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1、海口市房地产市场年报【2010年】,海南房地产市场年报【2011年】,做中国最有价值的房地产服务机构,深圳北京南京郑州长沙厦门西安济南南宁银川成都香港海口,专业+服务 创 造 地 产 新 价 值,同致行海南事业部 2012.02,文昌房地产市场情况,1.1经济环境分析,1.2政策环境分析,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,经济环境分析,Part1.1,GDP：近几年，由于受国内外经济发展及国际旅游岛政策实施的拉动，海南省GDP增速加快，自2007年以来连续五年保持稳定增长，2011年前三季度实现GDP产值1818.15亿元
2、，同比增长10.6%； 社会消费品零售总额：近几年，海南经济进入飞跃式发展时期，表现在社会消费需求日益旺盛，社会消费品零售总额增速均高于GDP增速。2007年以来，增长速度连续五年稳定增长，2011年社会消费品零售总额达到544.04亿元，同比增长18.7%。,图1 2007-2011前三季度海南省GDP走势,图2 2007-2011前三季度海南省社会消费品零售总额走势,固定资产投资与房地产开发投资：2011年，海南省社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，固定资产总额在2011年前三季度达到1086.34亿元，同比增长36.7%。房地产开发投资也逐年呈现增长趋
3、势，2011年前三季度达到464.91亿元。可见，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。,图4 2007-2011前三季度固定资产与房地产投资走势对比,图3 2007-2011年前三季度海南省固定资产投资总额走势,政策环境分析,Part1.2,2011年主要政策回顾,2011年房地产政策以“国八条”为主轴，限购令延期、上调存准、央行加息、一房一价等政策为辅，调控力度较2010年有所加强。,琼版“国八条”、限购令 （2011年1、2月）,央行三次加息 （2011年2、4、8月）,2月8日，央行第一次加息 上调金融机构人民币存贷 款基准利率0.25个百分点
4、； 紧随着4月5日，金融机构人 民币存贷款基准利率再次上 调0.25个百分点； 7月6日第三次加息。三次加 息共上调金融机构人民币存 贷款基准利率0.75百分点。,2011年共计调整存款准备 金率7次，央行每月上调一次 存准率，共计6次，每次0.5 个百分点。11月30日，存准 率三年内首次下调。,七调存准率 （2011年）,离岛免税 （2011年5月）,12月6日，海口市住房和城 乡建设局市场处处长戴开权 在接受媒体采访时表示，海 口市住建部门将严格执行， 限购令不会“松绑”。海口 成为第一个表态延续限购令 的城市。,加大保障性安居工程建设力 度； 强化差别化住房信贷政策； 调整完善相关税收
5、政策，加 强税收征管； 严格住房用地供应管理； ,一房一价 （2011年5月）,规定从5月1日起，商品房销 售必须明码标价，房地产开 发项目，要在规定时间内一 次性公开全部销售房源，严 格按照申报价格对外销售。,限购令延续 （2011年12月）,2011年政策执行效果分析,（一）新国八条,调控强度：强 市场反应：房地产市场随之反应强烈，前后起伏明显，该调控被称为最严厉之政策。海口楼市成交转淡，购买力转向二三线市县。,调控强度：较强 市场反应：市场上购房者观望氛围更浓,调控强度：强 市场反应：限购令的颁布，导致海口三亚成交量迅速下滑。,（二）加息，上调存款准备金,（三）限购令,2011年政策执行
6、效果分析,调控强度：较强 市场反应：海口楼市主力购买人群80%来自外地，政府运用金融杠杆手段，减少了热钱对楼市价格的哄抬，有效遏制了投机行为，保证了刚需族的基本需求。,调控强度：一般 市场反应：“一房一价”实际执行困难，截至目前，未对海南及海口的楼市产生太大影响。,调控强度：一般 市场反应：虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响不会太大。,（四）限贷,（五）明码标价， 一房一价,（六）保障性住房,未来市场政策预判,政策走势：调
7、控收效明显，预计短期内政策强度将维持在现今水平，政策放松的可能性极小。最主要的是，未来房地产行业政策走势将主要取决于房价，并且将逐步由政策主导的周期转向市场供求主导的周期。 成交量走势：政策强力干预下，未来一年半时间内，海南市场成交情况不容乐观。 价格走势：至2012年上半年，海南市场潜在的供应量比较充足，政策强压下，供销差与价格走势呈现高度一致的局面，价格面临较大的下行压力。 住房有效分流走势：2011年底，海南部分保障房上市，虽然会分流小部分住房的有效需求，但是影响不大。然而，随着明年保障房的批量上市，将会加大分流住房的有效需求。总之，2011年，各项政策效用持续发挥，限购政策和限贷政策对
8、购房者的影响效力依然存在，政策效力收效，意味着中央短期内无需在这些政策上再加码，但鉴于房价尚未如政府预期的实质性下跌，这些政策暂时也不会放松。可见，调控政策在短时期内不会放松。,文昌房地产市场情况,海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,2.1全省房地产投资情况,2.2全省土地市场成交情况,2.3全省商品住宅市场成交情况,全省房地产投资情况,Part2.1,2011年全省房地产投资增速有所放缓，房地产投资占固定资产投资比重逐年递增,房地产投资：近几年，在国际旅游岛的长效利好下，房地产投资额稳步增长，年均增幅高达50%、位于全国领
