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1、房地产开发流程及法律实务房子是如何修成的,国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 商品房销售许可证,买房看五证，哪五证？,目录,第一节 开发主体制度 第二节 项目审批制度 第三节 项目建设制度 第四节 项目合法性分析实务 第五节 总结,一、几种称呼：投资商、开发商、发展商,第一节 房地产开发主体制度,二、设立条件,注册资本：建设部规定、地方规定 人员条件：工程技术人员和财务人员,一般条件：股东、资本、章程、住所、名称,特殊条件,三、资质制度 （一）建设行业资质制度概述 （二）房地产企业资质等级和审批 （三）资质制度法律渊源：城市房地产管理法、城市房地产开发经营条例
2、、房地产企业资质管理办法,四、类型,（一）专营企业以房地产开发作为公司主要经营业务的企业。 （二）项目公司以房地产开发项目为对象而从事单项房地产开发经营的企业。 （三）兼营企业主要从事其他经营业务，并兼营房地产开发的企业。,五、房地产开发企业的特征和组织结构 （一）特征 1、资金密集型企业 2、组织型企业：勘察企业、设计企业、施工企业、监理企业、销售代理企业、咨询企业 （二）组织结构 1、前期部 2、工程管理部 3、设计管理部 4、市场销售部 5、行政财务部,第二节 房地产开发审批制度 房地产项目的准生证,一个项目前期经理的职责描述,1、具体办理项目规划报批手续； 2、负责办理项目计划报批手续
3、； 3、负责办理土地报批手续； 4、负责办理市政报批手续； 5、负责与人防、消防、环卫、环保、教育、商业、园林、交通、节水国家安全、文物、军队、防疫等部门的协调,并办理相关手续； 6、与测绘勘探部门联系办理与设计图纸有关的建筑初勘测绘工作； 7、负责项目地名的申报，并取得有关批复； 8、负责办理项目开工审批； 9、负责办理预售许可证、工程验收手续、土地证、房产证等手续； 10、负责配合征地拆迁工作的组织与协调。,任职资格,1.专科以上学历，3年以上大型房地产项目前期开发工作经验； 2.熟知房地产开发的相关政策、开发流程、及报审、报建各项手续的审批程序； 3.与相关政府部门有良好的人脉关系； 4
4、.具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德。,目录,一、概述 二、项目立项制度 三、项目规划制度 四、项目土地制度 五、项目建设制度,一、概述,（一）含义按国家规定的工程投资项目核准和备案要求，建设单位就各阶段的工作向主管部门的报批和批准手续。 （二）特征 1、涉及部门多 2、灵活性强 （三）流程 （四）法律渊源 关于基本建设程序的若干规定（国家计委等1978年4月22日） 国家计委关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知,二、项目立项管理制度,（一）含义建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可，可以进入项目实施阶段。 （二）管理方式 1、政府投资：审批制 2、企业投资 备案
5、制：非核准制或审批制的一般项目 核准制：重大项目和限制类项目，由政府核准的投资项 目目录界定 审批制：企业使用政府补助、转贷、贴息投资建设的项目，政府只审批资金申请报告。,（三）特点 1、政策性强 2、干预性强 （四）法律渊源： 国务院关于投资体制改革的决定 企业投资项目核准暂行办法 中央预算内投资补助和贴息项目管理暂行办法 外商投资项目核准暂行管理办法 境外投资项目核准暂行管理办法,温家宝主持国务院常务会议要求暂停审批核电项目 （四）严格审批新上核电项目。抓紧编制核安全规划，调整完善核电发展中长期规划，核安全规划批准前，暂停审批核电项目包括开展前期工作的项目。,（五）文书：项目建议书、可行性
6、研究报告、开工计划。 （六）主管部门：投资行政主管部门，一般为发改委 （七）土地供应方式改革对房地产项目立项制度的影响,三、项目规划管理制度,（一）含义为了实现一定时期内社会的经济和社会发展目标，确定城乡性质、规模和发展方向，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。 （二）法律渊源 基本法律：城乡规划法 其他法律：,（三）规划控制要素 建筑用途 建筑形式 位置关系 建筑密度 建筑高度 容积率 绿化率 教育配套 停车位 ,（四）文书 规划要点 选址定点 规划意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 （五）主管部门 1、综合性规划部门：规划行政主管部门 2、专业
7、性规划部门：人防、公安交通、园林、教育、消防、市政等行政主管部门。,（六）规划知识五线 1、城市红线：城市道路两侧边界控制线。 2、城市绿线：城市绿地范围的边界控制线。 3、城市紫线：历史文化建设的边界控制线。 4、城市蓝线：现有城市水体规划水期边界控制线。 5、城市黄线：城市基础设施用地的控制界线。,（一）文书：建设用地预审 （二）主管部门：土地行政主管部门,四、土地管理制度,（一）文书：工程招投标、施工许可证。 （二）主管部门：建设行政主管部门,五、工程报建制度,电力建设项目的前期手续？,第三节 项目建设制度,一、建设环节：勘查、设计、施工、监理 二、政府管理：质量监管、招投标管理、资质管
