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1、合生帝景湾 2009年整合推广方案,产品篇 找到产品定位 提升,回顾 合生帝景湾的辉煌,2005首度推入市场便刷新惠州多项第一 5800元/平方米单价第一； 产品总价第一（最小单位170平方米总价近百万元，复式大单位则卖到近300万元）； 销售速度第一（首推产品全部售磬，加推产品再次售磬）等,从2005年-2008年 合生帝景湾一直在领跑惠州市场,合生帝景湾 从城市商业分布和城市区位延展等方面，都体现了城市商业中心的优越性,小区门前气势磅礴的阿波罗太阳神广场已成为惠州标志性城市景观,引领惠州的法兰西风情商业街,美丽纯熟的小区园林景观,合生帝景湾 已是惠州之心 地王之王,展望合生帝景湾已经做到了
2、最好我们还需要做什么？,我们需要提升产品从现在的高度 超越,从一期到四期，我们在逐步提升而从第四期开始我们需要的是 飞跃,1-4期产品简单梳理,1期产品,2期产品,3期产品,4期产品,产品纵深推进,四期领江产品，必然是另外一种高度的超越,从黄浦江到珠江 再到东江 注定只是少数人拥有,在这里，每一寸土地都是身份的象征,在这里，每一栋建筑都在不断的升值,在这里，注定将成就惠州震撼世界的繁华,城中央 江景,国际商业配套,顶级物业服务,国际产品设计,核心卖点,区位优势,配套优势,物业优势,纯熟欧式园林景观,产品优势,园林优势,包装卖点 提升产品高端形象,天时、地利、人和,从城市中心到城市重心，合生帝景
3、湾占据了天时、地利、人和。,天时：五星级酒店圈,地利：东江两岸繁华,人和：成熟的高尚住宅区和五星酒店住宅区,醇熟欧式园林景观,帝景湾1、2、3期醇熟完善的园林自然景观，此优势已形成较广的口碑,国际商业配套,公里法兰西风情商业街 1公里法兰西风情商业街，率先引进国际名店，首创体验式商业步行街,惠州首席白金五星级酒店 作为高端设施，帝景湾将白金五星级酒店引入，同其规划中的体验式法兰西风情商业街相得益彰,国际级产品设计,依托白金五星酒店：不是五星酒店，更胜五星酒店 依临东江高层豪宅：是江景，更是一线江景 复式三错层设计：不是别墅，更胜别墅 三梯两户观光电梯：是专享，更是观景专享,顶级物业服务,礼宾服
4、务：叫醒服务、留言服务、迎送贵宾服务、接机服务、酒店预订、订车服务、行李服务、礼仪服务； 管家服务：VIP客房服务、家庭保洁服务、洗衣服务、家居维修、皮鞋养护服务、医疗服务、儿童照看服务、学生接送服务、宠物看管服务、家庭保健服务、家庭美化服务； 特约服务：私人司机服务、形象设计护理服务、安排各类音乐盛宴、私人理财顾问、私人聚会服务、运动休闲、观光旅游、购物； 商务服务：机票订购、外币兑换、邮刊订阅、会议服务、鲜花服务、信使服务、保险箱服务； 社区活动：举行雕塑展览、画展、摄影展览等文化活动，提高业主/住户文化品位和艺术鉴赏能力，培育小区浓郁的文化氛围。 餐饮服务：调酒师服务、家庭餐饮服务、私人
5、厨师、送餐服务。,帝景湾金钥匙大管家服务：,找到：我们最独一无二的卖点,投资20亿合生国际五星级酒店作为高端配套， 更赋予了帝景湾五星级物业的尊崇附加值,深度挖掘产品卖点,白金五星酒店高端圈层辐射,小区引进的五星级酒店，具有无可比拟的高端附加值优势,注定我们的产品 与生俱来的 五星级高贵血统,从私享 专享 尊享 帝景湾四期依托五星白金酒店， 形成了一种价值圈层的提升,客户篇 找到客户定位 晋升,我们的产品总价都在300万以上 我们的产品和白金五星酒店有着天然的联系 我们的产品代表着惠州最尊崇的生活圈层 我们的产品代表着惠州最尊贵的生活方式,如此尊崇的产品 我们的客户在哪里？,他们有自己的名牌专
