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1、第三讲 房地产相关税法与改革中央财经大学税务学院 汪昊目录 一、房地产税收与我们 二、当前我国房地产税制存在的问题 三、房地产相关税种的学习（重点） 四、物业税改革讨论（重点）三、房地产相关税种的学习我国税收实体法体系所得税流转税财产税行为税个人所得税企业所得税土地增值税增值税营业税消费税城建税关税资源税房产税城镇土地使用 税耕地占用税车辆购置税车船使用税印花税契税土地增值税一、概念、特点与意义 二、课税对象 三、纳税人 四、税率 五、计税依据 六、应纳税额的计算 七、减免税 八、税收征管一、概念、特点与意义1. 概念土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，取得收入的单位和个
2、人，就其转让房地产所取得的土地增值额征收的一种税。2.土地增值税的 特点土地增值税是我国房地产税体系中的重要税种之一，与其它税种相较，具有以下特点：（1）对城镇土地使用权及地上附属物的转让行为征税，具 有资源税和行为税双重属性；（2）以土地增值额为计税依据，实行从价定率征收；（3）按照土地增值率的高低，设计四级超率累进税率；（4）只在房地产的转让环节征收，实行一次课征制；（5）由地方税务机关征收，收入归地方政府。 3土地增值税的意义（1）有利于防止国有土地收益的流失，实现房地产增值收益归公。（2）有利于抑制房地产投机，规范房地产市场秩序实行超率累进税率，对增值多的多征，增值少的少征，无增值的不
3、征， 有利于在一定程度上抑制房地产的过度投资和投机行为。（3）有利于健全地方税体系，完善分税制体制土地增值税属于地方税，不仅有利于增加地方财政收入，扩大地方 税收入规模，鼓励地方政府改善城市综合环境的积极性，也有利于健全地方税收体系，为实行和完善我国的分税制财政体制创造有利条件。二、课税对象土地增值税暂行条例规定：土地增值税是对有偿转让中华人民共和国境内的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入征收。具体解释：（1） 转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其它方式有偿转让房地产的行为；（2）国有土地，指按照国家法律规定，属于国家所有的土地；（3）地上建筑物，是指
4、建于土地上的一切构筑物，包括地上、地下的各种附属设施；附着物，是指附于土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的物品；（4）收入，指转让房地产的全部价款及相关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其它收入（5）以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不属于土地增值税的征税范围。“赠与”是指房地产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或直接赡养义务人，或通过我国境内的非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其它社会福利、公益事业。（6）在房地产市场交易中，国有土地使用权与地上的建筑及附着物的产权往往是混为一体并一并转让的。无论单独有偿转让国有土地使用权或是房屋产权
5、和土地使用权一并转让产生的增值，都是土地增值税的征税对象。三、纳税人土地增值税的纳税人，是指在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。具体解释：一切行政、企事业单位和个人，不论是国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、个体工商户，还是外商投资企业，也无论是专营还是兼营房地产开发业务的，只要其出售房地产，就是土地增值税的纳税义务人，应当依其土地增值收益按规定税率缴纳土地增值税。四、税率我国土地增值税实行四级超率累进税率。我国土地增值税税率表级数增值率税 率速算扣除率1X50%30%0250%200%60%35%五、计税依据土地增值税的计税依据是出售房地产所取
6、得的土地增值额。税法规定，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去法定扣除项目金额后的余额。1. 收入的确定转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格确认收入并征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当理由的。评估价格，是指由土地管理部门或房地产中介机构根据相同地段同类土地出售价综合评定的，并经当地税务机关确认的价格。2. 扣除项目及其金额目前，房地产交易大致有以下几种情形：一是土地使用权人将未建建筑物或其他附着物的土地使用权出售；二是纳税人取得土地使用权
7、后，建造商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售；三是纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产，如出售旧房及建筑物等。房地产交易的不同情形涉及到的各项扣除项目不尽相同，总结起来，税法规定了以下六类扣除项目金额：（1）取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，简称房地产开发成本。即纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费
8、用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5以内计算扣除。可表示为：利息支出+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5% 以内（注:利息最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额）凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。可表示为：（取得土地使用权所支付的金