8、理制度,“帝湖东王府”项目建设的违法事实,未经规划许可擅自开工建设； 擅自改变土地用途； 未取得施工许可证擅自施工； 未依法进行招标； 未进行工程质量监督等等。 特别是2号、5号两栋高层建筑分别占压金水河规划河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了城市规划法、河南省城市规划法实施办法、郑州市违反城市规划建设工程查处条例等法律法规，直接严重影响金水河进排水、防汛泄洪的功能，危害了城市公共安全。,第四节 房地产开发项目的合法性分析实务一、立项问题 二、规划问题 三、土地问题 四、施工问题,（一）因素：产业政策、宏观调控 （二）案例：新丰电厂、铁本事件、姜庄湖二期 （三）影响：别墅项目、高尔夫
9、项目,一、立项问题,铁本事件项目概况江苏铁本钢铁有限公司自2002年初筹划在常州市新北区魏村镇、镇江扬中市西来桥镇建设新的大型钢铁联合项目。该项目设计能力840万吨,概算总投资105.9亿元人民币,2003年6月进入现场施工,2004年3月江苏省政府责令全面停工。,违法事实 立项为实施该项目,铁本公司法人代表戴国芳先后成立7家合资(独资)公司,把项目化整为零,拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月,常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。 环评铁本公司未取得环保部门批复环境影响
10、评价报告书即开工建设,严重违反了国家环境保护法、环境影响评价法的有关规定。,土地2003年以来,常州高新区管委会、扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占用土地,并违规组织实施征地拆迁,导致铁本公司违法占用土地6541亩(其中耕地4585亩,含基本农田1200亩)已无法复垦,造成大量耕地被毁。2003年12月,江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的14个批次的土地5988亩,致使铁本公司项目部分非法占地合法化。,内蒙古新丰电厂建设规模为台万千瓦燃煤机组，工程总投资亿元，年月违规开工建设，年月日因抢进度、违规施工造成汽轮机主厂房球型网架坍塌，导致人死亡，人受伤。现已
11、查明，该项目在建设过程中，当地政府有关部门和企业存在越权审批、违规批准征地、虚假申报、突击建设、违反招投标程序等严重问题，尤其是在国家有关部门将其确定为违规项目、明令停工后，电站建设施工仍未得到制止，是一起典型的漠视法纪、顶风违规并造成严重后果、影响极坏的事件。,（一）因素：城市规划 （二）案例住邦2000、十三陵项目、清缘里案、湖北统计局楼、盘古大观空中四合院,二、规划问题,（三）后果,严重违反规划 一般违反规划,城乡规划法第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响
12、的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。,（一）土地性质：集体土地 案例：天涯名流、王府家庭农场 （二）土地用途 房地用途不一致,三、土地问题,（一）因素施工许可证、招投标程序、工程事故、工程质量 （二）影响：停工,四、施工问题,第五节 一些总结,一、对于房地产开发审批制度的理解 （一）性质： （二）必要性 （三）问题：不确定性、不稳定性 二、实务中应注意的问题 （一）房地产开发投资 （二）房地产交易,三、案例分析 1、未批项目鞍山戏水项目、十三陵水库相邻项目 2
13、、拆除项目王府农场、天涯名流别墅、郑州帝湖东王府、铁本钢厂、新丰电厂 3、烂尾项目中宇大厦 4、处罚项目龙城花园、住邦2000、盘古大观空中四合院,实训二（法律意见书）三河古镇，古名鹊渚、鹊尾（渚）、鹊岸，是江南四大古镇之一，国家AAAAA级旅游景区。位于安徽省合肥市肥西县南端，地处肥西、庐江、舒城三县交界处。现某企业拟租赁景区范围内当地村民土地300亩左右进行开发，建设生态休闲度假旅游项目，请法律专业人员提供意见。请出具一份关于该开发项目的法律意见书，1200字左右，手写，稿纸。第八周随堂交。,调查清单一、项目立项手续本项目能否获得批准？项目的批准机关、报批手续流程及需要时间？,二、项目规划手续本项目是否全部在三河古镇风景区范围内？三河古镇风景区的总体规划是否已经编制并获有权机关批准？作为国家级风景名胜区，本项目规划被批准的可能性？规划是否需要省级建设行政主管部门批准？本项目的详细规划如何编制和报批？批准的机关？项目建设规划手续如何办理？可能批准的建设规模？,三、项目用地手续项目用地的所有权人？项目范围内的用地性质：全部为建设用地还是部分为建设用地？土地租赁手续如何办理？四、其他手续环评手续如何办理？水、电等基础设施如何办理？,