6、车 他们有自己的名牌时装 他们有自己的名牌化妆品 他们打高尔夫 他们加入高级会所 他们参加高级酒会,客户核心,产品定位,客户定位,推广策略,推广表现,推广表现篇 找到表现张力 飞跃,了解我们的竞争对手的推广主题,碧水湾： 金裕碧水湾总用地面积17万多，总建筑面积40多万（包括地下停车场面积），绿化率达到54%，建筑密度22.95%，容积率2.29。金裕碧水湾三期现房销售中，主力户型为137-230平米的3房至6房。现房销售中,6000元/平米起价，98折优惠,丽港中心： 富力丽港中心2008年5月17日开盘，均价10000元/平方米，预售共435套/53682.9平方米； 项目占地面积5810
7、1平方米，总建筑规模为292953平方米，户型以四房二厅及五房二厅为主，高级江景住宅145-260平方米一线双江景大户。,东江湾： 东江湾首领本着“营造考究的CBD中央生活”的理念，巧妙地将建筑与景观完美融合。4273平方米的星级精装居住空间，敞开式的户型结构，在保证惠州东江江景一览无余的同时，力求符合居住者对空间的实用追求。,水云居： 水云居位于惠州市江北CBD东区，东侧为水北小学及广电中心，南面为期湖塘路与沿东江三路交汇的滨江公园绿化带，西侧为米兰雅居住宅小区,北面为待建住宅小区。 户型有120290空中庭院大宅和商住两用复式住宅；5.8米首层架空花园及屋顶花园，绿化覆盖率达100%。,东
8、江湾：CBD中央，考究的生活馆,碧水湾：一线江景，,水云居：CBD，涵养生活,丽港中心：御统中央，峰度天下,城市中心，一线江景,竞争VS碧水湾 更成熟的社区，更深厚的生活氛围，更高端的产品,竞争VS东江湾 更大的社区，更高端的客户，更浓郁的生活氛围,竞争VS水云居 更大的体量，更优的产品，更纯粹的居住环境,竞争VS丽港中心 更完善的生活配套，更纯粹的居住环境，更高的客户圈层,我们必须标榜我们的价值,案名： 白金瀚宫,释义： 白金瀚宫源自白金汉宫，1837年维多利亚女王即位后，正式成为王宫，此后白金汉宫一直是英国王室的府邸，也是贵族皇室的象征。 白金：项目内部有白金五星酒店，产品品质的白金级，物
9、业服务的白金级。 瀚：突出产品一线江景的优势。 宫：凸显产品大户型的特点，给人以尊崇感。 帝景湾4期以白金瀚宫，奢华、大气、典雅、有品位，且易于市场传播。,广告语： 家族的王朝 一生的荣耀,释义： 充分体现住户的独有身份以及所受到的非凡的尊贵待遇，将项目的大户属性和王者气质表现的淋漓尽致！充分体现项目的欧洲、皇家、高贵的王者气质， 与项目调性充分吻合，极具市场撼动力。,住白金五星酒店 或住白金瀚宫作为高端配套，帝景湾将白金五星级酒店引入，同其规划中的体验式法兰西风情商业街相得益彰，庄重典雅，华美尊贵，更是具有代表性符号，彰显高贵和大气。高贵的您，在惠州或是住在白金五星酒店，或是入住白金瀚宫！,
10、情景演绎：,没有非凡的空间 怎能容下您的宽广白金瀚宫，城中心纯江景豪宅。占据着东江面上最辽阔，景观最好的一片江景，南观东江全景，北眺江北全貌。300500的户型开豁大气，拥有超过8米开间的会客厅，三面观景的阶梯式景观阳台等帝王式配置。没有如此非凡的空间，怎能容下您的宽广！,不是欧洲 更似欧洲帝景湾充满欧洲皇家生活的品质和闲适，香榭丽舍大街贯穿南北尊位，中轴线上点缀阿波罗太阳神、凯撒大帝和皇家凡尔赛三大广场，众多主题园景，既充满普洛旺斯玫瑰园的芬芳、康城海棕榈广场的浪漫，又有爱丁堡迷宫的神奇和意大利文艺复兴时期的厚重底蕴。这里不是欧洲，却更似欧洲！,平面表现,营销策略篇 找到营销模式 超越,20
11、08年，楼市迎来了前所未有的寒冰 传统的营销模式已经难以震动观望中客户的神经 我们必须打破原有的营销模式,分众营销策略一：名车汇,针对的客户群体：深圳、广州、惠州等地的名车户主(宝马、奔驰、凯迪拉克等）,集合广深惠三地的有效高级客户群体，组建帝景湾名车会，帝景湾为名车会会员提供购房优惠，主要优惠方式是针对停车位的价格优惠，车位5折甚至免费销售；,营销方式,营销效果简析：名车汇的形式为项目推广找到了高端的客户群体，和我们的产品定位密切结合在一期； 针对会员提供的免费停车服务，对客户置业具有一定的吸引力，客户不但感到尊崇，而且感到受惠； 通过组建帝景湾名车会，大大的提升了项目的产品层次，使产品形成
