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1、中牟帝华宏府项目 第一阶段工作汇报,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,项
2、目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,第一阶段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济
3、测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,第一阶段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,项目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性。城市规划发展对项目发展战略的选择有何影响？城市经济发展对本项目的开发提供什么样的发展背景？宏观市场环境对本项目的发展战略产生怎样的影响？ 市场属性。城市房地产格局发展对项目的发展有何影响？竞争市场对本项目开发产生怎样的竞争关系？ 客
4、户属性。潜在客户的特征如何，本项目获取潜在客户的市场机会如何？,任务,第一阶段问题分解：,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,*执行,第一阶段主要工作内容：,区域调研。对于郑州城市站位、郑州城市经济、中牟区域属性、中牟区域周边环境进行初步研判。同时沿商都路进行地毯式调研，主要调研项目包括东润华景、格林上东、星城国际东苑及西苑、天怡佳苑、龙泽嘉园、东润朗郡、绿城百合花园、建业森林里、金帝城等30多个在售典型项目。 项目理解。项目组分批次对项目所在地进行实地勘察，并对项目进行初步判断。 客户理解。通过区域相关项目调研，对于本项目客户进行初步判断。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿
5、引用与编辑。,【正文提报内容】,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,本案产品发展策略研究逻辑框架,中观市场： 土地市场 商品住宅市场 分析,市场研究,竞争研判： 板块划分 板块竞争等级 直接竞品个案,圈定竞争区域及等级： 区域发展成熟度板块总价近似 客源存在竞争关系,本案市场站位,本案产品定位策略,城市价值,城市层面 城市能级定位 规划发展定位,市场机会论证,整体规划 立面风格 景观规划 建筑单体 社区配套,价格定位及经济测算,产品建议及经济测算,宗地价值分析,围绕目标客户现有及潜在需求寻找市场机会,分物业线分析： 高层市场表现 小高层市场表现 多层市场表现,项目整体定位,第一阶
6、段提交：做什么？,第二阶段提交：怎么做？,项目背景分析 交通条件 配套条件,本案客户定位,项目主题概念的引入,区域层面 区域规划能级 区域发展方向,区域价值,项目价值,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市属性,城市站位,中原城市群的核心位置，历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城市”,郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原； 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。,中国历史文化名城;,全国区域性中心城市;,区域性金融中心;,先进制造业基地和科技创新基地;,全国重
7、要的现代化物流中心;,国际文化旅游城市;,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市属性,城市总体规划,本项目处于郑州城市东西发展主轴地带 处于城市向东发展的郑汴中牟组团发展带,一带：是指沿310 国道、陇海铁路等交通干线上，由中心城区、郑汴中牟组团、上街荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带，是市域经济联系和城市空间拓展的主轴。 两轴：南北发展轴由沿京广铁路、107 国道的城镇构成，同时与市域的东西发展带，共同构成中原城市群“十”字形空间结构的核心；市域南部的东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依托省级交通干线构成。 一心：指郑州市域的城镇密集区。包括中心城区、郑汴中牟组团、
8、上街荥阳组团和航空港组团，是市域空间结构核心地区 四城：指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,经济实力位居全省首位，城市化进程加快 处在房地产业的快速发展阶段,郑州经济实力强，连续超10%的增长率加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。 2012年全年完成生产总值5547亿元，同比增长12%。 从河南省各市2012年GDP占比情况可以看出，郑州市GDP占整个河南省的19%，其余17市共占河南省GDP的81%，郑州是对河南省经济贡献最大的城市。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,二、三产业并重，二产占主导 产业结构优化
9、助推郑州房地产市场发展,第一产业增加值142.4亿元，增长4.0%；第二产业增加值3208.4亿元，增长14.8%；第三产业增加值2196.2亿元，增长8.4%； 近两年，第二产业的增速加快，第三产业的增速放缓，但两者仍增长较快； 郑州市城市总体规划（2008年2020年确定的产业发展定位：第二产业优先发展都市型工业和高新技术产业 ；第三产业优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市经济,人均可支配收入,恩格尔系数34.7% 居民生活水平稳步改善，购买能力增强,全
