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1、,谨呈：安徽新龙川投资集团,商业地产并不神秘，方法论铸就神奇龙川广场营销诊断及策略建议,上海蓝箭资产管理有限公司 SHANGHAI BLUE ARROW BUSINESS MANAGEMENT CO.,LTD,壹 项目梳理 贰 项目定位 叁 计划安排 肆 风险控制,汇报结构,壹 项目梳理 贰 项目定位 叁 计划安排 肆 风险控制,汇报结构,【壹、项目梳理】,项目基本概况 项目现存问题,省会福地，蜀山脚下，明星璀璨！,安徽新龙川投资集团是拥有2600家会员单位的安徽省新兴产业协会众多企业家共同出资组建，是安徽省新兴产业协会会长单位。集团下辖安徽田园投资有限公司等6个全资子公司和安徽四达体育管理有
2、限公司等3个管理公司。,安徽新龙川投资集团,安徽省新兴产业协会,安徽省新兴产业协会成立于2010年，协会3000家会员企业群星荟萃，涵盖了科技环保、文化创意、低碳能源等众多领域，协会努力成为政府招商的窗口、工商联调研的基地、商会交流的平台、企业家们共同的家。为会员企业提供平台、整合资源、优势互补、共谋发展。,项目基本概况,项目基本概况,黄山腹地，黟县城33000平方米，县域商业综合体,黟县龙川广场位于黟县县城翼然路与东岳山南路交口，紧邻黟县长途汽车站，坐拥黄金旅游线路宏村大道，总建筑面积33000平米。龙川广场是龙川集团县域商业综合体系列工程的第一站，是全国新型城镇化建设的探索样板工程，旨在全
3、面改善县级城镇的城市商业服务品质。,黟县龙川广场,招商成果,营 销 工 作,项目现存问题,战略方向正确,战术策略失当,积极的促销行为,庞杂的业态定位,作为龙川广场系列工程的样板，我们重视了产品的规模、设计、施工管理和促销工作，但忽略了项目的总体业态定位及系统的商业运营管理。没有实现目标客群对本项目商业模式的认同和期待。,推广策略中过多强调商铺的低门槛、高回报、却没有良好的商业升值支撑商铺的价值。,八个唯一确实能给人以视觉冲击，和全新的商业体感，但是龙川广场的体量有限，八个业态主次难分，拆分后的单业态市场影响力将大打折扣，同时也给招商带来难度！,集团总战略方针为龙川广场规划了较为科学的前景，龙川
4、广场作为黄山市重点招商引资项目，承载黟县“承旧启新”的历史重任！,商铺的价值在于商，而不在于铺！,商业模式缺失,客户认可度不高,项目要解决销售问题，必须让商家相信市场可以成功，这就需要有各业态的主力商家起到带头作用。而解决市场的招商问题，必须要有一个良好的商业模式作为支撑，只有龙川广场有成功的商业模式才能成功的把龙川广场复制到其他地方！,商铺的投资者固然知道，投资商铺最理想莫过于低投资、高回报！但商铺“低投高回”的可信度在哪里体现？支持依据在哪里？而且，投资者看到的现状却是周边荒凉的商业。别人如何相信龙川广场会“鹤立鸡群”？,巴菲特说：“未来的竞争不是产品的竞争， 也不是服务的竞争，而是商业模
5、式的竞争”,1、找到未被满足的需求 2、确定正确的价值主张 3、建立盈利模式 4、形成核心竞争力 5、正确的实现手段,成功商业模式设计五步法则,项目现存问题,壹 项目梳理 贰 项目定位 叁 计划安排 肆 风险控制,汇报结构,【贰、项目定位】,业态定位 品牌落位 竞争优势,业态定位,方向1：,满足全年1000万旅游人群的日益增长的旅游、文化、休闲、娱乐消费需求。,立足黟县，服务大黄山旅游是一项艰难而长期的工作，龙川广场刚刚起步，不宜承担如此繁重的社会责任，且此定位不利于项目的滚动开发，建议谨慎决策。,做大黄山的龙川广场，面对旅游人群，改善旅游服务,业态定位,方向2：,改善黟县现有商业格局，提升品
6、牌档次，丰富商业功能，满足黟县9万人的日常生活消费。,做黟县人自己的龙川广场，立足当下，服务县城,立足县城，服务于全县的中高端的生活消费模式，是龙川广场系列工程开发的核心理念，满足城市商业服务相对落后的黟县，正是龙川广场开发理念实践的第一步，获得黟县消费者的认可是龙川广场得以广泛快速复制的根本前提。,业态定位,“城镇购物中心”源于新家坡的新型社区服务概念，实质是集合了多种生活服务设施的综合性商业。作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕10大居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。12项基本业态必备功能：银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣
