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1、商业用途地下空间估价探讨摘要： 随着社会的进步发展，城市化进程进一步加快，人口剧增、土地紧缺、交通拥堵已成为阻碍城市发展和人类生存的重要问题，地下空间开发利用是二十一世纪城市发展的重要趋势。我国北京、上海等发达城市已建成大量地下轨道交通设施、地下商业街等。在地下空间飞速发展的今天，地下空间的估价体系尚未成型，本文通过讨论我国应用成熟的估价方法，对商业用途地下空间估价研究，以促进地下空间估价体系发展。关键字 :地下空间；商业房地产；估价1 地下空间1.1 地下空间及应用地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间1，地下空间开发利用具体包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程，简称“
2、结建地下空间”；独立开发建设的地下工程，简称“单建地下空间”。目前国内外地下空间应用有以下几种形式：1、交通设施：地下通道、地下轨道交通、地下隧道。2、商业设施：地下商业街、地下商业城、水下游乐馆。3、地下车库：解决城市中心区的公共停车和居住区的个人停车。4、市政公益管线设施：提高城市道路利用、保护地下设施稳定运转、为以后添加设施提供预留空间。5、城市综合防灾建设：人民防空、抵御自然灾害。6、军事工程：地下军事指挥中心、重要军事设施（军事光缆、通道、物资储备等）。7、仓储设施：地下油库、地下发电站、地下变电站、地下粮库、地下水坝。8、高层建筑地下空间：增加建筑面积、抗灾防震。1.2 地下空间发
3、展从1863年英国伦敦建成第一条地下铁道开始，地下空间的发展已有近150年的历史。多伦多 PATH 商业街、 蒙特利尔地下城、日本 “ 荣” 地下街、 日本长掘地下街、巴黎德方斯新城、巴黎列 阿莱地下综合体都是已建成的、具有标志性的地下空间建筑，美国、荷兰等国家也有较好的地下空间应用实例。伴随着地下空间应用的发展，联合国自然资源委员会于1981年5月正式把地下空间确定为重要的自然资源。我国城市地下空间开发利用起步于20世纪 60年代末。我国建设部在1997年12月1日起施行“城市地下空间开发利用管理规定”。随着我国国民经济的发展、城市化进程加快，地下空间开发技术快速发展、规模大大提高， 北京、
4、 上海、 深圳等一线城市地下空间规划基本成型。现阶段我国二三线城市对地下空间的开发利用，处于探索和起步阶段，“十二五”将是我国大部分发达、较发达城市飞速发展的阶段，地下空间的开发利用也是这些城市进一步发展的主要形式之一。2 地下商业商业用途地下空间一般可分为以下几种。地下综合体：结合地下轨道交通，集商业、娱乐、地铁换乘等过功能为一体。通道 -商场型：在市区交通拥挤的道路交叉口，修建以过节地道为主，兼有商业和文化娱乐设施的地下人行通道。节点式地下城： 不同街区的单栋建筑或建筑群，通过公共道路下得连续空间或快速轨道交通系统联系在一起。商业用途地下空间主要集中在地下轨道交通附近。以苏州观为例， 观前
5、街是苏州最繁华的商业中心， 其西出口处地下商业虽然地理位置绝佳，因地下空间狭小，地面交通拥堵， 地下商业配套不足，使其规模不大， 收益也不高。 苏州轨道交通一号线规划显示：沿星海街建造 4.2 万平方米的底线商业，沿星港街建在4.3 玩平方米的地下商业，星海街、星港街正处于苏州工业园区CBD 内，附近的商业分为较好，写字楼也很多，购买力充足。国内外众多城市验证沿地下轨道交通大规模建造商业用途地下空间是成功。苏州已开发利用的地下空间很多，但用于商业的比重很小，其主要原因为地下轨道交通没有运营。结合地铁站开发的商业用途地下空间可分为站内和站外两类。站内商业通常设置在通道内，主要供乘客顺路购物和等待
6、时购物。站外商业在地铁站通往其他建筑物之间的地下通道两测开设店铺，另一种是与地铁站直接相通的周围建筑物的商业用途地下空间，规模较大。地铁站大都与商业联系紧密，一般地铁站附近的大型商业办公建筑，都有一到两层地下商业和地上多层的商业空间2。围绕地下轨道交通站点利用地下空间开发商业，可以缓解地面交通压力，提高土地利用率，促进地下空间的开发利用。地下空间应用形式越来越多、应用范围越来越大。地下空间评估体系的确立迫在眉睫，本文通过我国现有的估价方法，对商业用途地下空间评估做进一步探讨。3 地下商业估价3.1 估价理论方法研究目前，我国房地产估价主要应用假设开发法，市场比较法、成本估价法、收益还原法。假设
7、开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，商业用途地下空间在没有开发的情况下，应用假设开发法进行估价，不能充分体现其实际价值地，地下空间的利用不具有可逆性，再开发的可能性非常小。假设开发法不太适合对商业地下空间进行估价。市场比较法虽然具有很强的现实性，应用范围比较广，但要求房地产交易市场比较成熟， 有较长的历史。 而我国地下空间开发利用处于起步阶段，所以市场比较法不适合商业用途地下空间评估。成本估价法虽然适用于房地产交易较少，不适合应用市场比较法的情况。 但对收益性建筑物，不能只对其成本进行估价，没有将其所处地理位置、交通便捷程度等因素对房地产价格的影响考虑在内，商业用途地下空间为收
8、益性建筑，成本估价法不适合其估价。 收益还原法以收益途径求取估价对象价格。适用于有收益、 潜在收益的房地产估价。收益还原法估价结果的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确程度，求取收益及确定还原率是收益还原法的关键。在收益及还原率可以求取的前提下，收益还原法更适合商业用途地下空间估价。nrraV 111式中： V房地产价值；a年客观纯收益；r房地产资本化率；n收益年期。应用收益法对商业用途地下空间估价时，还原率可以通过估价对象使用年期求取，那么估价对象的收益成为估价的唯一难题。估价对象进行市场调查分析后，对出租率较高区域，以估价对象同层次较近实例作为参考，求取收益； 对出租率相对较低，可以通
9、过对地上相对较近实例作为参考，确定地上和地下租金比例关系，根据地上建筑物租金来确定地下空间的收益。进而求取估价对象价格。3.2 影响因素在评估过程中， 影响因素对估价对象收益确定十分重要。在对商业用途地下空间估价时，主要考虑商业配套设施状况，距离地面道路、地下轨道交通进出口水平、垂直区位等因素。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，内部格局， 净高、面积大小等因素；还要考虑地质及水文状况等因素，战备利用等特殊因素也要考虑在内。不仅要考虑地上商业的购物环境状况对地下空间收益的影响， 而且要分析地下空间对地上空间环境改善的效益。4 结论及展望目前， 国内的评估行业的一些专家学者对地下空间评估进
10、行了探讨，有根据经济学、 工程学等提出了新的方法，也有在借鉴国外研究成果的基础上，根据我国相关政策法规提出新方法， 地下空间评估还有待发展。今后的研究方向可能在影响因素及修正系数、评估方法与实践等方向。参考文献1 童林旭 . 地下空间概论( 一)J.地下空间与工程学报,2004,24(1):133- 136. 2 蒋蓉陈乃志 . 地铁地下空间的功能与可开发商业空间- 以成都地铁 1号线南段地下空间开发规划为例 . 城乡规划与环境建设.2006,12.第26卷6期:11-16. 3 苗冠峰赵岚 . 北京市商业区地下空间评估. 北京工业大学学报.1995 年 6月, 第 21卷第 2期： 88-92.
