为2005 年 6 月 30 日。因赵某的丈夫被摩托车撞伤，一直在原籍休养，该房无人入住。2006 年 10 月 29 日早晨，在赵某楼下经营内衣的刘某与丈夫一如往常到店里开门营业，当她走到门口时， 发现店里向外流水，便急忙打开店门冲到店后的库房，顺着水声望去， 只见屋顶的自来水管处涌出一条水柱，就赶紧搭梯子去堵水，直到上午12 点左右，杨某找来城建局的工作人员关掉总供水阀，才止住了水。 经刘某与杨某妻子王某和刘某店内的店员对被水浸泡的货物进行了清点，被损坏的货物价值达37740 元。为保全证据， 刘某请来了当地公证处的工作人员对现场事实及受损清单进行了公证。当日，杨某给刘某出具了受损货物数
3、额价值确认书，并向当地公证处提出申请，要求对“307房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状 ” 予以证据保全。 2006 年 10 月 30 日，某公证处为杨某出具了（ 2006）额公经证字第187号公证书， 对 307 房因自来水主管道阀门脱落、跑水的现状进行了现场拍照。当日，该公证处也为刘某出具了（2006）额公经证字第188 号公证书， 对其店内被水浸泡的现状进行了现场拍照，清点被水浸泡的物品，确认了因浸泡损失的物品价值，并收取公正费300 元。漏水事故发生后，刘某多次找杨某协商赔偿事宜，均遭拒绝。经查，某房地产公司开发建设的商住楼经工程建设监理公司审核，于2005 年 7 月以合格竣工验
4、收。该商住楼交付使用后，多次发生供水阀门破裂、脱落事故。2006 年 11 月 1 日，因该商住楼再次发生漏水事故，某城建局向某房地产公司发出通知，责令某房地产公司对其开发建设的商住楼的室内供水管线进行排查、维护，将供水阀门全部进行更换，赔偿供水部门及用户的经济损失。另查， 依据某房地产公司给杨某和各住户提供的商品房质量保证书、保修协议，某房地产公司开发建设银联商住楼，自交付使用之日起，电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程保修期为2年，发生本次漏水事故时，给排水管道尚在保修期内。2006 年 10 月 31 日，刘某向法院提起诉讼，要求杨某赔偿自己的各项损失4 万余元。答辩 中，杨某以自己
5、不是307 房的房主， 不具备被告主体资格为由，要求驳回刘某对自己的起诉。同时，以发生漏水事故是由于某房地产公司开发建设的商住楼的主供水管道阀门破裂、脱落造成的， 刘某的损失应由某房地产公司承担为由，申请追加某房地产公司为被告。得知发生漏水事故的307 房的产权归赵某所有后，刘某也向法院提出了追加房主赵某为共同被告的申请。法院依法准许杨某、赵某申请追加被告的请求。诉讼中，某房地产公司主动放弃307房室内供水主管道阀门破裂、脱落是否是杨某改装室内供水管线所致的司法鉴定。【观点碰撞】针对此案的裁判形成两种意见。第一种意见认为，本案是一起因供水主管道阀门破裂、脱落引起漏水事故，造成原告店内货物毁损及
6、店面装修损坏的财产损害赔偿案件。要准确判断谁是责任主体，就必须查清谁是造成 307 房室内供水主管道阀门破裂、脱落的责任人， 谁是造成此次漏水事故的人，谁就应当承担赔偿责任。 某房地产公司在没有证据证明是由于受害人本人、不可抗力、 第三人的过错造成 307 房漏水的情况下，应对刘某的损失予以赔偿。第二种意见认为： 该案是一起财产损害赔偿纠纷，造成财产损害的原因是赵某房屋内供水阀门破裂跑水将刘某经营的内衣店部分内衣损坏。某房地产公司并没有给刘某造成财产损害，至于赵某购买某房地产公司的房屋安装的供水管道阀门是否存在质量问题系另一法律关系，不能在本案中一并审理。本案应由赵某承担赔偿责任，若某房地产公
7、司出售的房屋的供水管道阀门确实存在质量问题，是引发本此漏水事故的直接原因，赵某可以通过向某房地产公司追偿挽回自己的损失。法理评析笔者赞同第一种意见，理由如下：首先，根据某房地产公司与住户签定的商品房买卖合同第十七条第一款第5 项的约定： “ 该商品房配套公共建筑使用权归出卖方（某房地产公司）” 和某房地产公司开发建设的商住楼给排水管道尚在保修期内的事实，某房地产公司是307 房室内供水主管道的使用人和维修人，即对 307 房室内供水主管道负有管理职责。根据中华人民共和国民法通则第一百二十六条： “ 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者
