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1、 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879美 洲 故 事【 2010年东区营销思路 】Strategy Ad. Planning发 展 商：德普置业 日期：2010年3月D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879前 言美洲故事项目在市场已获得了社会及客户的高度认可，也取得了良好的经济效益；那么接下来的工作，不仅需要我们及时完成销售任务，也需要通过本项目的“影响力经济”为企业品牌进行远景设计，使德普置业在高端住宅市场开发过程中，开创出更高更强的“产品影响力，行业影响力，品牌影响力及社会影响力”！D 房商网海量房地产
2、资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879Part 1 营销方向分析D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：105352787901市场环境剖析The spirit of marketing宏观经济及长沙房地产市场分析长沙别墅市场分析竞争对手锁定及竞争优势分析D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879类比香港、日本97年金融危机，预计中国到2010 年经济形势有所恢复，楼市影响将以经济影响为 主导日本GDP增幅在97年亚洲金融风暴后仅下跌1年 即反弹，但直到第3年才反弹至97年水平 97亚洲金融风暴使香港经
3、历3年下跌后反弹研究的前提：未来楼市影响将从政策面转向经济面 4万亿投资计划 十大产业振兴计划 宽松的货币政策 积极的财政政策受4万亿的经济刺激影响，经济可能出现反弹， 但却非真正的好转宏观经济D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879经济形式导致的对通胀预期引起投资偏好变化：大 部分投资者选择“多元化投资以分散投资风险 ”，而 房产投资尤其是保值功能最大的高端物业投资成为 投资者考虑渠道之一中国行业研究网09年6月19日得出如下调查结论：（中国内地受访者均为30岁 至55岁之间、月收入12000元以上或拥有50万以上流动资产的人士）1、尽管全球经济尚
4、未走出金融危机的阴影，在中国内地，内地投资者并没 有因为金融危机的影响而停止投资理财，反而仍保持着较强的投资意愿2、房产也继续受到内地富裕人士的关注，约三分之一的受访人士表示，他 们在未来半年内有购置房产的计划，这也高于亚太区30%的平均比例3、中国内地的富裕人士对于自己的投资也非常积极地进行调整，以应对市 场的动荡，37%的人表示他们把投资组合多元化，以分散风险结论：下半年保值功能最大的房产高端物业投资会得到加强新形势下 投资偏好D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观市场金融政策：无论国际还是国内，紧缩的货币 政策成为当今主流，地产利空消息国
5、内金融政策：从目前国内的情形看，有关取消房贷优 惠、提高信贷门槛、调高信贷利息等说早已此起彼伏， 客观看，这些类似于“退市”的说法显然不是空穴来风 ，2010年“紧银收市”很可能将是地产之主策利空国际金融政策：随着2010年全球经济形势的逐步好转， 很多人普遍认为，国际货币政策将会不约而同的陆续退 出宽松，收紧的货币政策很可能将是全球央行一致的选 择D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观市场“保八”目标拉动投资：在2009年“四万亿”投资效 应影响下，诸多大型的投资开发建设项目才刚刚拉开 序幕，更多更大的资金需求正迎面而来，因此，很多 的经济学
6、家一致认为，2010年的政府投资计划很可能 是惊人的“七万亿”，继续加大投资力度保持经济平 稳较快发展、调整产业结构严防经济二次探底 利好多因素促进房地产投资增加：宏观经济景气上升、居 民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使 2010年房地产投资将继续保持较快增长投资拉动：政府投资持续或加大，房地产投资持续增 长，通胀预期压力、美元持续带来的人民币升值压力 带来固定资产投资需求，地产利好消息D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879宏观市场中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组预测： “尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房
7、市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大” 随着货币政策趋紧，投资和投机性需求将受到一定程度的抑 制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能 未来一段时间我国房地产市场调控可能将以“稳”字优先， 坚持增加供给和抑制不合理需求并举克尔瑞对2010年楼市预测：中国房地产经历了2008年的快速 萧条，之后又演绎了2009年的楼市繁荣，2010年的房地产市 场将在大落大起后进入一个平稳阶段，表现出“量稳价平”的 走势全国房市预测：2010年房市调控稳字优先，表现出量 稳价平的走势，但不排除部分城市出现房价和成交量 出现下降的可能预测D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ
8、：1053527879中观市场长沙楼市：从成交量看，09年3月份以来长沙房地产市场开始回 暖，成交量相比08年有较大上升，上半年于5月份达到高峰期销 售198.3万平米，下半年10月份最高销售达156.48平米长沙09年1-10月商品住宅网签成交量单月走势成交量D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879中观市场长沙楼市：从成交价格看，从3月起呈逐步小幅度上升趋势，上 半年于3月份达到高点4118元/平米，下半年10月份达到最高点 4290元/平米，长沙09年1-10月商品住宅网签成交交割单月走势价格D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大
9、全，QQ：1053527879中观市场长沙楼市2010年预测：顺应全国房地产市 场大势潮流，保持“量稳价平”趋势预测刚性需求减少：经历08年萧条之后，09年长沙市场回暖，下半 年“量价缓升”刚性需求得到大量释放，预估2010年长沙房地 产市场刚性需求有所下降，而主流产品二房、三房市场供应量 大增，房价较大幅度上涨可能性较小政策对二线城市影响：从07-08年长沙楼市对政策反映敏感性 可以看出，政策影响滞后于一线城市约半年，由此预估2010年 长沙房地产市场上半年将延续09年下半年势头，下半年预计将 会出台新的政策市场可变因素增多D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：10
10、53527879板块之争：多年发展后，别墅项目遍布长沙，由市中 心分散发展形成6大竞争板块，南城板块依规模及规 划优势占竞争领先地位目前已经形成了六大别墅板块潜在项目主要分布在望城市府、 麓南含浦、暮云和南城板块，共 有14个，占所有潜在楼盘的 82.4%在售楼盘主要分布在金鹰星沙、 南城、望城、麓南、暮云五大板 块，占83.3%其中南城板块集中别墅项目共11 个，形成规模效应南城板块市中心板块金鹰星沙板块麓南含浦板块望城市府板块北城板块别墅市场D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879格兰小镇橘郡米哈斯龙湾国际社区堤亚纳湾 郡原美村二环线盈峰翠邸 东
11、方大院岳麓山公馆 迪亚溪谷湘江一号碧桂园 威尼斯别墅市场独栋产品项目分布：主要独栋项目18多个，二环以外 ，位置偏远，主要集中分布南城、麓南含浦及北城3大 板块美洲故事玫瑰园青竹园麓山别墅阆峰云墅好望谷汀香十里天麓D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879长沙独栋总体消化量：2009年1-11月长沙主要在售 别墅项目中独栋产品（含少量双拼）销售约399套项项目名称独栋总栋总量2009年1-11月销销售独栋栋量阆阆峰云墅37282湘江壹号3120绿绿城青竹园23350 美洲故事7550（独栋10，双拼40） 好望谷15430岳麓山公馆馆25415卓越麓山
12、别别墅11530金科东东方大院188龙龙湾国际际260 格兰兰小镇镇2522 （独栋2，双拼20）碧桂园威尼斯25060郡原美村20017橘郡米哈斯15015 合计计1903399别墅市场D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879长沙独栋面积区间及月消化速度：长沙在售独栋（美 洲故事双拼+独栋）集中在350-500平米，大独栋消化 速度较慢项项目名 称建筑 面积积 （万 平米 ）容 积积 率户户型面 积积（平 米）实实收均 价（元 /平米 ）销销售速 度（套/ 月）保利阆 峰云墅140.3 5400- 50094006-7绿城青 竹园1300.2 53
13、60- 800105004-5美洲故 事601.1 9330- 60095003-4好望谷7.50.2 8300- 45088002-3湘江壹 号951.3 4350- 600100002-3麓山公 馆200.3 6300- 700110001-2麓山别 墅350.5 8260- 50082002-3绿城青竹园湘江壹号保利阆峰云墅麓山公馆麓山别墅美洲故事好望谷别墅市场D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目名称08年下半年报价 （万/栋）08年成交折扣09年上半年报价（ 元/平米）09年上半年成交 折扣09年下半年成交 折扣 保利阆峰 云墅400
14、万起9-95折390万起82-9折88-94折美洲故事双拼350万起 独栋500万起9-96折双拼350万起 独栋500万起85-9折9-96折绿城青竹 园600万起9-95折450万起8折以上86-94折好望谷240万起9-95折280万起85折以上9-96折麓山别墅双拼250万起 独栋350万起9-95折双拼250万起 独栋350万起8折以上82-88折湘江壹号双拼260万起 独栋350万起9-95折双拼260万起 独栋350万起85折以上92-96折格兰小镇蓄客，无报价蓄客，无联排150万 双拼280万 独栋600万起94-96折97-98折岳麓山公 馆联排300万起 独栋500万起未开
15、盘，无联排300万起 独栋500万起98-99折98-99折09年独栋别墅成交价格走势：上半年独栋市场为打开销售局面 ，开始实行较大优惠折扣以82-9折成交；下半年市场回暖折扣 开始回收以88-94折以上价格成交，报价不变但实收价格有所回 升别墅市场D 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879长沙独栋整体供应量：2010年长沙主要在售别墅项 目中独栋产品（含少量双拼）多达1020套，供应量 大，独栋产品竞争激烈，双拼产品干扰独栋市场项项目名称独栋总栋总量2010年推售独栋栋量 阆阆峰云墅372140 湘江壹号3126 绿绿城青竹园23380美洲故事7562（独栋+双拼） 好望谷15480岳麓山公馆馆25452卓越麓山别别墅115120金科东东方大院189 龙龙湾国际际2619 格兰兰小镇镇2580（独栋+双拼）碧桂园威尼斯250
