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1、房地产开发与经营,第四章 房地产投资分析,主讲：熊志刚 北京师范大学 2011年3月31日,4.1房地产投资分析概述,4.1.1投资与房地产投资的含义,投资,广义：指人们的一种有目的的经济行为,狭义：为了获得可能的未来收益而做出的确定的现值的牺牲,基本要素,主体,客体,目标 营利性目标是投资的动力源,方式,房地产投资：经济体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为,4.1房地产投资分析概述,4.1.2房地产投资类型,4.1房地产投资分析概述,4.1.3房地产投资目的 目的： 自用 出租 转售 自营,4.1房地产投资
2、分析概述,4.1.3房地产投资目的避税收入：是指因提取房地产折旧而降低纳税基数给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。从会计的角度来说，建筑物随其已使用年限的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多，这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使物业投资者账面上的净经营收益减少。房地产每年提取折旧，并不影响现金流量，因而可以说，房地产折旧是一项隐形开销。如果投资于其他领域，则没有折旧或折旧额小于房地产折旧，所以房地产投资比起其他投资而言，所需缴纳的所得税少，这就是房地产投资的避税。,4.1房地
3、产投资分析概述,4.1.4房地产投资分析的任务 1、为投资者提供投资方向 2、为投资者提供运作方案的建议 3、为投资者报批及合作提供依据 4、为投资者预测投资收益 5、为投资者描述风险及提供避险方法,4.1房地产投资分析概述,4.1.5房地产投资分析的发展状况,项目可行性研究报告,核准,备案,项目申请报告,行政审批要求的项目可行性研究报告,市场需求的专业化项目可行性研究报告,4.2市场与区位分析,4.2.1市场分析,工作内容,市场调查,市场预测,投资环境,市场状况,工作对象,4.2市场与区位分析,4.2.1市场分析,市场分析,市场需求预测,市场趋势分析,意见调查法,时间序列分析法,相关分析法,
4、4.2市场与区位分析,4.2.2区位条件分析,区位条件分析,地域分析与选择,具体地点分析与选择,4.3基础数据估算分析,4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算,房地产开发项目总投资估算表,4.3基础数据分析估算,4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算,4.3基础数据分析估算,4.3.1房地产开发项目投资与成本分析估算 自营与出租：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本将上述两等式进行整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 出售：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本,4.3基础数据分
5、析估算,4.3.2房地产开发项目收入分析估算,租售方案,价格确定,经营收入,税费,潜在总收入=可出租面积单位租金 实际总收入=潜在总收入(1-空置率)+其他收入=潜在总收入出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入运营费用,4.3基础数据分析估算,4.3.3资金筹措分析,资金筹措分析,资金筹措计划,资金使用计划,资本金,权益资金,增资扩股,股票,债务融资,贷款,预售,债券,预收、欠付、预付、进度结款等,4.4财务分析,4.4.1财务分析概述 1、搜集、整理和计算有关基础财务数据资料 2、编制基本财务报表 3、财务分析指标的计算与评价 4、进行不确定性分析 5、财务分析结论,4.4财务分析,4.4
6、.2财务分析基本报表 1、现金流量表（全部投资、资本金、投资者各方） 2、资金来源与运用表 3、利润表 4、资产负债表,4.4财务分析,4.4.3财务分析指标,4.4财务分析,4.4.3财务分析指标,4.4财务分析,4.4.3财务分析指标,财务分析指标与基本报表的关系,4.4财务分析,REITs财务分析 1、运营基金（FFO） FFO为实际收入（按照通行的会计准则进行计算）减去来自房地产销售和债务重组的利得或贬值，加上不动产的折旧。 2、每股收益（EPS） 每股收益是净收益平摊到每股上的均值，净收益是经营收入减去经营成本、利息支出和税金（为0）。,4.4财务分析,REITs财务分析,每股收益与
7、每股运营基金的区别,4.5不确定性分析与风险分析,4.5.1不确定性分析,注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量,Z=PQ(1-r)-CVQ-CF,4.5不确定性分析与风险分析,4.5.1不确定性分析,单变量敏感性分析表,4.5不确定性分析与风险分析,4.5.2风险分析,4.6房地产投资决策,4.6.1投资方案分类,4.6房地产投资决策,4.6.2方案比选 1、分析指标 （1）差额投资收益率（R） （2）差额投资回收期（P） （3）净现值（NPV） （4）净现值率（NPVR） （5）差额投资内部收益率（IRR） （6）等额年值（AW） （7）费用现值（P
8、C） （8）等额年费用（AC）,4.6房地产投资决策,4.6.1方案比选 2、方案比选中应注意的问题 （1）内部收益率（IRR）与净现值（NPV） 规模不同引起的差异 现金流量时间不同所引起的差异 （2）净现值（NPV）与净现值率（NPVR）,4.7房地产投资分析运用,4.7.1房地产投资分析运用领域,运用领域,可行性研究,项目申请报告,目的：论证投资者投资项目的可行性,角度：投资者,内容：投资者所关心问题,时序：第一,目的：获得行政许可,角度：政府,内容：政府所关心的问题,时序：第二,效力：强制约束,效力：内部约束,4.7房地产投资分析运用,4.7.2可行性研究报告的主要内容 （1）项目概况
9、 （2）市场分析 （3）项目建设条件 （4）建设方案比选 （5）节能评估 （6）物资供应 （7）投资估算和资金筹措 （8）财务评价 （9）不确定性与风险分析 （10）结论与建议,4.7房地产投资分析运用,4.7.3项目申请报告的主要内容 （1）申报单位及项目概况 （2）发展规划、产业政策和行业准入分析 （3）节能方案分析 （4）建设用地、征地拆迁和移民安置分析 （5）环境和生态影响分析 （6）经济影响分析 （7）社会影响分析,附：房地产投资尽职调查,尽职调查内容： 基本情况 法律 财务 价值,附：房地产投资尽职调查,一、基本情况 1、项目公司背景 （1）登记事项 （2）经营情况 （3）基本财务
10、状况 （4）信用状况 2、股东及实际控制人 （1）控股股东登记事项 （2）基本财务状况 （3）关联公司状况 （4）实际控制人介绍 （5）高管介绍,附：房地产投资尽职调查,一、基本情况 3、项目状况 （1）区域分析 （2）技术指标 （3）竞争分析 （4）行政审批情况 （5）项目投资计划进度和施工计划进度 （6）已投资情况 （7）施工总包与监理方情况,附：房地产投资尽职调查,二、法律 1、已取得行政文书、证件的有效性、合法性； 2、现有司法诉讼情况； 3、或有诉讼事项； 4、后续程序潜在法律风险及规避措施。,附：房地产投资尽职调查,三、财务 1、控股股东财务报表分析结果（资金链安全性、与项目公司财报一致性、是否存在违规抽取项目公司资金的可能性）； 2、项目公司财务审计结果（真实性、或有债务、担保）； 3、项目公司财务分析结果（财务健康状况、投入资金后能否保证资金链的安全）； 4、项目投资预算复核； 5、现金流量预测表编制； 6、资金平衡表编制； 7、财务指标计算。,附：房地产投资尽职调查,四、价值 1、开发价值评估 2、项目价值评估 3、公司价值评估（股权投资方式） 3、投资方投资回报评估,作业,平谷区马坊镇B09-01、B10-01地块居住项目用地投资分析并确定报价 http:/ 更多编号5,