7、房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、菜市场、社区门诊；13个推荐行业功能包括：服装店、鞋店、中介服务（法律、保险、旅游、家教、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、摄影店、音像制品店、家居饰品店。,城镇购物中心的源起与背景,品牌落位,品牌落位策略,立足于“小县城、大社区”进行功能定位和开发建设，打造区域性商业服务中心； 服务业为主导(占80%)，其中又有40%50%为餐饮部分； 以12个基本业态为主，同时兼顾13个推荐行业。,低门槛：单铺租售总价低 分割式内铺，单铺面积小，投资门槛低是市场热门的投资产品。 高回报：内铺租金回报高 租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，它的
8、一楼租金一般在比同地段的沿街底商高出50%，商铺的价值远远大于沿街底商。 高回报：主力店品牌影响大邻里生鲜、邻里超市可以算的上是小型的主力店，虽然其租金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人群的聚集效果。主力店的存在也是作为集中商业存在的必要条件。 风险小：科学的业态布局零售、餐饮、休闲娱乐的比例大致是5:3:2，符合商业体业态的黄金比例，在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在业态上一般没有统一的规划，其经营的效果也会偏差。 风险小：专业的经营管理统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也大大降低了物业管理成本。这是“社区的商业”所不能完成的任务
9、，“服务于社区的商业”才能完成的任务。,竞争优势,壹 项目梳理 贰 项目定位 叁 计划安排 肆 风险控制,汇报结构,【叁、计划安排】,目标设定 目标分解 节点安排,展示策略,物料策略,招商 推广策略,品牌策略,媒体策略,活动策略,渠道策略,品牌目标,招商目标,形象目标,实现龙川广场品牌落地 赢得市场美誉度和话语权,全新树立龙川广场 的形象和气质,实现90%的招商目标,开业前完成项目整体90%以上的招商任务，确保项目顺利开业,目标设定,品牌：成就龙川广场影响力，实现龙川广场城镇化商业广场标杆模板,资源：优秀的商户资源,目标,客户：树立龙川广场品牌的商家满意度，关注商户服务,12个月完成项目一、二
10、层90%以上的销售任务,目标设定,明确项目的业态定位各个楼层的品牌落位，区域划分，面积比例的确定！运营管理手册的编制统一规划、统一管理、统一招商、统一形象推广,第一阶段,第三阶段,第二阶段,第四阶段,目标分解,对目前楼层功能分布、对外宣传的形象、价格政策及与招商、销售有关的策略进行重新梳理。重新树立项目市场形象。重新制定招商方案。重新编制销售政策。,第一阶段,第三阶段,第二阶段,第四阶段,目标分解,招商与策略推广同步进行。 在招商的过程中实现预销售，大力推进预销售，不达到一定数量不签约。 这一阶段是实施的重要过程，意向和认筹的蓄水阶段。,第一阶段,第三阶段,第二阶段,第四阶段,目标分解,选择合
11、适的时机组织品牌入驻的签约仪式。 组织指定销售区域的开盘仪式。 组织相关的购物中心运营管理的高峰论坛、商业说明会等活动。,第一阶段,第三阶段,第二阶段,第四阶段,目标分解,推广节点,推广策略,时间轴,1月,2月,5月,在商言商，以活动线为主，贯穿整个项目推广，努力形成圈层口啤效果，整合利用有限广告资源。,推广主题,3D片+项目折页+项目楼书等宣传资料,物料系统,龙川广场-全新商业模式的灌输,第四阶段、第二次认筹启动,先破而后立-龙川广场重推主线,第一阶段,2014年,第二阶段,第三阶段,12月,壹 项目梳理 贰 项目定位 叁 计划安排 肆 风险控制,汇报结构,【肆、风险控制】,组织保障 风险控
12、制,组织保障,城镇购物中心的成功取决于清晰的战略、充足的资金、科学的商业模式、系统的运营管理,完善开发公司各项职能，重点加强政府公关、资源整合和营销后台支持优化完善龙川广场商业运营、物业管理公司；引进商业运营顾问、营销顾问、整合推广、销售代理等专业团队,风险控制,拓宽融资渠道，短期内降低对销售回款的依赖，保障项目正常开发进度； 统一思想，提高决策效率，协调资源支持项目招商、销售及商业运营工作； 促进招商与销售并举；实现投资商、经营商和消费者的快速聚集，确保龙川广场快速实现正向现金流，确保龙川广场成功运营为集团快速复制提供样板支持。,城镇购物中心的成功取决于清晰的战略、充足的资金、科学的商业模式、系统的运营管理,期待龙川广场的成功 Thanks,
