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1、建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材澳斯屯象湖项目提案报告建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 报告结构项目本体分析12解读象湖新城3区域市场研究4区域产品研究5客户分析6项目发展策略建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材项目本体分析项目界定问题界定12报告结构建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基
2、本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材城市属性：中部二线，江西单核城市 江西省会，全省政治、经济、文化中 心； 中国中部位置,唯一长江、珠江、闽 东南三大三角洲相毗邻的省会城市； 传统的工业城市，沿海发达城市产业 梯度转移基地； 唯一京九线上的省会城市，海陆空立 体交通体系都较为发达； 城市总人口497.33万，城区人口230 余万人。项目本体分析建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材经济开发区高新开发区昌南工业区昌东工业区青云谱区象湖新城本案传统城市中心：是南昌的 经济、政治、
3、文化、旅游 、商贸中心朝阳洲是政府当前重 点打造，主要以居住 和商务为主青山湖区：城市 湖景高档住宅区 ，改善性置业区 域红谷滩：城市新的 CBD和高档居住中 心主要为城市刚需首次置业 者的置业首选区域项目本体分析市中心红 谷 滩 新 区青 山 湖 区朝 阳 洲区域属性：刚性需求首次置业者的置业首选区域建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材区域属性：高尚住宅区域 范围面积11.7平方公里： 用地：南起银湖二路（即汇仁大道），北至昌南大 道（南昌市南外环），西起滨江路，东至雄溪河。规 划总用地2980.38
4、公顷，总人口35万人。 定位高品质生活居住为主： 区域内水系密布，西望赣江，北靠象湖，与象湖风景 区紧密相连。该区拟建成自然、生态、健康的以高尚 居住、休闲娱乐、商业服务为主的新型城区，与南昌 市主城区紧密相连。 项目本体分析建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材地块属性：西靠南大一附医院，南临抚河故道 地块周边景观资源较 为丰富，南临抚河故道 ，拥有较好的湖景； 与区域项目相比，本案 西靠南大一附医院，拥 有较强的配套优势。项目本体分析建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理
5、论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材地块属性：区域小规模、中等容积率、拥有部分自然景观的商住用地 地块经济技术指标 占地面积:193267.6 ； 容积率:1.4； 建筑密度:24%； 绿地率：35%； 建筑间距：多层1:1H，高 层1:0.8H； 用地性质 商住用地； 套内建筑面积90m2以下住宅占 开发住宅总建筑面积70%以上 。 用地四至范围 东沿规划路； 南为抚河故道； 西依诚信路； 北为八月湖路； 用地现状 地块较为平整； 目前地块有少许荒废建筑。项目本体分析建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商
6、业运营方案精益生产培训教材项目界定：高尚住宅区小规模中等容积率资源景观型商住用地 地块属性：2004年象湖新城第一个项目-南昌居住主题公园启动，目前区域 配套较为落后区域启动阶段与南昌主城区相连的首次置业首选区域刚需住宅区域南昌在房地产市场划分中属二线城市；二线单核城市 区域属性：商住用地，商业建筑面积不低于总建筑面积的10%商住用地容积率1.4，建筑面积约27万方，区域内属于较小规模仅靠南大 一附医院配套资源小规模，中容积率，资源型地块处南面抚河故道是区域内稀缺的自然景观坐拥自然景观 项目本体分析建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及
7、后期商业运营方案精益生产培训教材项目本体分析项目界定问题界定12报告结构建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 问题界定？R1非期望结果 由特定情境导致 的特定结果 R2期望结果 不喜欢某一结果 ，想得到其它结 果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2通过S-C-Q金字塔基本结构来界定 和分析问题建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材S：情境（situation）项目背景事实（项目、客户、市场）中小规模、低密度商
8、 住项目地处城市近郊生活配套资源强大景观资源强大项目一期总占地193267.6平方米（净用地289.9亩），容积率1.4、建筑密度24%，项目强制要求商业面积占总建筑面积的10%离市中心20分钟车程，对外交通网络发达项目周边拥有南大一附医院，属于强势配套资源南面拥有较长的抚河景观，项目相对于区域其他项目，拥有较强的自然景观资源问题界定建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材R1：非期望结果按常规发展的可能结果p 项目规模远小于区域其他项目，如果从硬件上与其他项目硬拼，可能最终利润微薄p 本项目所处区域形象主