8、管理人承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外” 和最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第四条第一款第（四）项：“ 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任” 之规定，一旦出现建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、 悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的事实，它的所有人或者管理人就应当承担民事责任。 只有在该建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人或者管理人有证据证明自己没有过错或者损害是由于受害人本人、不可抗力、 第三人的过错造成的情况下， 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂
9、物的所有人或者管理人才可以免除责任。 因此，本案适用过错推定和举证倒置原则，即某房地产公司要达到免责的目的，必须提供本案供水主管道阀门破裂、脱落是由于不可抗力、受害人的过错、 第三人的过错造成的证据。 事实上， 在发生此次漏水事故之前，某房地产公司开发建设的商住楼因供水阀门破裂已发生多家多次漏水事故，且没有任何证据证明上述三种免责事由存在。依此可以推出，被告某房地产公司开发建设的商住楼虽然是以合格竣工验收的，但并不等于其销售给赵某的住房的室内供水主管线没有质量问题。其次， 本案杨某在为赵某装修307 房时， 确实对室内供水管线进行了改装，此改装是否是引起 307 房室内供水主管道阀门破裂、脱落
10、的直接原因或原因之一？某房地产公司、杨某、 赵某均未提供相关证据予以证实，但从现有的证据可以证实，在此次漏水事故发生前，该商住楼已多次发生漏水事故，给部分住户和经营户造成了不同程度的损失。依据日常生活经验，在没有证据证实是杨某改装了室内供水管线造成307 房室内供水主管道阀门破裂、脱落的情况下，只能推出某房地产公司开发建设的商住楼的室内供水主管线存在安全隐患的结果。某房地产公司虽然坚持是“ 杨某擅自改装管道造成漏水事故” 的，但又主动放弃了唯一能够证明自己没有过错的机会，即对 307 房室内供水主管道阀门破裂、脱落的原因进行鉴定，以致没有证据证明自己的主张，只能承担举证不能的不利后果。第三，如
11、果某房地产公司有证据证明此次漏水事故是因杨某擅自改造室内供水管线造成的，按照我国民法有关民事代理的相关规定，杨某受赵某的委托，为赵某装修307 室，因装修所造成的法律后果，也应由 307 房的所有人赵某承担。因此， 刘某要求杨某承担赔偿责任没有法律依据。第四，造成此次商住楼供水主管道阀门破裂、脱落，可能存在多种原因，如供水压力过大，超过了供水阀门额定的承受压力、用户改变供水管线结构或者多种因素共同作用的结果，但这些原因是否存在，有待有关部门的鉴定，在某房地产公司放弃司法鉴定的情况下，只能按现有证据裁判，判决某房地产公司赔偿刘某的损失。综上， 笔者认为， 如果本案未追加某房地产公司作为共同被告参加诉讼，赵某作为 307 房的所有人对该房屋负有管理之责，因其屋内漏水造成刘某损失，可以再所不问， 由其先赔偿刘某的损失， 再由赵某以房屋质量纠纷向某房地产公司追偿。但本案既然追加了某房地产公司为共同被告， 就应该审查某房地产公司对供水管道是否未尽到了维护、管理之责， 从源头上解决纠纷， 减少当事人的诉累。综观本案案情，应先由某房地产公司承担赔偿责任，待其收集到漏水事故是因杨某改装供水管线所致的证据后，再通过诉讼向赵某追偿，挽回自己的损失。
