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3、字楼经典案例分析 写字楼开发机遇与挑战并存。本节案例或是通过高端定位，或是走另类路线，或是抓住转瞬即逝的机遇赢得了市场。住邦综合智能化甲级物业左岸工社少数人的写字楼华贸 写字楼国际船舰的港口华远 首府低密度庭院式独栋写字楼群财富广场级地标式顶级写字楼建新大厦武汉第一标志性智能大厦34增长型发展策略与集团公司手机上网意见PPT培训课 件关于大数据时代的大数据产品解析思考PPT培训课 件婴儿喂养母乳缺点课件理疗仪 器操作说明住邦综合智能化甲级物业物 业 类 型 ：写 字 楼 、 商 铺建 筑 面 积 ： 万平方米项 目 位 置 ：北京市朝阳东四环慈云寺桥东 南角环 线 位 置 ：四环至五环均 价：
4、 万 万元 平方米（商铺） 万元 平方米（写字楼）物 业 费： 元 平方米 月（商铺） 元 平方米 月（写字楼）租 售 形 式 ：出租开 盘 时 间 ： 年 月发 展 商：北京市住邦房地产开发有限责任公司物 业 管 理 ：北京住邦物业管理有限公司车 位 费： 万 个， 万 个35增长型发展策略与集团公司手机上网意见PPT培训课 件关于大数据时代的大数据产品解析思考PPT培训课 件婴儿喂养母乳缺点课件理疗仪 器操作说明项目概况：住邦 商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项目，项目总建筑面积约 万平方米，是集办公、酒店公寓、商业、会展、金融为一体的超大规模、全新概念的商务社区
5、。项目位于东四环路（迎宾路）与朝阳路的交汇处，紧邻慈云寺桥，距京广中心仅 米。该项目打破传统区域界限，确定新环线干路经济带 中心地位。项目特点：整个项目将分两期进行，一期总建筑面积 万平方米，是一个以写字楼、商业、金融为主体的综合智能化甲级物业，现已全面入住。二期总建筑面积 万平方米，是一个集商务楼、商业、金融、酒店公寓为一体的综合智能化甲级物业。项目成功点：住邦 在东四环建立了标志性建筑的地位，成为了国宾道（ 东四环） 上的重点建筑。一 项目背景住邦 项目的开发商是一家民营企业，在 年进入北京市场，投资了“住邦 商务中心”，这是该企业为实现 “十年打造百亿企业”的发展战略而向外拓展的第一个项
6、目。住邦 项目开发用地源于中远集团的二手地（中远以集团名义收购京绵三厂获得一手地），中远在北京是一家很有实力的房地产公司，住邦地产作为外地进京企业，非国营、非上市、非名企，其从中远手中将地拿下，地价很高。同时，住邦 与中远的协议中明确规定，住邦不能与远洋天地形成直接竞争，也就是说住邦 要么等远洋天地卖完了再卖，要么就必须跳高一个档次来卖。而在当时北京房地产市场环境竞争非常激烈，住宅及商住项目的市场环境并不明朗。住邦 在原来普通公寓的基础上进行了及时调整，依托纯商务社区的概念，最终导出了一个涵盖区域特征和产品特质的定位“ 卫城，首席商务中心”。成为 年北京销售最火的项目之一，其近 平方米的商业面
7、积在没有任何市场推广条件下，轻松销售了 。一期从开卖 元 平方米很快涨至 元 平方米，较远洋天地最高价高出 左右，在 年，住邦 商务中心在美国旧金山开始进行海外销售，成为北京第一个外销美国的商业地产项目。成为北京房地产营销 史上的一个奇迹。二 市场分析36增长型发展策略与集团公司手机上网意见PPT培训课 件关于大数据时代的大数据产品解析思考PPT培训课 件婴儿喂养母乳缺点课件理疗仪 器操作说明基本情况总建筑面积 万平方米推出的 座写字楼体量大约为 万 平方米左右定位于 栋适合整售的 总部基地体量大约 万平方米项目尚都国际中心北京财富中心万通中心光华国际中心世纪财 富中心、以太广场、 温莎大道的
8、写字楼销售状态热销 中热销 中和目标集团客户洽谈中未进入销售阶段前期准备中、 区域写字楼市场分析 年以来，北京申奥成功、 会议圆满举 行、中国加入世贸组织 等一系列的利好因素，不断刺激着北京的写字楼市场。 年，北京市写字楼的供应量为 万平方米；年，北京甲级写字楼达到了 万平方米； 年达到了创记录 的 万平方米。随着供应结构、需求结构、价格结构、产品结构、客户结构、开发结构的变化，写字楼的不断升温引起了许多投资性买家的关注。其中 、中关村、亚运村这三大区域是北京写字楼投资热点，而 更是热点中的热点。在已经确定的北京 版图上，以东三环路为界，可以将 划分为 东区和 西区。而住邦 位于北京 的东区。