10、年城镇居民人均可支配收入24246元，比上年增长12.2%；人均消费性支出16610元，比上年增长14.6%； 2012年，市区城镇居民消费支出持续升温，人均消费性支出16779元，比上年增长14.9%。消费热点突出，食品、家庭设备用品及服务、交通和通信消费增长对全年消费性支出增长的贡献率最大； 2012年，郑州市城镇居民人均食品消费支出5767元，比上年增加609元，增长11.8%。食品消费支出占消费支出的比重（恩格尔系数）为34.7%，比上年同期下降了0.9个百分点。恩格尔系数的下降，标志着郑州城镇居民生活水平的进一步提高。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市经济,固定
11、资产投资,固定资产投资保持快速稳定增长有利于拉大城市框架，城市化进程对投资拉动明显,2012年全年固定资产投资3669亿元，增长率为22.21%。 固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例稳步提高，城市建设力度增大。固定资产投资加速增长，城市建设力度增大，但与周边城市相比仍有较大增长空间。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,郑汴一体化战略,郑汴一体化使两市相向发展，郑东汴西获得优先发展机会，为郑州东部带来更多发展机遇,郑汴一体化是中原城市群发展的必然趋势，是河南省经济社会发展的核心增长极。郑汴一体化区域经济社会价值的提升为该区域房地产发展带来巨大的发展机遇
12、和空间。 郑汴两市抱团式的发展将首先刺激边界地带产业、经济、形象的拉升。 郑州作为省会城市，在郑汴一体化过程中将对周边城市产生拉聚效应，郑州东部区域发展将加速。 郑汴区域的产业发展将带来庞大的客户基础。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,郑汴一体化战略,郑州新区是郑汴一体化发展的核心区域，综合型城市中心，将带动物流、资金流和人流集中,郑州新区作为国家区域性物流枢纽、金融中心、先进制造业基地将带来物流、资金流和人流的集中。 纵横交错的铁路网、公路网和航空港建设将扩大新区的辐射范围，郑州焦作、郑州开封、郑州洛阳、郑州新郑机场许昌平顶山、郑州新乡城际线等多条城际铁路建设为郑
13、州和周边城市的人流、物流带来便利的交通条件。 新区的发展将强化郑东新区的都市中心地位，也为郑东新区外扩带来动力,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,郑汴一体化战略,“五区一县”规划，在空间结构定位上，郑东新区与航空港区定位为大区域中心,区域经济产业发展为住宅、商业的发展提供客户基础。 中牟规划：“一线四带”产业基础 “北线”沿郑汴城市快速通道，依托郑东新区大学城，在西部建设刘集高新技术产业区； 依托开封杏花营产业组团，在东部建设官渡农产品加工产业区。 “中线”沿国道220线，依拖郑州日产、红宇机械、郑州轻汽，在县城建设中牟汽车产业区； 依托郑东新区，在西部建设白沙物流及
14、加工产业区。 “南线”沿航海东路，依托郑州经济技术开发区，建设郑州汽车及装备制造业产业区； 依托新郑国际机场，建设张庄食品加工和航空物流产业区。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,中牟新城规划定位,行政文化中心、新兴商业服务中心 教育文化中心及宜居生活区,发展目标：到2015年，规划区人口规模要达到8万人，城区面积达到12平方公里。,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,区域属性,中牟新城规划定位,三条城市轻轨规划将提升区域对外连接能力 能够导入郑州客户置业群体,轨道交通9号线,轨道交通14号线,轨道交通11号线,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与
15、编辑。,项目属性,区位条件,本项目,中牟老城区,本项目位于中牟新城区，城市核心区位 直线距离中牟老城区仅6公里,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,中牟新城内部交通网络发达 商都大道是连接中牟老城及郑州城区的主干道,林东路,文通路,讯达路,学苑路,林西路,寿圣路,牟州路,广惠街,清阳街,雁鸣路,中牟人医院,宝丰街,商都大道,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,项目周边行政资源丰富 但3公里范围内生活配套缺失,农村信用社,林东路,文通路,商都大道,讯达路,学苑路,林西路,寿圣路,牟州路,广惠街,清阳街,雁鸣路,中牟人民医院,易斯顿美术学院,中牟武装部,宝丰街,邮政储蓄,检察院,工商局,法院,公安局,地税局,中牟一高,三小（新铺小学）,商都学校（小初）在建,中牟县政府,财政局,联通公司,人民文化广场,电业局,劳动办事大厅,土地局,移动,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,利润最大化原则，控制总价提升单位面积利润率,利润目标,高速去化，快速回笼资金,速度目标,强化企业品牌在中牟区域及郑州的影响力,品牌目标,安全原则，避免市场风险，保证项目成功操作,安全目标,本报告是严格保密的。未经*许可，请勿引用与编辑。,城市规划,区 域 配 套,中原城市群的核心位置 城市东西发展主轴地带 城市向东发展的郑汴中牟组团发展带,