12、一种超越。,分众营销策略二：高尔夫球会,针对的客户群体深圳、广州、惠州等地的高尔夫爱好者,深圳高尔夫会所,集合广深惠三地的高尔夫球会会所，与各会所形成战略合作伙伴关系：帝景湾给高尔夫球会提供活动赞助费及为会员提供购房优惠；高尔夫球会为帝景湾提供客户资源及按帝景湾的相关营销需要举办会内活动。,营销方式,营销效果简析：通过与各高尔夫球会的合作，给项目带来了丰富的高级会员群体； 通过对高尔夫球会的会员的优惠购房政策，一定程度上刺激会员购房； 通过赞助高尔夫会所举办活动，增加了项目在高尔夫爱好者人群中的影响力和知名度。,分众营销策略三：高级会所代理模式,针对的对象深圳、广州、惠州等地高级会所,高级会所
13、代理模式解读： 通过与各高级会所的主要负责人进行合作沟通，执行方式如下：高级会所的相关负责人介绍会员到帝景湾进行置业，帝景湾按物业成交额的1%支付代理佣金，会员购房也能获得1-2个点的优惠幅度。,此种营销模式在大环境不佳的情况下，能够通过较低的运营成本收到较好的效果，帝景湾只有在项目形成销售的情况下，才会形成佣金支出。,开盘营销篇 造势 造市,通过现场活动 造势,开盘当天以“买名宅，送名车” 活动形式造势,在已下定的客户群体和开盘当天的下定的客户群体中进行“买名宅，送名车”抽奖活动；“名车”摆放在开盘现场中央，作为现场造势的主要营销点,活动形式,通过这样大手笔的活动，再次引爆惠州房地产开盘新篇
14、章，吸引全城客户前来捧场，达到造势效果；此种形式能最大程度的吸引客户的眼球及塑造产品高端的产品属性；通过主题的塑造和活动营销的影响力，迅速形成惠州第一“名宅”概念。,营销效果分析,通过开盘策略 造市,VIP认购数量/开盘推售量50%,针对当前较为低迷的楼市环境，必须保证开盘期间的去化率在50%以上，让市场感受到帝景湾的市场冲击力和产品的增值能力,惠州第一豪宅 白金瀚宫 开盘 即划时代,以总价相对较小的房源为主推产品,针对当前资金紧缩的经济环境， 较大总价的产品类型面临较大的去化压力， 以相对较小的房源的销售， 提升项目销售总套数， 凸显产品的市场优势和增值前景,惠州第一豪宅， 白金瀚宫开盘劲销
15、XX套,通过开盘去化率的提升和销售总套量的提升，塑造引领惠州市场豪宅市场开创者和引领者的形象，使惠州豪宅市场变成白金瀚宫的豪宅市场。,白金瀚宫 引领惠州豪宅新标杆,2009年度推广策略篇,降价风潮席卷全国，房地产销售面积和销售金额双双下降，置业者进入持续观望氛围中；受地产低迷、股市下跌、经济下行影响，民众陷入较为悲观的经济预期，未来购买欲望和购买能力不容乐观；国家相关救市计划出台，出现政策性利好导向，同时也带来了部分观望客户群体的双重观望；各地房地产市场救市信号明显，给房地产带来利好消息；,08年地产简要回顾,关键词：销售下降 持续观望 购买力下降 政府救市,2009年房地产行业将进入深度调整
16、期，有望在下半年出现较为明显的复苏势头；受房地产市场整体发展趋缓的影响，城区发展速度脚步放慢，区位地段因素将成为未来置业的首选；经过将近一年的地产持续观望，置业者体现出更加专业的购房需求，专业的品牌地产商将获得更大青睐；2009年作为行业调整和国家经济调整重要的一年，将给我们的项目带来新的契机。,09年房地产宏观展望,关键词：行业调整 地段价值 品牌价值 新契机,整合品牌价值挖掘地段优势把握市场契机冲破市场阴霾,2009年白金瀚宫的机遇与挑战,白金瀚宫主要营销节点,春节,五一,国庆+中秋,端午,圣诞+元旦,开盘营销节点及临时营销节点，暂不在此体现,白金瀚宫春节节点营销策略简述,春节,09年营销第一战：维护老业主，“制造”新业主,节日送礼，能比较快速的融洽与业主的关系； 在当前市场较为冷淡的情况下，形成良好的市场口碑，提升项目的良好形象； 为下阶段的老带新销售建立客户基础。,