9、在 的发展中，西区的发展速度要慢于 东区。主要表现在以下方面：（） 西区新推可售写字楼较少在 西区集中了国贸中心、嘉里中心、汉威大厦、中国大饭店、建国饭店等重要涉外公用建筑以及美、英等多个国家的使馆， 也正是由此发展而来的，市场上又将 西区称之为“ 原生地”。 最初的写字楼和公用建筑都大多集中于 西区。 年后 西区写字楼市场概况在 年以前，长安街以北，东三环以西可以销售的写字楼新项目只有华远集团开发的尚都国际中心以及香江国际集团开发的北京财富中心。这些已经是 原生地区域，继 新规划确定以来，目前可以销售的全部供应量。更多的写字楼项目尚在酝酿之中。万通集团的万通中心、中房集团和五矿集团联手开发的
10、光华国际中心，其他诸如世纪财富中心、以太广场、温莎大道的写字楼等项目都尚未正式对外推广、 销售，还在前期准备之中。（） 东区市场先热一步相比之下，新兴的 东区写字楼市场发展得很快。由于 西区是旧区，经过多年发展，其向上发展空间有限，而 东区作为新区可发展37增长型发展策略与集团公司手机上网意见PPT培训课 件关于大数据时代的大数据产品解析思考PPT培训课 件婴儿喂养母乳缺点课件理疗仪 器操作说明性较大，随着华贸中心、万达广场等大体量项目的先后启动， 东区写字楼市场建设进程加速， 东移趋势更为明显。（） 东西发展不平衡，东区发展潜力巨大东区推出的绝大多数项目，都可以提供八成 年银行按揭，客户享有
11、 年的产权，价格也相对于 原生地项目更为便宜。如万达广场商务港、远洋天地商务楼等，相比 原生地项目 元的均价，东区价格相对合理。而且在产品的规划、设计、指标等方面，东区项目与 原生地差不多。因此，东区在整体性价比上优于西区，具有增值空间。、市政利好带来新的发展机会住邦 的所在地朝阳路素有 后街的称号，随着朝阳路与建国路之间的“城中村”的拆除，解决了多年来的交通问题，越来越多的投资者将投资的眼光投向这里。（） 市政改造加速朝阳路商务楼发展新改造朝阳路规划为城市主干路标准，建成通车后，将形成北京东部方向连接三、四环的一条重要放射线，同时还是北京 的主要内外部道路之一，将进一步完善城区路网结构。（）
12、 朝阳路商务楼填补的空档 今后的发展将是进一步加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。通过积极创造条件来广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界 强企业在商务中心区内设立管理总部，成为他们在中国的大本营，使 成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。而为作为这些企业配套服务的服务型企业，如贸易公司、律师行、审计师 事务所、咨询行业等，既无力也没有必要承担 区域内高昂的租金，但又需要非常便利地到达 区域。因此，这批企业自然会到 以东的朝阳路上寻找合适的办公空间。因此，朝阳路具有写字楼市场发展的巨大空间。（） 两大电视 台东迁，朝阳路商务置业具有投资机会北京市两大电视台东迁已成定论。据不
13、完全统计，目前以中央电视台和北京电视台为中心的下游企业约为 家，几乎全部坐拥在两大电视台周边区域。目前央视仅拥 有 个频道，早在 年央视就雄心勃勃地表示过，在不久的将来，其麾下的频道总数将增加到 个。如此庞大的扩展规模，可以想象其下游企业的需求数量。作为电视 台的下游服务公司，与服务于跨国企业的公司是有区别的。从办公条件讲，他们对办公空间有的有特殊要求，而且他们的办公时间非常随意；从资金实力讲，档次拉得很大，实力良莠不齐。 区域内的写字楼价格，无论售价还是租金，都不可能让他们大多数的公司接受。而目前朝阳路上的商务楼，无论从价格还是位置，再到满足他们个性需求方面，显得比较有优势。38增长型发展策
14、略与集团公司手机上网意见PPT培训课 件关于大数据时代的大数据产品解析思考PPT培训课 件婴儿喂养母乳缺点课件理疗仪 器操作说明、市场具有一定竞争压力在三大卫城区第一轮发展竞赛中，无论在时间、题材还是项目等各个方面 是落后的。并且在三大卫城竞争发展的过程中，其周边地区的发展也十分迅猛，而 年北京的写字楼市场的推出量非常大，这势必给项目带来一定的影响。（） 区域市场之间的竞争北京的三大卫城： 、中关村、亚运村是同步发展起来的。亚运村是 年亚运会才建成的，一建成便成为新区，至 年申奥成功达到一个新的高度；中关村的兴起可以追溯到改革开放初期联想、四通创建之时，但“中关村”三字真正火热起来，还是上世纪 年代初期的事；国贸商圈的建设也早就开始，但真正大规划建成也是上世纪 年代初，与亚运村和中关村可谓同步。其中，区域纵跨东三环沿线，相对开放，所以，国贸商圈真正形成 概念相对晚一些，直到 年才浮出水面，被国家正式认定为“以国贸为中心方圆 平方公里的范围”。（） 竞争对手强、多周边与住邦 同期开发的商业项目众多，并且大多数开发商具有一定知名度，而项目的开发商是新进京的跨地公司，品牌度不够强，这给项 目造成一定