9、先水平；2011年增速有所放缓、同比减缓21个百分点，一些新兴城市增幅均在一倍以上，他们依次是临高县、白沙县、儋州市、屯昌县、琼中县、保亭县、万宁市，全年房地产开发投资分别较上年增长5.4、3.5、1.9、1.8、1.4、1.3、1.1倍;全年房地产开发投资规模居全省前五位的市县依次是三亚市、海口市、陵水县、琼海市、澄迈县，全年分别完成178.84、145.14、73.62、68.08、40.8亿元； 房地产发展与城市建设发展关系：房地产投资占固定资产投资比重逐年递增，去年占比重高达41%，地方政府应合理把控其比例，加强城市基础建设，全面建设以旅游度假为目的功能性岛屿，而非房地产岛。,图5 2
10、007-2011年海南省房地产投资总额走势,图6 2007-2011年海南省房地产投资占固定资产投资比重,房地产施工面积增长情况：国际旅游岛规划建设的利好下，近年，房地产施工、新开工面积稳步上升，从一级市场成交推测，2010年初政策获批时期大量土地成交，按照房地产开发周期规律将在1-2年内释放到市场，因此这两年将是市场供应放量的时期，市场将保持充足的供应。（注：2007、2011年的开工面积数据暂缺）,图7 2007-2011年海南省房地产施工面积走势,图8 2008-2010年海南省房地产开工面积走势,近年，全省房地产施工面积、年新开工面积稳步增长，特别是2010年初政策获批后，行业短期内将
11、引来施工量释放的阶段，未来商品房将保持充足的供应,全省土地市场成交情况,Part2.2,2011年海南全省土地成交情况：2011年海南土地市场表现不佳，远没有前几年房企抢地的光景。在各种楼市调控政策压力下，加之中央打击囤地，出台调控政策以及保障房配建政策的实施，2011年以来开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍和底价成交贯穿全年的土地市场。 2011年全省共成交土地266宗，总成交面积约1578.05公顷，成交金额达177.2185亿元。 从各月土地成交情况看：一季度在国八条出台之际，全省土地市场陷入低迷，之后，虽然市场环境并无转向，但是市场对打压政策逐步消化、加上年底销售回款
12、，到四季度土地市场慢慢回暖。,图9 2011年各月份海南省土地市场成交情况,数据来源于海南国土资源厅,在政策延续，银根缩紧、房地产市场流动性趋紧及其他行政手段严控下，2011年全省土地市场较为低迷况,各市县土地成交情况：排在前五的依次是海口、澄迈、屯昌、定安、万宁，分别成交42宗、33宗、23宗、22宗、18宗；省会海口周边市县因其区域房价相对较低再加上海口的经济辐射作用，成为各开发商争相拿地的热点区域； 成交土地用地性质情况：住宅用地依然占大头，商服用地占比比2010年有所增加，并且此类用地多集中在省会海口。,图10 2011年各市县土地场成交情况,数据来源于海南国土资源厅,2011年全省土
13、地市场成交区域结构性、用地性质结构属性情况,图11 2011年海南省成交土地用地性质情况,全省商品住宅市场成交情况,Part2.3,2011年海南商品房市场成交情况：在限购、限贷、限价、房产税、保障房、流通性等系列政策作用下，过去的2011年，海南房地产市场迅速降温，全省共实现商品房销售44646套，成交面积403.76万平米，同比2010年暴跌百分之52.76%。,图12 2008年-2011年海南商品房成交走势,数据来源于海南统计局,在持续性的严厉调控政策下，2011年海南商品房成交暴跌，相比2010年成交量下跌52.76%,图13 2011年各月份海南商品房成交情况,文昌房地产市场情况,
14、海南房地产市场简况,海南宏观经济环境,海口房地产市场情况,三亚房地产市场情况,海南其他区域房地产市场情况,从近两年成交结构区域看：海口、三亚、琼海依然是海南房地产市场最主要的三大区域，但是从2011年开始，澄迈、定安、临高等一些区域开始崛起；随着西线高铁的动工，跨海大桥的规划建设，西线市场将是未来群雄角逐的主要战场。,图14 2010年海南重点区域房地产市场成交占比情况,数据来源于海南统计局,图15 2011年海南重点区域房地产市场成交占比情况,纵观2011年海口楼市商品房成交走势，除了2限购令出台时出现的恐慌性购房，造成当月成交量暴涨外，其余月份商品房成交量均较低，3月以后开始呈缓慢回升态势
15、，到下半年市场促销折扣楼盘日渐增多，一定程度上刺激了刚性需求的爆发，8月、10月和12月商品房成交量又再次上扬，在严控与资金链趋紧的双重压力下，开发商也放开手脚，从“明折暗降”逐渐过渡到了“以价换量”。,总体综述,一级市场,二级市场,海口市房地产市场综述,供应量：2011年，海口市新增土地供应量为161.07万。 成交量：2011年，海口市土地成交量为117.35万。,供应量：2011年，海口市商品住宅新增供应量为428.11万，商品住宅新增供应24417套。 成交量：2011年，海口市商品住宅成交量为14311套，成交面积为1580225，成交均价为9669.2元/。,Part 3.1,海口
16、土地市场概况,同致行分析：,从2011年的供应量上看，6月、9月、12月海口土地新增供应量呈井喷趋势，其余各月份土地供应量较少。 从2011年的成交量上看，土地成交量主要集中在下半年。 2011年，海口一级土地市场呈供大于求局面，受政策的影响较大。,2011年海口市土地供应量和成交量走势图,一级土地：2011年，海口土地新增供应量为161.07万，土地成交量为117.35万，全年呈供大于求局面。,（数据来源：海口市国土环境资源局）,（数据来源：海口市国土环境资源局）,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：中国土地市场网）,（数据来源：海口市国土环境资源局）,Part 3.2,海口住宅地市场概况,海口市近13个月商品住宅新增供应走势图,同致行分析：,从2011年供应量上看，海口商品住宅新增供应量为428.11万，比2010年增加了177.4万，环比暴涨了77.77%。 2011年，海口新增商品房供应量呈波动趋势，预计新增商品房供应量会一直呈波动之势，新增供应量不稳定。,
