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1、天弘天方-上海银行-上海恒盛广场项目专项资产管理计划,目录,一、资管产品基本要素 二、资管项目简介 三、项目优势分析 四、发行机构简介,一、资管产品基本要素,一、资管产品基本要素,产品名称：天弘天方- 上海银行-上海恒盛广场项目专项资产管理计划 发行机构：北京天地方中资产管理有限公司 融资规模：人民币2.9亿元 融资期限：24个月 预期收益率：A类：100-300万（不含）：9.5%/年B类：300万（含）以上：10%/年 收益分配：半年分配利息 资金用途：天方资产将资管计划募集资金用于向上海弘晔房地产有限 公司发放委托贷款，资金用于上海奉贤恒盛广场项目的开发建设 还款来源：第一还款来源为项目
2、销售收入；第二还款来源为担保人恒盛地产 综 合经营收益。,一、资管产品基本要素,风控措施（一） 1、土地抵押评估价值7.8亿元的项目地块土地抵押，抵押率42.31%。 2、担保措施充分担保人：恒盛地产控股有限公司担保人：上海鑫泰房地产发展有限公司 3、资金归集设立资金归集账户，资产管理计划存续期间，项目销售收入的50%进入资产管理计划开立的资金归集账户，并对归集账户做如下限制：资管计划结束前三个月，该账户资金余额应不低于1亿元；资管计划结束前两个月，该账户资金余额应不低于2亿元；资管计划结束前一个月，该账户资金余额应不低于3亿元；如果资金归集账户在上述时间节点的余额低于上述额度，则恒盛地产有义
3、务补足该账户余额至3亿元,一、资管产品基本要素,风控措施（二）4、大股东承诺恒盛地产承诺在资产管理计划退出前，不得要求项目公司归还 恒盛地产或其关联方对项目公司的借款本息。如果项目公司在开发过程中出现资金缺口，由恒盛地产承诺补足 5、经营管理跟踪密切跟踪被投资人的经营状况，动态分析与评估被投资人的还款能力，对被投资人发生的重大事项及时进行报告，并及时提出有针对性的风险控制措施 6、 检查评估进行定期和不定期检查，形成相关的访谈纪要，随时关注该客户的管理层变动情况和企业日常管理情况，动态分析与评估申请人的还款能力。一旦发现该客户管理层发生重大变动或日常经营管理出现重大变动，及时采取应对措施,二、
4、资管项目简介,二、资管项目简介,上海弘晔是恒盛地产在上海市奉贤区设立的项目公司,负责奉贤区地产项目的开发建设。项目地块为出让地，由上海弘晔通过出让方式取得，位于上海市奉贤区光明镇2街坊1/14丘和1/15丘的两个地块，性质为商办用地。土地出让金合计约14亿元，已于2009年缴清，并已取得建设用地规划许可证。项目总用地面积40,667.5平方米，建筑面积为约12万，容积率为2.2，项目总投入预计为15亿元，已投入资金合计约4亿元。项目地块呈规则四方形，基地地势平整，5号地块部分建有简易活动板房，7号地块建有临时接待中心，均易于清理平整，建设条件良好。7号地块商业项目为地铁上盖项目，将与上海市地铁
5、5号线延长线金海站站厅层无缝接驳。,二、资管项目简介,项目地理位置（城市级与街道级）,项目地块,三、项目优势分析,三、项目优势分析,优势1 本产品投资类型为房地产类。对于稳健型人群来 说，房地产是属于相对比较稳定的投资方向，若产品到期后项 目方无法偿还贷款，至少还有房产可以偿还贷款，而其他股权 类、债券类、资金池类、基础建设类，到期无法偿还贷款的话 很可能会一无所有；对激进型人群来说，房地产项目收益属于 市场较高甚至最高收益，以过去一周的信托产品为例,三、项目优势分析,从此表可以看出，商业地产项目小额收益高达10.80%（比其 他类型高1%左右），大额平均收益可达11.67%，而其他收益大 额