9、额+房地产开发成本）10% 以内（4）旧房及建筑物的评估价格，即在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（5）与房地产转让有关的税金。即在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。（6）财政部规定的其他扣除项目。即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20的扣除。可表示为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20%另外，土地增值税以纳税人进行房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批
10、开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按土地使用权转让面积占总面积的比例计算分摊，也可按税务机关确认的其它方式计算分摊。例：某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，相关的土地使用权支付额为4 000万元，房地产开发成本为6 000万元。该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息。该地房地产开发费用扣除标准按国家允许的最高比例执行。该项目转让的有关税金为200万元。请计算其扣除项目金额。分析：本例中的房地产开发公司在计算土地增值额时，涉及到的扣除项目金额有五项。（1）取得土地使用权所支付的金额4 000万元；（2）房地产开发成本为6 000万元；（3）因不能按转让房地产项目分摊利息支出，
11、房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的10以内计算扣除。该例按最高扣除比例10%执行。房地产开发费用的扣除金额为：（4 000+6 000）10=1 000（万元）（4）该项目转让的有关税金200万元；（5）房地产交易情况显示，该公司属从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加 计20的扣除。加计扣除金额为：（4 000+6 000）20%=2 000（万元）扣除项目金额总和=4 000+6 000+1 000+200+2 000=13 200（万元）六、应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得
12、的增值额和规定的税率计算征收。具体计算方法有两种：1. 分步计算法按照超率累进税率的定义计算（1）计算土地增值额土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额（2）计算土地增值率土地增值率=土地增值额/扣除项目金额100%（3）计算应纳税额按照土地增值税税率表规定的档次和级距，将已计算出的土地增值率分解为若干部分，并计算出各个部分的土地增值额。每级距的土地增值额=扣除项目金额每级距的增值率应纳税额（每级距的土地增值额适用税率）例： 某纳税人转让房地产所取得的收入为4 000万元，其扣除项目金额为1 000万元，请计算应纳土地增值税税额。第一步，计算增值额：增值额=4000-1000=3000（万元
13、）第二步，计算增值率，即增值额与扣除项目金额之比：增值率=30001000100%=300%第三步，计算各级距的土地增值税额：增值额未超过扣除项目金额50的部分，适用30的税率：该部分增值额为：100050=500（万元）该部分应纳土地增值税额为：50030= 150（万元）增值额超过扣除项目金额50、未超过100的部分，适用40的税率：该部分增值额为：1000（100%-50）=500（万元）该部分应纳土地增值税额为：50040= 200（万元）增值额超过扣除项目金额100、未超过200的部分，适用50的税率：该部分增值额为：1000（200%-100）=1000（万元）该部分应纳土地增值税
14、额为：100050= 500（万元）增值额超过扣除项目金额200的部分，适用60的税率：该部分增值额为：1000（300%-200）=1000（万元）该部分应纳土地增值税额为：100060= 600（万元）第四步，计算应纳税总额：应纳土地增值税税额=各级应纳土地增值税税=150+200+500+600=1450（万元）这种分步计算法虽然不违背土地增值税的计税原理，但因计算过程比较繁琐，所以在实际工作中较少采用。2. 速算法速算法的计税原理与速算扣除数法类似，是一种快捷计算法，在实际工作中使用较普遍。其计算公式为：应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率如果采用速算法对上例进行计算，其
15、计算步骤如下：第一步，计算增值额：增值额=4000-1000=3000（万元）第二步，计算增值率，即增值额与扣除项目金额之比：增值率=30001000100%=300%可见，增值率超过200%，土地增值额的适用税率为60%，该级的速算扣除率为35%。第三步，计算应纳土地增值税额：应纳税额=土地增值额适用税率扣除项目金额速算扣除率=300060-100035=1450（万元）上例计算结果表明，定义法和速算法计算结果相同。3. 征收率法和预征法在纳税人无法全面、准确、如实地提供与房地产转让有关的各种凭证资料，致使按税法规定的步骤和程序计算纳税人当期应纳土地增值税较为困难时，从防止纳税人有意逃税或避
16、税，保证国家财政收入不流失或及时入库的角度出发，税务机关有时也采用征收率法或预征法。所谓征收率法，是指以税法规定为依据，运用合理方法测算出各类房地产开发或转让项目的土地增值税最低负担率，然后用此负担率乘以房地产开发或转让项目的总收入，计算出该项目当期应缴纳的土地增值税税额，而不再直接计算扣除项目金额和土地增值额。采用这种方法计算出的税款一般一次性缴纳，以后不再清算。与征收率法类似的还有一种预征法或汇算清缴法，它主要是针对房地产开发企业使用的。鉴于房地产开发是一项投资规模大、建设周期长（一般跨年度）、项目竣工结算和对外销售时间不均衡、财务核算过程复杂的经营活动，全部建设项目不可能一次性结清税款，为了保证财政收入，防止逃税和避税，地方税务机关通常会按照税法规定要求相关房地产开发企业先按工程总产值的一定比例分期预缴应纳的土地增值税税款，待工程全部竣工结算或转让行为全部结束后，再按税法规定汇算清缴，多退少补。七、减免税根