9、要为承接刚性需求的首次置业者，中高端市场尚未打开，首次刚需置业竞争甚为激烈，如盲目定位客户群体，易引起项目滞销p 如与周边项目同质类产品开发，必将因为因为规模小于对手，而影响销售回款进度从开发模式上从客户上从产品上问题界定建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材R2：期望结果我们的期望目标p 打破区域内常规项目开发模式，规避竞争带来的风险，改变区域整体形象，提升区域房地产价值，创建项目、乃至澳斯屯置业的品牌价值p 细分客户市场，从另一个角度找到目标客户群，尽可能扩大客户层面，实现成功开发p 避免陷入来自象湖
10、新城区域的同质竞争，以差异化的产品形成竞争优势，实现项目价值最大化从开发模式上从客户上从产品上问题界定建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材C：矛盾或冲突 （complication）R1与R2之间存在着的矛盾或冲 突找准目标客户群，尽可能扩大客户层面，实现成功开发R1R2整合资源，塑造项目自身竞争力，实现与其它产品的差异化常规项目开发模式，项目风险大，价值难以实现目标客户单一，且项目对其不具备足够吸引力面临区域内同质产品大体量的竞争压力，市场实现难度大规避大规模项目竞争，建立区域新形象，创建品牌价值问题
11、界定建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材Q：提出问题 （question）要实现从R1到R2必须要回答的 核心问题1.以怎样的发展战略，规避区域内大规模竞争对手的风险，创建项目价值？3. 如何最大化利用项目资源，打造产品差异化竞争优势，实现项目价值最大化？2.我们的客户是谁，以什么样的产品来满足他们的需求并扩大其层面？问题界定建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 报告结构项目本体分析12解读象湖新城3区域市场研究
12、4区域产品研究5客户分析6项目发展策略建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材随着南昌由单中心城市向大都市化城市形态的演进，象湖新城纳入南昌发展版 图，成为南昌南部重要的城市新区一核五片区：以主 城为核心包含乐化、 湾里、望城、昌东、 昌南在内的多核心发 展布局中心区昌东片区昌南组团乐化组团湾里组团望城组团城市规划融入大南昌城市新城区解读象湖新城建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 象湖新城北面为青云谱区，南面为南昌
13、县 大区域内有昌南工业业和小蓝工业业两大升级工业园众多大中型生产企业、职 业技术学校在青云谱聚集， 靠近象湖新城，有大量的产 业人口南昌县昌南工 业园小蓝工 业园江铃汽车生产企业集 中区技校集 中区象湖新城象湖新城周边区域，有两大省级工业园区，对外交通便利象湖新城周边区域，有两大省级工业园区，对外交通便利解读象湖新城建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 解读象湖新城 整体规划：南起银湖二路（即汇仁大道），北至昌南大道（南昌市南外环），西起滨江路，东至雄溪河。规划总用地2980.38公顷，总人口35万人。
14、 新城布局：根据功能分区，分别设一个主中心、一个副中心。生态绿地与市级公共设施相结合的带形公共空间形成一横一纵“T” 型公共空间生态廊”。功能定位：承接南昌市与南昌县的重要桥梁，以居住、休闲、娱乐、教育、物流等多功能为一体的综合新城 承上启下，纵接南北承上启下，纵接南北建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材西区东区 西区功能：西区为象湖新城主中心，规划在东莲路以北，滨江设置，与市场用地连成一片。功能主要以商业金融、商务办公、文化娱乐等公共设施为主。 东区功能：东区为象湖新城副中心，设置在东莲路以南，金沙二
15、路沿线的位置。功能以居住、教育、娱乐等功能为主。 中心功能中心功能解读象湖新城建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材已出让已出让新城现状新城现状 象湖新城发展现状与预期规划有一定差距，南昌县政 府对规划的执行力有限 出让地块主要集中在东部，且全部为居住用地。新城 的完善和公共设施的城市投 入难以预期。解读象湖新城建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材新城东区现状新城东区现状公共交通目前开通的公交仅有212、516路，
16、目前象湖新城出行主要依靠各楼盘特约班车。商业各楼盘内外沿街商铺为目前象湖新城主要的商业配套，大型集中式商业尚未出现。医疗南大一附医院的(待建)的进驻将改变象湖新城无医疗配套的局面。教育九里百树小学与平安外国语学校为新城仅有的两所学校。金融新城内金融配套较为缺乏。解读象湖新城建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材总结总结解读象湖新城1、象湖新城处于连接南昌市与南昌县的重要地理位置；2、区域土地出让不平衡，及政府规划化执行力差等原因，导致现在规划与预期有出入；3、区域通达性较好，但公共交通与配套较为落后；4、象湖新城整体成熟尚需较长时日。建筑面积计算规范解决问题方法和途径客户服务培训手册教学讲义激励基本理论江山四季青商贸城策划招商及后期商业运营方案精益生产培训教材 报告结构项目本体分析12解读