6、（除了自主管理型）收益不到10%。,三、项目优势分析,优势2 第一还款来源为项目的销售收入，本项目地理位置优 越，周围交通便利，基础设施完善，每天客流量极大。项目可销售面积约10万平米，预计销售价格约26,000元，假 设全部销售，预计销售收入28.6亿元；假设仅销售20%，预计 销售收入5.72亿元，项目预计净现金流可以覆盖本资管计划； 根据测算，当预计销售价下降至12,626元，下降比例达50% 时，项目仍能实现保本。,三、项目优势分析,地理交通优势： 项目地块东侧紧临金海公路，可通过金海公路 南接海湾旅游区（碧海金沙、国家森林公园），向北通过越江隧道 直通市中心虹梅路中环，大大缩短奉贤与
7、市中心的距离。项目地块 西邻S4高速公路南桥出口，通过S4高速北到莘庄、市区及虹桥机 场，南可直通金山区和杭州湾跨海大桥，是上海连接杭州湾经济圈 的交通大动脉。项目与S4南桥出口直接对接，为市区通过S4抵达奉 贤的第一站。项目地块南面G1501郊环高速公路，可以通往浦东国 际机场和洋山深水港。,三、项目优势分析,地铁优势恒盛广场位于上海市奉贤区金海公路西侧，处 于新城中心地段，7号地块商业项目为地铁上盖项 目，将与上海市地铁5号线延长线金海站站厅层无 缝接驳，交通四通八达，地理位置优越；已开发的 40万方大盘为本项目提供了大量的内部需求；项目 周边交通便利，地铁5号线(建设中)及地面线路完善
8、5号线延长线预计将在2014年底之前通车，到时候 交通将极度发达，直接带动周围地价大幅上涨。,三、项目优势分析,基础设施建设 宾馆：铭源会所、道平旅馆等高中低档宾馆 餐饮：祥和饭店、中式快餐等高中低档餐馆 银行：农业银行、邮储银行、农商行等银行设施 医院：共计11个卫生室、护理室等卫生设施 学校：附近有奉贤大学城，有五所高校在此，分别为上海华东理工大学，上海师范大学，上海应用技术学院，上海医药职工大学和上海商学院，奉贤中学等 超市：有华联超市、好又多超市、万家福超市、福加乐等共计7家大型超市 邮局：海市邮政局奉贤区局、江海邮政储蓄 娱乐：碧海金沙、国家森林公园、 “上海之鱼”生态园区 市政设施
9、：法院、工商局、消防队、水务局、公证处 以后还有海关、外国语学校、会展中心、五星级宾馆、新客运汽车站、轻轨站等,三、项目优势分析,附近同类项目附近有3大竞争项目，绿天商城、南桥国际商业广场、上海亿丰五金家具广场。绿天商城商业用地地价44,000元/m2，每天人流量可达百万，2009年开始入住，目前已经售完；南桥国际商业广场2010年12月18号开盘，截止到2011年1层已经售罄；开业1层、2层经营品牌服饰，2.5万元/m2起步，3层经营餐饮，2.5万元/m2起步；4层经营娱乐场所，2.2万/m2起步。亿丰五金家具广场价位在3.3万元/m2左右；上海亿丰五金家居广场接待中心自开放以来，短短两个月
10、，就有1000多组客户前来咨询了解，颇受广大投资者与经营户的青睐。,三、项目优势分析,融资方已建成恒盛湖畔豪庭（建筑面 积约40万平方米）与本项目处于同一地块， 为项目提供了大量内部需求。,三、项目优势分析,优势3 项目方实力雄厚上海弘晔房地产发展有限公司是恒盛地产在上海设立的全资 子公司，负责奉贤地区项目部分地块的开发。截止到2012年12月31 日，上海弘晔房地产发展有限公司总资产约34.43亿元，总负债约 15.61亿元,负债率45.33%；房地产开发行业，前期投入非常大，正常 的范围在60-70%之间，不能超过80%，公司负债率在45.33%，维持 在较低水平；流动比率（高说明变现能力
11、强，短期偿债能力强）为 2.21，万科的流动比率为1.76，项目方具有非常强的短期偿债能力。上海弘晔控股总裁程立雄被东方早报和上海文汇联合报业集团评 为城市最具影响力人物.,三、项目优势分析,优势4 第二还款来源恒盛地产的各项经营收入。恒盛地产控股有限公司（00845.HK）入选 “2013中国房地产开发企业500强”第62位，目前股 票市值92.73亿港元。截至2012年12月31日，公司 总资产526亿元，净资产194亿元。恒盛地产主要在 上海地区、长三角地区、环渤海地区和东北地区经 济发达城市发展大型优质房地产项目。,三、项目优势分析,2012全年公司累计实现房地产销售额109.3亿元，
12、累计实 现销售面积127.5万平方米。2012年12月份，恒盛实现房 地产销售额5.8亿元人民币，环比增长3.7%，实现销售面 积6.9万平方米，环比增长3.7%。其中，长三角地区为12 月份销售额最高的地区，销售额为人民币3.1亿元，环比 增长75.9%。在购地方面，2012年12月，恒盛地产并无 新购土地。 截止2012年12月底，恒盛地产的总土地储备为1807.8万 平方米。 2012年已出售及已交付建筑面积为1,042,891平 方米，实现销售收入84亿元.,三、项目优势分析,恒盛地产旗下开发的地产项目 恒盛尚海湾：上海徐汇区宛平南路1441号，占地178.734平方米，建筑面 积69
13、7.231平方米，其平均房价在5万以上； 恒盛皇家花园：占地24625平方米，建筑面积102482平方米，坐享虹桥CB D地块，交通发达，生活便利，其平均房价在2万4千； 另有恒盛阳光巴黎，阳光威尼斯，豪庭宝山等等著名的房地产项目 根据市场房价数据，2013年5月开始，全上海平均房价从29000下降到了 26000千元，之后有缓慢提升的现象，但是恒盛地产所有楼盘价格均未有 明显下调，可见恒盛房产不论是选地段还是房产本身的质量和周边的环境 都无可挑剔 恒盛地产被评为城市最具影响力运营商奖,三、项目优势分析,优势5 双公司担保 担保方一：恒盛地产发展有限公司提供连带责任担保 担保方二：上海鑫泰房地
14、产房展有限公司上海鑫泰房地产房展有限公司直接负责尚海湾项目的开发，该项目获得 过以下奖项：尚海湾项目控股公司总裁程立雄荣获由上海文汇新民联合报 业集团、东方早报联合颁发的“城市最具影响力领军人物”奖；恒盛地产荣 获由上海文汇新民联合报业集团、东方早报联合颁发的“城市最具影响力运 营商”奖；尚海湾荣获由上海文汇新民联合报业集团、东方早报联合颁发的 “城市最具影响力国际公寓社区”奖；尚海湾获得由新浪乐居颁发的2009-10 首届乐居信心人气榜上海城市地标标盘,三、项目优势分析,优势6 土地担保融资人以奉贤区光明镇2街坊三宗土地作为 本资管计划的抵押物，评估价值7.8亿元，抵押率 为42.31%。经
15、上海美联房地产估价有限公司评 估，该地块的变现能力较好。,四、发行机构简介,四、发行机构简介,北京天地方中资产管理有限公司是天弘基金管理有限公司设 立的全资子公司，注册地为北京市，注册资本为2000万元人民币。 业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。天弘基金管理有限公司成立于2004年，注册地天津，注册资 本1.8亿元。经证监会批准后获得特定客户资产管理业务资格。经历近 十年在资产管理行业的上下求索，公司日趋成熟，同时公司的成长也 得到了媒体及社会的关注，2008年公司获得理财周报评选的最具 发展潜力基金公司奖；同年，又被北京青年报评选为2008年度金 牌成长基金公司。2
16、013年6月13日与阿里巴巴旗下支付宝合作，开通 余额宝服务。公司是由一支顶尖团队组成，以“绝对收益”为理念，注 重创新，注重为客户创造价值、有社会责任感的优秀基金公司。,四、发行机构简介,天弘基金管理有限公司，成立2004年11月6日，注册天津，注册资本1.8亿，其中天津信托持股48%，芜湖高新持股16%，内蒙古君飞能源化工股份持股36%。 截止到2012年12月31日管子资产总规模75万亿份。 天弘精选混合型基金（420001） 天弘永利债券型基金（420002） 天弘永定股票型基金（420003） 其中天弘永定股票型基金自设立以来收益达到21.25849%。 著名事迹：天弘基金与2013年6月13日与阿里巴巴合作开通余额宝 余额宝特点：1元可转，金额仍可消费，年息5.3%相比银行活期0.35%高近十倍，更有开始18天已募集66.01亿的辉煌业绩 2012年公司总共有90名员工，大多毕业于海内外知名高等学府，其中博士、硕士学位约占总数的54%,合作愉快！,
